Condomínio. Despesas autônomas cobradas no mesmo boleto.

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Pode o condômino pagar separadamente as despesas ordinária, extraordinária e a multa por infração comportamental cobradas no mesmo boleto?

As quotas ordinária e extraordinária, bem como a multa por infração comportamental, por serem obrigações autônomas, são pagas, quase sempre, individualmente, não se justificando a imposição de pagamento conjunto.

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Esse, aliás, é o entendimento dos Desembargadores:

. Fábio Tabosa: “O fato é que foi mesmo emitido um boleto único, englobando multas e contribuição ordinária mensal, como claro expediente do condomínio visando impor a liquidação das sanções, ainda que a contragosto, sob pena de restar o condômino inadimplente, também, quanto à despesa ordinária. Mostra-se plausível, portanto, a pretensão de pagamento da despesa mensal, sem prejuízo da correlata discussão em torno da multa. Trata-se, enfim, de prestações com natureza diversa, e tudo recomenda que sejam cobradas em separado, inclusive para dar a oportunidade ao condômino de pagar as despesas gerais, que não discute, enquanto se resolve a situação no tocante à multa. Assim, a rigor cabe ao condomínio promover a necessária separação. Até que o faça, fica o autor autorizado ao depósito judicial, bem como o próprio condomínio autorizado ao imediato levantamento, para tal fim exclusivo ficando reformada a r. decisão agravada” (negrito e grifo nosso) (TJSP – Agravo de Instrumento nº 2063063-96.2022.8.26.0000 – 29ª Câmara de Direito Privado – j. 31/03/2022); e

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. João Moreno Pomar: “O Condômino tem direito de pagar autonomamente as despesas ordinárias, as despesas extraordinárias e as multas por infração comportamental. A imposição de recolhimento conjunto implica em óbice ao pagamento e autoriza a consignação da obrigação autônoma. No caso dos autos, a parte autora pretende a consignação das quotas condominiais ordinárias sustentando que o Condomínio não aceita recebê-las impondo o pagamento conjunto de multa comportamental e a ação foi julgada improcedente. No entanto, seja ou não legítima a cobrança da multa comportamental, discussão que tenho por prejudicada, incorreto é o comportamento do Condomínio que inviabiliza o recolhimento independente das quotas que a parte autora tem o direito de pagar e obter quitação. A parte autora efetuou o depósito judicial (fl. 20) no valor de R$ 439,26 em 01.11.2011, correspondente às quotas ordinárias de competência: 09/2011 e 10/2011 excluindo do documento de cobrança a penalidade comportamental (R$ 200,00), enquanto a parte ré (fl. 31) reconhece a recusa alegando ser justa sob o argumento de que o autor não quer pagar a multa, a recusa é dele, a infração existe. Os fatos narrados deixam claro, portanto, que se trata de recusa injusta do credor que não pode impor o pagamento conjunto de obrigações autônomas” (negrito e grifo nosso) (TJRS – Apelação Cível nº 70056384464 – 18ª Câmara Cível – j. 27/02/2014).

Não há nenhuma norma que obrigue o condomínio a emitir um só boleto, se o condômino é proprietário de mais de uma unidade condominial. Nesse caso, não haverá, normalmente, razão para que não seja emitido mais de um boleto.

Não há norma legal que impeça tal procedimento. Entretanto, modus in rebus, pois depende da situação concreta. De fato, como quase tudo, é preciso atentar para as circunstâncias.

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Assim, por exemplo, tratando-se de condomínio em que o condômino seja proprietário de várias unidades e tenha alugado uma delas, o inquilino, normalmente, irá pagar as despesas condominiais da unidade tomada em locação.

Mas, se o condômino-locatário pretender questionar, em juízo, qualquer dos valores cobrados no boleto?

Se a instituição financeira encarregada da cobrança, ou o próprio condomínio, receber separadamente as verbas exigidas, não haverá problema.

Ainda que administrativamente (perante o Condomínio) estejam esgotados os recursos cabíveis, previstos no Regimento Interno do Condomínio, o particular tem, sempre, o direito de acionar o Poder Judiciário para, em juízo, e definitivamente (coisa julgada), resolver a pendência (art. 5º, XXXV, da Constituição Federal de 1988 – princípio da inafastabilidade da juridição).

Estão, pois, corretos os vv. acórdãos que assim decidiram, tendo em vista os casos concretos que foram submetidos à apreciação do Poder Judiciário.

Enfim, nenhum dispositivo legal impede a cobrança conjunta das quotas condominiais regulares, as extraordinárias e as multas. Todavia, dependendo das circunstâncias, não é legítimo tal procedimento, como referido nos vv. acórdãos mencionados.

 

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FÁBIO HANADA: Vice-Coordenador da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, Ex-Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, coautor dos livros “A Lei do Inquilinato: sob a ótica da doutrina e da jurisprudência”, “Condomínio Edilício – Questões Relevantes: A (Difícil) Convivência Condominial” e Ação Revisional de Aluguel de Imóvel Urbano , Advogado nas áreas Imobiliária e Condominial há mais de 30 anos.

 

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