Comunhão, compropriedade e condomínio

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Comunhão, compropriedade e condomínio

Rogério Tadeu Romano

I – A NOÇÃO DE CONDOMINIO A PARTIR DO DIREITO ROMANO

Dá-se o condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes. O poder jurídico é atribuído a cada condômino, não sobre uma parte determinada da coisa, porém sobre ela em sua integralidade, assegurando-se a exclusividade jurídica ao conjunto dos comproprietários, em relação a qualquer pessoa estranha, e disciplinando-se os respectivos comportamentos bem como a participação de cada um em função da utilização do objeto.

Assim a cada condômino é assegurada uma quota ou fração ideal da coisa, e não uma parcela material desta. Cada cota ou fração não significa que a cada um dos comproprietários se reconhece a plenitude sobre um fragmento físico do bem, mas que todos ao comunheiros têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade dele, limitados, contudo, na proporção quantitativa em que concorre com os outros comproprietários na titularidade sobre o conjunto.

 

 

Essa a noção do condomínio de origem romana e, por isso mesmo, denominado condominium iuris romani, não se confunde com o condomínio germânico(Gesammteigenthum ou gemeinschaft zur gesammten hand).

No direito romano, podia admitir-se que uma coisa pudesse se subordinar à propriedade de diversos titulares exercendo todos, em comum, a soberania plena. Era o que hoje chamamos de condomínio ou copropriedade. Os romanos denominavam communio res comunis.

O condomínio se verificava quando os condôminos criavam a relação por sua vontade direta, adquirindo, por exemplo, uma coisa em comum, quer quando nela se achassem introduzidos sem haver manifestado diretamente a sua vontade. Havia, pois, uma comunhão voluntária e ainda uma communio incidens (era o condomínio chamado de incidens, eventual, quando não resulta de um concurso de vontades, como o que nasce de uma sucessão).

Cada condômino era titular de um direito de propriedade, cujo objeto fosse uma parte abstrata ou ideal da coisa, a quota.

Cada socius era um dominus e o seu direito podia exercer-se apenas na medida em que permitia o exercício dos demais condôminos, resultando, assim, o ius adrescendi e os ius prohibendi.

Todo condômino tinha o direito de paralisar qualquer atividade do outro condômino realizada sem o seu consentimento.

O condomínio, como se via, no direito justiniâneo, transformou-se numa coletividade cujo governo pertencia a maioria.

Há, no contexto, uma propriedade romana exclusivista e um condomínio que se assentava na comunidade de direitos. Essa incompatibilidade entre a propriedade e a pluralidade de proprietários impressionava os romanos a tal ponto, que um dos seus grandes jurisconsultos, Celso, o enunciava dizendo: “duorum vel plurium in solidum dominium vel possessionem esse non potest”. Não poderia existir a propriedade ou posse de duas ou mais pessoas, solidariamente sobre a mesma coisa. Na lição de Ugo Natoli, La proprietà, a propriedade, senhoria universal sobre a coisa, não pode pertencer a mais de um dominus simultaneamente, sendo, todavia, licita a sua pertinência a mais de um sujeito, pro parte.

 

 

Há o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes. O poder jurídico é atribuído a cada condômino, não sobre uma parte determinada da coisa, porém sobre ela em sua integralidade, assegurando-se a exclusividade jurídica ao conjunto de comproprietários, em relação a qualquer pessoa estranha, e disciplinando-se os respectivos comportamentos bem como a participação de cada um em função da utilização do objeto.

Assim a cada condômino é assegurada uma quota ou fração ideal da coisa e não uma parcela material desta. Todos os comunheiros têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade dele, limitados, contudo, na proporção quantitativa em que concorrer com os outros comproprietários na titularidade sobre o conjunto.

Trago trecho de opinião abalizada da doutrina na matéria,  in Manual de direito romano, USP – RP, Alexandre Correia e Gaetano Sciascia:

“Quando um direito pertence a duas ou mais pessoas, o direito moderno as considera em comunhão jurídica. Se a comunhão se veríficou índependentemente da vontade dos sujeitos, temos a comunháo acidental (communio incidens); déste tipo é a comunháo entre co-herdeiros, a que se dá na invenção  comum de um tesouro, na confusáo dé límites, nos casos de confusio e commixtio independentes da vontade dos donos do que se mistura. Quando deriva da vontade e do acordo das partes, verifíca-se a sociedade (societas). Havendo comunhão de uma coisa corpórea, isto é, quando o direito de propriedade sobre ela cabe a várias pessoas, há condomínio.. No direito romano o condomínio é chamado communio e cada condómino, socius, ou mais geralmente, dominus. Muito controvertida é a construção teórica do condominio. Alguns sustentam que cada consorte é dono da coisa inteira, sendo seu direito limitado pela concorrência dos demais; outros julgam que o condômino é proprietário apenas da parte indivisa, quer concebida idealmente, quer encarada como parte material ainda não determinada. ideal da coisa (pro indiviso). A regulamentação do condominio romano pode-se pois esquematizar da seguinte forma:  (a) O condômino é proprietário da coisa toda. No consortium erctum non citum, a forma mais antiga de comunhão acidental entre co-herdeiros, cada filho com a morte do paterfamilias tem a faculdade de alienar toda a coisa comum . Essa faculdade pode impedir-se pelo ius prohibendi dos outros condóminos, que podem se opor ao ato. O 1. D. 12, 6, 26, 4 Ulp. 2. D. 10, 2, 2, 3. ius prohibendi não se deve confundir com o consentimento prévio, que, na verdade, é contrário ao princípio do direito integral de cada um. Se o condómino renuncia ao seu direito, este é absorvido pelo dos outros que, dado seu caráter exclusivo, se amplia em virtude de sua elas- ticidade (ius adcrescendi). No período clássico o direito de acrescer parece que só vigora para a co-propriedade dos escravos e em matéria de comunháo hereditaria. (b) O condómino é proprietário da parte ideal da coisa. Pode alienar e gravar tal parte; mas os atos jurídicos, que atinjam a coisa comimi no seu todo, quando é indivisível o direito que eles constituem (servidão), não são válidos se não intervier o consentimento prévio de todos os condóminos. No desenvolvimento histórico do conceito de condomínio aparece com evidência   que da propriedade exclusiva de cada consorte se passou á propriedade limitada pelas exigências dos outros condóminos. Desde que a comunhão é mater rixarum, afirma-se que nemo invitus  compellitur ad communionem, i. é, ninguém pode ser constrangido a permanecer em comunháo contra sua vontade. A faculdade de exigir a divisáo pode ser limitada só temporariamente; em nenhum caso pode excluir-se. Os consortes têm a actio pro socio para regular mutuamente direitos e deveres decorrentes da comunhão. A divisão judicial se obtém mediante a actio communi dividundo. Tratando-se de comunhão hereditaria aplica-se a actio familiae  eriscundae. Exercida a ação, um arbiter, conforme a natureza dos bens comuns, ou atribuí uma parte determinada deles, como objeto exclusivo de propriedade de cada condómino, ou atribuí por inteiro a coisa a um dos condóminos, fixando a quantia que cabe a cada um dos outros. Trata-se de um iudicium bonae fidei, dúplex, pois a fórmula não distingue o autor do réu. Diferentemente do que se verifica no direito moderno, a divisão das partes {adiudicatio) pelo arbitro é atributiva da propriedade e não declaratória, i. é, o proprietário da parte atribuída pelo juiz se considera proprietário exclusivo da mesma, não desde o início da comunhão, mas exatamente desde a divisão feita pelo juiz. Por consequência, todos os atos dispositivos praticados pelo condómino durante a comunhão, sobre uma parte, que depois na divisão não Ihe coube, não tem nenhum valor. Além disso, no direito romano, a partilha judicial é título de aquisição da propriedade. 1. Gai. 2, 65. 2. Inst. 2, 1, 11.  A mancipatio e a in iure cessio, que, como sabemos, são atos  jurídicos conducentes à aquisição de direitos, são modos de aquisição da propriedade.”.

A prohibitio não podia alvejar todos os atos do condômino. Havia uma série de atos que o socius podia praticar sem consentimento dos outros socii e a salvo da prohibitio. Eram os atos de disposição, como a venda e a doação da quota, a constituição de hipoteca  ou usufruto sobre ele, transmissão de testamento, reivindicação pro parte e a percepção dos frutos que ela enseja. Podia o sócio exigir as despesas que fez com a administração da quota alheia.

Mas havia outros atos que comprometiam a totalidade da coisa e que não eram, por essa razão, possíveis de exercício pro parte. Fora isso, exigia-se o consentimento positivo de todos os socii. Era o caso da construção de uma servidão predial, que era indivisível, como ensinou Ebert Chamoun(Instituições de direito romano, 1968, pág. 238), que atingia o imóvel em sua totalidade.

A mudança de cultura do imóvel ou a execução de benfeitorias, atos que acarretavam uma inovação da coisa, não requeriam o consentimento de todos os sócios, mas apenas a ausência de oposição.

A comunhão no direito romano era um instituto transitório.

A divisão, quando havia, era voluntária ou judicial. A primeira havia quando os condôminos de forma espontânea realizavam, entre si ou a estranhos, atos de transferência da propriedade. A ação era intentada através de uma ação que era prevista pelas XII Tábuas, a actio communi dividundo, na qual o juiz inicialmente dividia a coisa em partes proporcionais às quotas de vários sócios, e, em seguida, lhes adjudicava; se, entretanto, a divisão não pudesse ser perfeita, o condômino que houvesse recebido mais era obrigado a indenizar o menos contemplado. Se a divisão não fosse possível, o juiz vendia a coisa a um terceiro repartindo o produto da venda entre os socii.

Falava-se em compáscuo quando havia a utilização em comum de pradarias, campos ou terrenos de qualquer espécie para pastagem em comum de gado pertencente a proprietários diversos. O compáscuo em terras públicas ou terrenos baldios regula-se, modernamente,  por normas do município se existirem leis federais ou estaduais na matéria. Na lição de Lafaiete(Direito das coisas, parágrafo 102, nota 24), no caso de incidir em prédio particular, e de ter sido o compáscuo instituído por servidão, como acontecia no direito romano – pecoris pascendi servitutes – reger-se-á por normas desta.

Tinha a divisão caráter atributivo da propriedade.

Havia a actio communi dividundo, de caráter misto, tam in re quam in personam; além de real era pessoal porque regulava as relações jurídicos pessoais oriundas da comunhão. No direito justiniâneo o efeito pessoal independia do real, ou da divisão. Dizia-se que a actio communi dividundo podia ser intentada apenas para as praestationes durante a comunhão ou depois dela.
Assim a construção clássica do condomínio é a do direito romano: cada sujeito de direito tem a sua parte alíquota; a coisa não é dividida materialmente, mas, por pertencer a muitos, há partes indivisas. Para alienar “toda a coisa” seria preciso o concurso de todos os sujeitos de direito.

Ocorreria o mesmo se a quisesse alienar toda uma parte divisa. Porque nessa parte todos são e continuariam de ser condôminos.

II – O CONDOMÍNIO NO DIREITO GERMÂNICO

No direito germânico, mais se prestou atenção à comunidade que ao indivíduo, ao passo que o direito romano viu mais o indivíduo que a comunidade. Daí, para a alienação da parte indivisa, ser precioso, no direito germânico, a mão-comum, o mancomunar-se, o ato de todos, tal como se estivesse em causa a alienação de toda a coisa. Enquanto no direito romano, era de mister a participação de todos nas medidas a serem adotadas, a unanimidade, o direito germânico subordinava os indivíduos à maioria.

Essa noção de condomínio de origem romana, aqui lembrada, denominada de condominium iuris romani, não se confunde, como ensinou Caio Mário da Silva Pereira(Instituições de direito civil, volume IV, 1974), com o chamado condomínio germânico, que existe na Alemanha com outra denominação ao lado de outro, denominado de condomínio de quotas. No segundo(condominio germânico) a coisa pertence à coletividade e não aos condôminos, que, desta sorte, têm apenas direitos de uso e gozo da coisa em razão da vinculação corporativa em que se encontram e não em consequência de serem sujeitos, individualmente, de direitos sobre a própria coisa. Entende-se que o traço diferencial do condomínio germânico está em considerar-se como propriedade coletiva ou exercida de mão comum, pertencendo a coisa ao grupo ou coletividade, sem distribuição ou participação quantitativa pelos interessados.

 

 

É deste único sistema que se aproxima o chamado fundo imobiliário no direito brasileiro que tem repercussão no direito privado, sob o domínio das sociedades, onde se vê o papel da cota como de uma ação, em proximidade ao que se tem do condomínio germânico.

Recorde-se que, no condomínio germânico, a coisa pertence à coletividade e não aos condôminos que, desta sorte, têm apenas direitos de uso e gozo da coisa em razão da vinculação corporativa em que se encontram e não em consequência de serem sujeitos, individualmente, de direitos sobre a própria coisa. Reafirma-se que o  traço diferencial do condomínio germânico está, pois, em considerar-se como propriedade coletiva ou exercida de mão comum, pertencendo a coisa ao grupo ou coletividade, sem distribuição ou participação quantitativa pelos interessados, como revelaram Enneccerus, Kipp y Wolff(Derecho de Cosas, volume I, § 88) e ainda Hedemann(Derechos Reales, pág. 265).

III – FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Fundos imobiliários são tradicionalmente negociados em Bolsa. Isso significa que o valor aplicado oscila diariamente e está sujeito a mudanças bruscas no mercado financeiro. Se ele quiser resgatar o dinheiro de emergência, poderá perder parte do valor aplicado.

Fundos imobiliários são investimentos de renda variável. A cota é negociada em Bolsa da mesma forma que ocorre com uma ação —o investidor compra e vende essa cota pela plataforma de uma corretora.

Arnold Wald(Natureza Jurídica do Fundo Imobiliário. Revista de Direito Mercantil, Industrial, Econômico e Financeiro – RDM, n. 80, out. –dez., 1990)    assim ensinou na matéria:
Quer se cogite de um condomínio especialíssimo ou ‘sui generis’, de uma sociedade sem personalidade jurídica, na terminologia do Código de Processo Civil, ou de uma forma de ‘trust’ já adaptado e consagrado pelo Direito Brasileiro, a designação e a semântica são secundários, pois o importante é a capacidade substantiva e adjetiva do Fundo para adquirir e transmitir direitos, atuar em Juízo e praticar todos os atos da vida comercial, embora só possa exercer sua atividade por intermédio de seu gestor. Não se trata de contrato de comissão, pois os bens são adquiridos em nome do gestor e por conta dos condôminos em nome do Fundo e para o mesmo. […] é uma fórmula fiduciária pela qual os investimentos podem ser realizados em nome do fiduciário e no interesse do fiduciante, assemelhando-se ao ‘trust’, sob forma que também tem sido aceita e consagrada no Direito Comparado, não só nos países que admitem o ‘trust’, como os Estados Unidos, mas também nas legislações de tradição romana, como acontece em Portugal e na França, segundo pudemos verificar nas transcrições de texto legislativo que fizemos. Não há assim, qualquer dúvida quanto à possibilidade do Fundo Imobiliário ser titular em nome próprio de direitos e obrigações.

Aliás, Arnold Wald ensinou:

Há evidências da existência de fundamento legal e entendimento administrativo consolidado, inclusive no Conselho Monetário Nacional, no Banco Central e na Comissão de Valores Mobiliários, no sentido de reconhecer a natureza jurídica do fundo como um condomínio de natureza especialíssima que tem patrimônio próprio, escrita, específica, auditoria nas suas contas, representação em juízo e administração por uma espécie de trustee. A propriedade dos bens pertence ao Fundo e as quotas é que são da propriedade dos condôminos.

Ao se comparar legislações estrangeiras, sob formas aparentemente distintas, reconhece-se aos fundos uma quase personalidade ou um regime sui generis, que lhes atribui a propriedade fiduciária dos bens dos condôminos, caracterizando-se a sua autonomia pela existência de seu patrimônio, de sua contabilidade, de capacidade processual própria e de uma gestão baseada em princípios fiduciários.

A doutrina brasileira é unânime em admitir que os fundos constituem um patrimônio afetado a uma finalidade específica, que embora não tenha personalidade jurídica, tem capacidade de direito substantivo e adjetivo, funcionando como um verdadeiro investiment trust, com base fiduciária.

IV – O CONDOMINIO DE APARTAMENTOS

É diverso dos outros exemplos  o condomínio de apartamentos. Cada unidade individuada tem um titular e as partes comuns se sujeitam ao regime de condomínio(Lei nº 4.591/64).

A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, consignou a concepção moderna de propriedade horizontal. Em seu artigo 1º inscreve-se nesse regime toda edificação ou conjunto de edificações, de um ou de vários pavimentos, sem cogitar do número de peças de cada unidade e independentemente de sua natureza residencial ou não-residencial.

A Lei 4.591 exigia a construção sob forma de unidades autônomas. É necessário que cada unidade – apartamento residencial, sala ou conjunto de escritório, loja, sobreloja, vaga em edifício-garagem – constituía unidade autônoma e deve ser tratada objetivamente como tal e assinalada por uma indicação numérica ou alfabética para efeitos de identificação ou discriminação.

Exigia a Lei que a cada unidade corresponda uma quota ou fração ideal do terreno e das partes e coisas comuns, expressa de forma matemática sob forma decimal ou ordinária(parágrafo segundo).

 

 

Fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino.

É o que diz o artigo 1331, § 3º do Código Civil de 2002: A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Estar-se diante de uma quota percentual que se atribui a cada unidade de um empreendimento imobiliário subordinado à lei 4591, de 1964, que corresponde ao coeficiente do direito ao respectivo condômino sobre o terreno e o conjunto arquitetônico. A fração ideal é expressa sob forma decimal ou ordinária. Diz-se também o quinhão ou porção sobre o qual recai a propriedade do condômino.

Fração Ideal da unidade = FI

A Área total do terreno – Ater

Área da Unidade Residencial em questão – Aund

Área total construída das unidades – At und

FI = (Ater x Aund)/ At und

Também a lei exigia que cada unidade tenha acesso à via pública. Poderá tê-lo diretamente, como é o caso das lojas, dos compartimentos em mercados, das vagas em garagens etc. Poderá ser indiretamente o acesso à via ou logradouro público, por escada, corredor, rampa ou ascensor. O que não é admissível, no regime de propriedade horizontal, como explicou Caio Mario da Silva Pereira(Condomínio e incorporações, 3ª edição, pág. 89), no regime da propriedade horizontal, é o apropriamento da rota de comunicação por uma só pessoa, alheia ou não ao condomínio, ou que ela se efetue através da unidade pertencente a um, ou que este seja, a qualquer título dono da passagem.

Se as unidades não forem autônomas ou não se comuniquem diretamente ou indiretamente com a via pública, não haverá o condomínio especial.

Nesses condomínios horizontais há o problema da garagem.

Como direito acessório adere à unidade. Mas desta é destacável para efeito de sua cessão a outrem.

Já se decidiu que se a ela não estiver atribuída fração de terreno somente pode o direito a ser capitulado como elemento acessório típico. Como tal não pode ser alienado a pessoa estranha ao condomínio , pois no regime de propriedade horizontal não há direito autônomo sem fração ideal de terreno correspondente. Poderá, contudo, ser cedido o seu uso se a convenção não o proibir(ADCOAS, 1974, n. 25.109). O terceiro grupo de Câmaras Reunidas do Tribunal de Justiça do antigo Estado da Guanabara decidiu ser lícita a utilização da área entre os pilotis com exclusividade, pelos condôminos que adquiriram esse direito(RF, vol. 235, pág. 190).

Se à garagem se atribui fração ideal de terreno, pode ser considerada como direito autônomo, desaparecendo a dependência à unidade habitacional, mas nem por isso cessa a inalienabilidade a estranho.

Em edifício-garagem, às vagas devem ser atribuídas frações ideais do terreno. É que aí ocorre um direito autônomo.

A matéria foi objeto de mudança como informou Rodrigo Leite(Mudança no código civil: alienação de vaga de garagem – Lei 12.607, de 4.4.2012):

“O § 1º do art. 1331, do Código Civil, foi alterado pela Lei n. 12.607, de 4 de abril de 2012, DOU de 5/4/2012.

Segue a antiga redação:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

 

 

E o atual texto:
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Com base na redação antiga foi editado enunciado na Primeira Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal (CJF):
Enunciado 91: a convenção de condomínio ou a assembléia geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio.
Pontos relevantes a serem destacados:
1. Antes da Lei n. 12.607/2012, as garagens (abrigos para veículos) podiam “ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.” A regra era a possibilidade de livre alienação. O enunciado 91 do CJF, entretanto, permitia que a assembleia pudesse vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos de estranhos ao condomínio. O enunciado trouxe disposição restritiva.
2. Com a modificação legislativa, os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
3. O art. 2º, da Lei n. 12.607/2012, foi vetado pela Presidenta da República. O dispositivo previa que a lei entraria “em vigor na data de sua publicação.” De acordo com a mensagem de veto, “a entrada em vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de normas de pequena repercussão”, o que não seria o caso. Desse modo, em conformidade com o art. 1º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (LINDB), a Lei n. 12.607/12 começará a vigorar em todo o país 45 (quarenta e cinco) dias depois de oficialmente publicada.
Outro ponto digno de nota é a perda de eficácia do art. 1338, do Código Civil, dispositivo cuja redação é a seguinte:
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Tendo por base a redação do art. 1338 e o modificado texto do art. 1331, § 1º, o CJF havia editado enunciado com o seguinte teor: o direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem – enunciado 320.

 

 

E o atual texto:
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Com base na redação antiga foi editado enunciado na Primeira Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal (CJF):
Enunciado 91: a convenção de condomínio ou a assembléia geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio.
Pontos relevantes a serem destacados:
1. Antes da Lei n. 12.607/2012, as garagens (abrigos para veículos) podiam “ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.” A regra era a possibilidade de livre alienação. O enunciado 91 do CJF, entretanto, permitia que a assembleia pudesse vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos de estranhos ao condomínio. O enunciado trouxe disposição restritiva.
2. Com a modificação legislativa, os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
3. O art. 2º, da Lei n. 12.607/2012, foi vetado pela Presidenta da República. O dispositivo previa que a lei entraria “em vigor na data de sua publicação.” De acordo com a mensagem de veto, “a entrada em vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de normas de pequena repercussão”, o que não seria o caso. Desse modo, em conformidade com o art. 1º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (LINDB), a Lei n. 12.607/12 começará a vigorar em todo o país 45 (quarenta e cinco) dias depois de oficialmente publicada.
Outro ponto digno de nota é a perda de eficácia do art. 1338, do Código Civil, dispositivo cuja redação é a seguinte:
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Tendo por base a redação do art. 1338 e o modificado texto do art. 1331, § 1º, o CJF havia editado enunciado com o seguinte teor: o direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem – enunciado 320.

E o atual texto:
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Com base na redação antiga foi editado enunciado na Primeira Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal (CJF):
Enunciado 91: a convenção de condomínio ou a assembléia geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio.
Pontos relevantes a serem destacados:
1. Antes da Lei n. 12.607/2012, as garagens (abrigos para veículos) podiam “ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.” A regra era a possibilidade de livre alienação. O enunciado 91 do CJF, entretanto, permitia que a assembleia pudesse vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos de estranhos ao condomínio. O enunciado trouxe disposição restritiva.
2. Com a modificação legislativa, os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
3. O art. 2º, da Lei n. 12.607/2012, foi vetado pela Presidenta da República. O dispositivo previa que a lei entraria “em vigor na data de sua publicação.” De acordo com a mensagem de veto, “a entrada em vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de normas de pequena repercussão”, o que não seria o caso. Desse modo, em conformidade com o art. 1º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (LINDB), a Lei n. 12.607/12 começará a vigorar em todo o país 45 (quarenta e cinco) dias depois de oficialmente publicada.
Outro ponto digno de nota é a perda de eficácia do art. 1338, do Código Civil, dispositivo cuja redação é a seguinte:
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Tendo por base a redação do art. 1338 e o modificado texto do art. 1331, § 1º, o CJF havia editado enunciado com o seguinte teor: o direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem – enunciado 320.

E o atual texto:
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Com base na redação antiga foi editado enunciado na Primeira Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal (CJF):
Enunciado 91: a convenção de condomínio ou a assembléia geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio.
Pontos relevantes a serem destacados:
1. Antes da Lei n. 12.607/2012, as garagens (abrigos para veículos) podiam “ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.” A regra era a possibilidade de livre alienação. O enunciado 91 do CJF, entretanto, permitia que a assembleia pudesse vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos de estranhos ao condomínio. O enunciado trouxe disposição restritiva.
2. Com a modificação legislativa, os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
3. O art. 2º, da Lei n. 12.607/2012, foi vetado pela Presidenta da República. O dispositivo previa que a lei entraria “em vigor na data de sua publicação.” De acordo com a mensagem de veto, “a entrada em vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de normas de pequena repercussão”, o que não seria o caso. Desse modo, em conformidade com o art. 1º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (LINDB), a Lei n. 12.607/12 começará a vigorar em todo o país 45 (quarenta e cinco) dias depois de oficialmente publicada.
Outro ponto digno de nota é a perda de eficácia do art. 1338, do Código Civil, dispositivo cuja redação é a seguinte:
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Tendo por base a redação do art. 1338 e o modificado texto do art. 1331, § 1º, o CJF havia editado enunciado com o seguinte teor: o direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem – enunciado 320.

E o atual texto:
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Com base na redação antiga foi editado enunciado na Primeira Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal (CJF):
Enunciado 91: a convenção de condomínio ou a assembléia geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio.
Pontos relevantes a serem destacados:
1. Antes da Lei n. 12.607/2012, as garagens (abrigos para veículos) podiam “ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.” A regra era a possibilidade de livre alienação. O enunciado 91 do CJF, entretanto, permitia que a assembleia pudesse vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos de estranhos ao condomínio. O enunciado trouxe disposição restritiva.
2. Com a modificação legislativa, os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
3. O art. 2º, da Lei n. 12.607/2012, foi vetado pela Presidenta da República. O dispositivo previa que a lei entraria “em vigor na data de sua publicação.” De acordo com a mensagem de veto, “a entrada em vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de normas de pequena repercussão”, o que não seria o caso. Desse modo, em conformidade com o art. 1º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (LINDB), a Lei n. 12.607/12 começará a vigorar em todo o país 45 (quarenta e cinco) dias depois de oficialmente publicada.
Outro ponto digno de nota é a perda de eficácia do art. 1338, do Código Civil, dispositivo cuja redação é a seguinte:
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Tendo por base a redação do art. 1338 e o modificado texto do art. 1331, § 1º, o CJF havia editado enunciado com o seguinte teor: o direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem – enunciado 320.

E o atual texto:
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Com base na redação antiga foi editado enunciado na Primeira Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal (CJF):
Enunciado 91: a convenção de condomínio ou a assembléia geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio.
Pontos relevantes a serem destacados:
1. Antes da Lei n. 12.607/2012, as garagens (abrigos para veículos) podiam “ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.” A regra era a possibilidade de livre alienação. O enunciado 91 do CJF, entretanto, permitia que a assembleia pudesse vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos de estranhos ao condomínio. O enunciado trouxe disposição restritiva.
2. Com a modificação legislativa, os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
3. O art. 2º, da Lei n. 12.607/2012, foi vetado pela Presidenta da República. O dispositivo previa que a lei entraria “em vigor na data de sua publicação.” De acordo com a mensagem de veto, “a entrada em vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de normas de pequena repercussão”, o que não seria o caso. Desse modo, em conformidade com o art. 1º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (LINDB), a Lei n. 12.607/12 começará a vigorar em todo o país 45 (quarenta e cinco) dias depois de oficialmente publicada.
Outro ponto digno de nota é a perda de eficácia do art. 1338, do Código Civil, dispositivo cuja redação é a seguinte:
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Tendo por base a redação do art. 1338 e o modificado texto do art. 1331, § 1º, o CJF havia editado enunciado com o seguinte teor: o direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem – enunciado 320.

Dita a Lei 4.591/64, no seu Art. 11. que para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.

Importante é citar a obrigatoriedade do seguro do incêndio, da demolição e da reconstrução obrigatória pela Lei 4.591/64:
Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
§ 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembleia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.
§ 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria.
Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.
§ 1º Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do Juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.
§ 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o Oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.
§ 3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para a contestação, VETADO.
§ 4º Se não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o pedido.
§ 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.
§ 6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à prazo de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual Iiminar, ou pagará o total devido, com os juros da mora a conter da citação.
§ 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.
§ 8º A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas. Pelo novo Código Civil, artigo 1.346, é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial.

Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

Pelo artigo 1.345 do Código Civil o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios em regime de sucessão.

Pela Lei 4.591, o condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo órgão competente , no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.
As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia.
A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

São deveres dos condôminos:
Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
I – alterar a forma externa da fachada;
Il – decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III – destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV- embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Já o novo Código Civil assim determina:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
A lei prevê o caso de necessidade de demolição do prédio e sua alienação por motivos urbanísticos.
Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)
§ 1º A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)
§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)
§ 3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)
Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por fôrça de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno. (Redação dada pela Decreto-Lei nº 981, de 21.10.1969).

Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Compete ao síndico a administração do condomínio cuja eleição será feita nos moldes da convenção.

Compete ao síndico(artigo 22, parágrafo primeiro):
a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembleia;
f) prestar contas à assembleia dos condôminos.
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977)
§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.
§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral especialmente convocada.
§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

O novo Código Civil no artigo 1.348 determina, de forma taxativa, sem interpretação extensiva, os deveres do síndico:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

A Lei 4.591/64, no Art. 23., determinava que : Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.

Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

Os artigos 1.352 e 1.353 do novo Código Civil determinam:
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial
As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
Extingue-se o condomínio(Lei 4.591/64):
a) Pela desapropriação;
b) Pelo perecimento do objeto;
c) O abandono e a renúncia.

O Código Civil, nos seus artigos 1.357 e 1.358, determina as formas de extinção do condomínio:
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente.
O Código Civil de 2002 que trouxe algumas modificações com relação a Lei 4.591/64.
O Código Civil diferencia principalmente parte comum e privativa e também fala sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros. O terraço da cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio(artigo 1331,§ 5j).

Mas a lei de 1964, a 4.591, também conhecida como lei do condomínio, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.

Ela trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio, e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos.
Algumas mudanças importantes em relação à Lei anterior 4.591/64:
• Convenção (Art. 1.333) Se a Convenção do seu condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a validade.
• Multa / inadimplência (Art. 1.336) Multa por atraso em pagamento: O teto máximo cai de 20% para 2%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos anteriores à data de 11 de janeiro de 2003, prevalece a multa prevista na Convenção. O teto de 2% referente à multa por atraso em pagamento, como estabelece o Novo Código Civl, é válido apenas para vencimentos pós 11 de janeiro de 2003.
• Multa / antissocial (Art. 1.337) Multa por conduta antissocial: Criada pela nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial
• Multa / descumprimento das normas (Art. 1.337) Multa por descumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes
• Destituição do síndico: (Art. 1.349) Será preciso maioria absoluta do condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não mais 2/3.
• O condômino antissocial não pode ser expulso, conforme o Código Civil. Entretanto, o artigo 1.337 indica a aplicação de multa pecuniária, que poderá ser de até dez vezes o valor da taxa condominial. A expulsão fica fora de cogitação, uma vez que vai contra o direito de propriedade, garantido na Constituição Federal.
• Embora as regras do condomínio sobre o tempo de guarda dos documentos não tenham sido modificadas pelo Código Civil, é preciso ter cuidado. Assim como na antiga lei, o prazo é de cinco anos. Contudo, o artigo 205 do Código aponta que o prazo para a cobrança, por parte do condomínio, de débitos contraídos por condôminos, é de dez anos.
• A falta de conservação do imóvel pode gerar a obrigação do condômino negligente de indenizar seus vizinhos ou o próprio condomínio. Os artigos 937, 1.280 e 1.336 do Código Civil abordam esse assunto. Entre as regras do condomínio, está claro que o condômino tem o dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação. Sua utilização não pode trazer prejuízo ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Somaria outras importantes modificações:
• Tornou-se mais efetiva e célere a cobrança de taxas de condomínio com a enquadramento do boleto como título executivo extrajudicial e consequente execução direta, sem a antiga ação judicial de cobrança de natureza cognitiva.
• Porém, o detalhe que tornaria ainda mais relevante e positiva esta alteração do novo CPC é se a esta mudança estiver agregada, pelos condomínios, as alterações trazidas em 2002 pelo atual Código Civil, que também são importantes para o condomínio com a adequação dos juros cobrados pela inadimplência (1% ao mês), aos juros de mercado (9,9% ao mês).
Um julgamento em primeira instância já havia sido determinado, o direito do condomínio a cobrar juros superiores a 1% ao mês.
• Em um caso específico, houve uma decisão final do TJ/DF que determinou o seguinte: “Aplicam-se os juros e as multas previstos na convenção condominial até a data da entrada em vigo do novo CC (12/01/2003). A partir daí as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% e à multa de 2% ao mês, de acordo com o artigo 1.336 desse diploma legal”.

V – O CONCEITO DE COMUNHÃO E SUAS CONCEPÇÕES

Ensinou Pontes de Miranda(Tratado de direito privado, tomo XI, ed. Bookseller, pág. 74) que, no conceito de comunhão, há alusão a objeto, que é único, ou se toma como se fosse único(universalidades), e à pluralidade de sujeitos. Não há somente comunhão de direito real(para Pontes de Miranda, erro de Carlos Maximiliano, Condomínio, 7): “em virtude de um direito real”). Basta pensar-se na comunhão mais conhecida e em que mais se usa o nome, – a comunhão matrimonial universal de bens; nela, as dívidas ativas e até as dívidas passivas são comuns. (É preciso, quando se fala de comunhão, não se pensar só em condomínio, ou compropriedade.) “ Denomina-se condomínio em geral a comunhão de propriedade”, acrescenta o mesmo autor. Outra denominação inaceitável. Disse Pontes de Miranda(obra citada, pág. 75) que “a comunhão da propriedade é a compropriedade. Condomínio é apenas o domínio com dois ou mais sujeitos, titulares dele. O conceito de propriedade, sendo mais largo que o de domínio, faz mais largo que o condomínio, o conceito de compropriedade.

Em síntese, na matéria, disse Pontes de Miranda(obra citada, pág. 75):

“Comunhão, compropriedade e condomínio são conceitos de diferentes abrangências, em decrescimento, porque são diferentes os conceitos de direitos, bens e domínio. A palavra condominium não aparece nas fontes romanas; o que lá se vê é res communis pro parte habere, habere pro indiviso. O condomínio é dominus, como o dono único, o solus dominus. Por ser exclusivo o domínio, não pode o bem pertencer, ao mesmo tempo, a duas pessoas, in solidum, isto é, por inteiro: Duorum in solidum dominium vel possessionem esse non posse(L. 5, § 15, D. commodati vel contra, 13, 6). Tampouco, o domínio pode ser sobre parte da coisa, isto é, sobre pedaço; toda parte divisa é objeto por si só. Exceto a parede-meia e outras porções tais.
Com relação a comunhão pro diviso, conclui Pontes de Miranda: “Mas é possível: a) dois ou mais sujeitos de direito tenham o domínio da mesma coisa em toda ela, tendo cada um parte intelectual, dita que duas ou mais pessoas são donas de x de toda a coisa indivisa, de modo que cada partícula que seja todas as pessoas são proprietárias em comum. É a comunhão pro indiviso. É o condomínio, portanto, o tipo mais importante da compropriedade; b) que haja unidade material e jurídica de certas partes da coisa – o que acontece se a proximidade e a existência de partes ou serviços comuns servem à superposição da unidade à pluralidade. É a comunhão pro diviso. A questão de poder haver, em construção jurídica científica, comunhão pro diviso, isto é, se isso não envolve contradictio in adiecto, é velha, e sempre nova. Mas resolve-se, como veremos, pela observação dos fatos mesmos; em toda comunhão pro diviso, quase toda a coisa está dividida em objeto(e.g. apartamentos), mas algo existe que é comum e integra a mesma coisa material(edifício, no caso do exemplo)”.

Temos com relação ao condomínio as seguintes concepções:

a) Teoria da parte ideal ou intelectual: tal é que tem o direito como próprio de cada condômino, recaindo na coisa materialmente indivisa, mas intelectualmente partida. Essa teoria vai desde o mínimo da assimilação da coisa indivisa à coisa materialmente divisível até à simples alusão à fração de cálculo a ser feito sobre o valor da coisa;

b) O direito de propriedade é que se divide, não a coisa, que, in hipótese, é indivisa;

Na literatura luso-brasileira e brasileira temos:

a) Teoria da propriedade limitada: Coelho da Rocha(Instituições, I, 36*) viu na comunhão pro diviso “propriedade limitada”, em que cada uma das pessoas exerce sua porção da propriedade, ou alguns desses direitos parciais, de que ela se compõe, ao passo que, na comunhão pro indiviso, a muitas pessoas cabe pro indiviso o mesmo direito, ou seja total, ou parcial;

b) Teoria da anormalidade: Lafaiete Rodrigues Pereira(Direito das coisas, I, 86) tinha a compropriedade como relação de direito única, espécie de exceção ao princípio in soludum dominium vel possessionem esse non posse. Essa alusão à anormalidade é explícita em Clóvis Beviláqua(Código Civil Comentado, 1ª edição, III, 156): “O condomínio ou compropriedade é a forma anormal da propriedade…”). Para ele, “dois ou mais sujeitos exercem direito de forma simultânea. Nessa mesma ilação tem-se Virgílio de Sá Preira(Manual, VIII, 394 – 400).

As teorias apresentadas pelos teóricos sobre o condomínio procuraram distinguir a divisão do direito segundo a sua substância, portanto, em si; a divisão do direito segundo o seu objeto(ou o seu exercício no objeto etc). A primeira espécie é possível se o direito contém em si elementos-cerne e elementos secundários, ou, pelo menos, complementares, como acontece exatamente com o domínio, como explanou Pontes de Miranda(obra citada, pág. 80), que consiste naquele cerne de que se falou e de outros elementos , tais como o fructus, o usus o abusos. Quando se separa o direito real de uso, de usufruto, de habitação ou outro que a lei o reconhece, nem por isso deixa de existir o domínio.

Quanto a segunda espécie, como citou Pontes de Miranda(obra citada, pág. 81) é aí que as atitudes ontologistas e a atitude relativista se extremam. Pelo fato de serem dois ou mais os sujeitos e um só o dado que serve de objeto deles, diz-se que ocorre a divisão segundo o objeto. Por sua vez, C. G. Wächter(Über Telung und Teilbarkeit der Sachen u Rechte, 27, 184) chamou a atenção, em 1844, para a gradação da divisão do objeto(partes indivisae, partes divisae, pedaços autônomos), que vai da comunhão pro indiviso à desaparição da comunhão. Para Pontes de Miranda, o seu erro foi apenas o de ver nisso rachadura que parte o direito. Se lhe apuramos o conceito de direito, fácil é vermos que ele tomou o direito como ser, tanto que, sendo muitos os sujeitos, se parte o direito. Essa noção de direito que seria independente da relação jurídica põe à mostra todo o seu ontologismo. G. Wächter, como os outros, tomou o direito subjetivo, que é elemento interior e não-necessário das relações jurídicas(há direitos não-subjetivados, como o de quem entra e senta nos jardins públicos), pelo prius: o direito, algo ôntico, preexistia às relações jurídicas e, sendo duas ou mais essas relações, se teria de dar “divisão’ do direito, quer na propriedade pro partibus divisis quer na propriedade pro partibus indivisis.

Anoto ainda que E.Böcking(Pandekten, I, 331, nota 5) apontou a confusão entre o conceito de divisibilidade material e do de idealidade das partes, procurando acentuar que a parte material e a parte ideal são conceitos de diferentes sistemas lógicos.

Nessa linha de pensar, ainda Pontes de Miranda(obra citada, pág. 82) disse que “se uma coisa é partível, materialmente, ou se não no é, não se pergunta ao direito, mas à física. Não se trata de questão de direito, porém o objeto de direito não se confunde com o corpo como tal”.
Quando se diz que o condômino tem sua parte ideal na coisa, platoniza-se, se se dá à expressão “parte ideal” o significado de partição de coisa, como se em verdade a quebrássemos.

VI – A AÇÃO DE DIVISÃO

Fala-se na ação communi dividundo ou a ação familiae ercidundae, que são ações executivas, objetivando a divisão.

Já, no direito romano, a divisão podia ser voluntária ou judicial. A primeira ocorria quando os condôminos espontaneamente realizavam, entre si ou a estranhos, atos de transmissão da propriedade. A segunda podia ser intentada através de uma çaão, já prevista na Lei das XII Tábuas, a actio communi dividundo, na qual o juiz inicialmente dividia a coisa em partes proporcionais às quotas dos vários sócios e, em seguida, lhe adjudicava; se, porém, a divisão não pudesse ser perfeita, o condômino que houvesse recebido mais era obrigado a indenizar o menos contemplado.

Enfim, se a divisão não fosse possível, o juiz vendia a coisa a um terceiro, repartindo o produto da venda entre os sócios(socii), ou a um destes, que pagava aos demais uma quantia proporcional ao valor de suas cotas.

A divisão tinha um caráter atributivo de propriedade e não meramente declarativo, como no direito moderno. A adiudicatio era meio de aquisição de domínio.

No direito romano, já se via a actio communi dividundo, como mista. isto é, tam in rem quam in personam; além de real era pessoal porque regulava também as relações jurídicas pessoais oriundas da comunhão. No direito de Justiniano, o efeito pessoal independia do real ou propriamente da divisão, de sorte que a actio communi dividundo podia ser intentada apenas para as praestationes, durante a comunhão ou depois dela.

Trata-se de ação imobiliária.

A ação é dúplice.

Entende-se possível a cumulação dessa ação de divisão com a de rendimentos.

A divisão de terras como a demarcação é procedimento especial de duas fases. Na primeira, decide-se sobre a pretensão de dividir; na segunda, executam-se os trabalhos divisórios.
Quando, na primeira fase, já se verifica a impossibilidade completa de divisão, por ofensa às dimensões do módulo, o juiz deve, desde logo, indeferi-la; se, porém, houver dúvida ou possibilidade de formação de quinhões conjuntos, para suprir a exigência do módulo rural, a decisão deve ficar para a segunda fase.

O legitimado é o condômino. Se comunhão for de usufruto, uso ou enfiteuse, é ainda possível a divisão entre os titulares do direito. Por certo, poderá haver comunhão de usufruto entre o proprietário das terras e o usufrutuário da parte ideal do imóvel, caso em que a divisão se faz necessária para estabelecer para se estabelecer a porção de terras sobre as quais recairá o direito de cada um.

Na inicial, o imóvel deverá ser descrito com precisão, indicando-se a denominação, situação, limites e características peculiares.

Há um litisconsórcio passivo necessário em que todos os condôminos e seus cônjuges respectivos devem ser indicados pelo nome, uma vez que a divisão somente se processa diante de todos os cônjuges.

Os réus que residirem na mesma comarca são citados pessoalmente ou por edital.
A contestação se dará em 20 dias.

Contra a sentença que julga a pretensão de dividir cabe o recurso de apelação em ambos os efeitos. Porém, da decisão que homologa a divisão, o recurso ainda será de apelação, mas somente com efeito devolutivo.

Na divisão há obrigatoriedade, durante a instrução, de se colocar marco primordial na estação inicial da medição, como ainda nos vértices dos ângulos, salvo se houver acidente natural que possa servir como tal.

Se a linha perimetral atingir benfeitoria permanente do confinante, feita há mais de um ano, para não a seccionar, o agrimesor a respeitará. Para esses efeitos, consideram-se benfeitorias as edificações, muros, cercas, culturas e pastos fechados, não abandonados a mais de dois anos(artigo 973, parágrafo único do CPC de 1973).

O agrimensor é quem atestará sobre o fato da medição, mas os arbitradores devem proceder ao exame das terras, culturas, edifícios e outras benfeitorias.

Os condôminos serão intimados para falar com relação a essa medição.

Decidida a questão da constituição de quinhões,  não se fazendo a divisão geodésica, o agrimensor e os arbitradores proporão, em laudo fundamentado, a forma de divisão.

Tendo havido decisão expressa sobre a constituição dos quinhões, o laudo deverá atendê-lo em rigor. Não tendo havido essa decisão, ou se houver necessidade de complementá-la, a forma de divisão será proposta de modo tal que se consulte quanto possível a comodidade das partes e que se respeite, para a adjudicação cada condômino, a preferência dos terrenos contiguos às suas residências e suas benfeitorias, evitando ainda o retalhamento dos quinhões em glebas separadas, consoante o artigo 978 do CPC de 1973.

O plano de divisão devera um cálculo, onde constem os valores da divisão separadamente e o valor de cada quinhão. O cálculo é precedido de um histórico das diversas transmissões, até que se caia no título primitivo, atualizando-se os valores com referência aos seus títulos e folha dos autos onde se encontram(artigo 978, § § 1º e 2º do CPC de 1973).

As partes depois serão ouvidas.

A demarcação dos quinhões será feita por um agrimensor, assistido pelos arbitradores. As benfeitorias comuns que não comportarem divisão cômoda serão adjudicadas a cada um dos condôminos mediante a compensação.

Com os trabalhos de divisão terminados, o agrimensor deverá desenhar na planta das primeiras operações os quinhões e as servidões aparentes, organizando novo memorial, onde são descritos todos os quinhões individualmente, conforme forem traçados.

Os arbitradores percorrerão as linhas e conferirão o memorial e a planta, consignando um relatório escrito, a exatidão ou divergências encontradas.

Com as retificações necessárias o juiz, por despacho, ato irrecorrível, determina a lavratura do auto de divisão, seguido de uma folha de pagamento para cada condômino.

O auto deve conter a confinação e a área do imóvel; a classificação das terras com o cálculo das áreas de cada consorte e a respectiva avaliação, ou a avaliação integral do imóvel, quando houver uma homogeneidade de terras; o valor e a quantidade de terras que vai caber a cada condômino, bem como as reduções e compensações resultantes da diversidade de valores das glebas de cada quinhão(artigo 980, § 1º, I a III do CPC de 1973).

Contra a sentença que homologa a divisão o recurso é a apelação, mas recebida apenas no efeito devolutivo. O recurso não impede a imediata imissão na posse do quinhoeiro, mas, enquanto não há o trânsito em julgado da sentença homologatória, não se pode abrir matrícula do quinhão, uma vez que em se tratando de registro imobiliário, dada a certeza das relações jurídicas ali contidas, não iria se admitir uma provisoriedade.

Por outro lado, se houver uma divisão amigável, ela deve ser feita por escritura pública ou particular, consoante o valor do imóvel e que todos sejam capazes. Se houver interesse de incapazes deve intervir o Ministério Público.

 

Fonte: Jus

 

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