Compra e venda de imóvel sem registro, quem fica responsável perante o condomínio?

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Se uma pessoa compra um imóvel de outra, intitulado vendedor, paga um preço inteiramente, porém ainda não transferiu a propriedade no registro de imóveis, talvez por problemas financeiros e o fato de não conseguir arcar com as despesas, ou por simples comodidade.

Acontece que o vendedor no caso, anos depois recebe alguma citação para responder perante o condomínio por débitos acumulados após a venda. E agora, quem é o responsável pelo débito sendo que o compromisso de compra e venda nem sequer foi registrado?

Por mais que pareça estranho, essa situação é bem mais comum do que se imagina, e por ser habituais processos com esse assunto, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) reconciliou a questão com o julgamento de um recurso em que o condomínio estava em busca de receber o que lhe era devido.

Segundo o STJ, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações perante o condomínio (cotas condominiais, taxas extras e tudo que se refere ao imóvel) não é o registro do compromisso de compra e venda, mas sim a relação jurídica material com o imóvel, que é analisada pela apropriação do comprador e pela ciência inequívoca do condomínio sobre a transação de compra e venda realizada.

Dessa forma, se houver compromisso de compra e venda que não foi levado a registro, a responsabilidade pelas despesas do condomínio pode recair tanto sobre o  promissor vendedor (que continua sendo considerado o proprietário do cartório de registro de imóveis) e quanto ao promissor comprador (que mesmo após ter pago integralmente o valor, ainda não fez o registro da compra).

Lembrando que diversos fatores devem estar relacionados ao caso. Caso fique comprovado que o comprador se imitiu na posse; e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, desconsidera-se a legitimidade passiva do promissor vendedor para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo comprador.

DÚVIDA

A ciência inequívoca significa que quem participa das Assembleias condominiais, recebe e-mails com informações, assina as atas, tem um diálogo com o síndico, recebe as correspondências, e mesmo que alugue a unidade, quem deve responder pelo pagamento de débitos perante o condomínio.

É por isso que é a situação que determinará quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais, ficando indiferente se o compromisso de compra e venda foi ou não registrado.

Porém, o recomendado é que o compromisso de compra e venda seja formalizado por meio de contrato escrito e registrada no cartório competente, visando a proteção de todos os envolvidos.

 

Tohea Ranzetti – Síndico Legal

 

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