COMO LEGISLAR PARA CONDOMÍNIOS – Objetivando a pacificação social

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A sociedade evoluiu muito ao longo da história, sendo possível notar claras e consideráveis alterações de comportamentos, princípios, diretrizes.

Desde a época em que ainda vigia o positivismo do Direito Romano, a sociedade regulamenta os seus atos por meio de normas, as quais, em modo geral, definem conceitos, institutos jurídicos, limites de atuação, proibições e punições para eventual violação das regras por elas instituídas.

O ordenamento jurídico é composto por diversos tipos de normas que, muito embora sejam simultaneamente vigentes, devem respeitar o grau hierárquico em cujo topo se encontram as normas constitucionais.

De maneira geral, abaixo da Constituição Federal se encontram as emendas constitucionais, leis complementares, leis ordinárias (federais, estaduais, distrital e municipais), decretos, resoluções, portarias, regulamentos e normas técnicas regulamentares.

Contudo, ainda que a Carta Magna apresente plano de repartição da competência do poder de legislar entre os entes federativos, nas esferas do Legislativo e do Executivo, é inevitável a existência de normas conflitantes entre si.

Com o crescimento acelerado da sociedade, a população deixou os ermos campos e migrou para os grandes centros urbanos, os quais foram se adaptando para abrigar um número cada vez maior de pessoas por metro quadrado.

Da necessidade de adaptação a uma nova e urgente realidade, surgiu uma solução alternativa ao problema urbanístico: a verticalização das moradias e o surgimento, por consequência, dos condomínios.

Com a rápida proliferação de condomínios, cujos números já ultrapassaram as centenas de milhares, foram sendo editadas uma série de normas legais com objetivo de suprir as necessidades e problemas daqueles que, de alguma forma, se relacionavam com esta nova forma de moradia.

 

 

Assim, além das das regras constitucionais que devem ser respeitadas por todas as demais normas do ordenamento jurídico, uma das primeiras leis federais a dispor sobre condomínios em edificações e incorporações imobiliárias foi a Lei nº. 4.591/1964, a denominada “Lei dos Condomínios”.

Com a entrada em vigor do “novo” Código Civil (Lei nº. 10.406/2002), esta norma geral civil tratou especifica e expressamente sobre condomínios em dois de seus capítulos: Capítulo VI – Do condomínio geral (artigos 1.314/1.330) e Capítulo VII – Do condomínio edilício (artigos 1.331/1.358-A) e passou a ser considerada a principal fonte de regramentos legais dos condomínios.

Muito embora não conste no Código Civil menção expressa de revogação da lei anteriormente em vigor, a analisar o evidente conflito de normas, a maioria dos operadores de direito e da jurisprudência concluiu que a Lei nº. 4.591/1964 foi derrogada, ou seja, parcialmente revogada.

De acordo com tal entendimento, a revogação ocorreu apenas quanto à matéria de condomínios expressamente tratada pela lei posterior, admitindo-se, todavia, que seus termos exerçam função complementar para suprimento de eventuais lacunas e assuntos não tratados pelo Código Civil.

Ao lado das leis supracitadas, a matéria afeta aos condomínios encontra-se fragmentada em centenas de legislações esparsas, editadas nos âmbitos federal, estadual, distrital e municipal, todas em plena vigência e cujas determinações devem ser obedecidas pelos Condomínios.

Além das leis, os condomínios ainda devem obedecer aos regramentos editados pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, através de várias NBRs que regulamentam diversos assuntos de grande importância aos condomínios, tais como: manutenção das áreas comuns, reformas nas unidades privativas e nas áreas comuns, segurança e prevenção de incêndios, impermeabilização necessária à adequada manutenção da estrutura do edifício, construção e manutenção de piscinas, pintura, armazenamento e utilização de gazes combustíveis, segurança em brinquedos em playgrounds, dentre outras tantas normas técnicas.

É de suma importância salientar que a gama de normas acima mencionadas se encontra em plena vigência e todas, sem exceção, devem ser cumpridas pelos Condomínios, sob pena de lhe serem imputadas as mais variadas sanções.

Além disso, de forma peculiar, cada condomínio é regido por normas internas, denominadas de Convenção Condominial e Regimento Interno, cujos limites são as proibições legais e, não raro, resultam mais conflitos do que soluções.

Vale ressaltar, também, que ao tratar de casos pontuais decorrentes de provocação perpetrada pelo interessado, os magistrados proferem decisões de acordo com o seu próprio entendimento naquele caso concreto, mas que conflitam com outras decisões prolatadas por seus pares.

Em suma, o mesmo fato apresentado pelo Condomínio pode ser julgado de forma diversa pelo ente competente, dependendo para qual foro ou câmara o processo for aleatoriamente distribuído.

Sob este prisma, pode-se concluir, analogicamente, que o destino do Condomínio para obter a solução de seu conflito por parte do Judiciário é incerto, tendo em vista que há entendimentos jurisprudenciais diversos sobre a mesma matéria.

Desta forma, observa-se que os principais problemas atualmente enfrentados pelos condomínios são:

  • Dificuldade do pleno e adequado conhecimento de todas as normas legais em vigência que versam sobre os mais diversos aspectos afetos aos condomínios, em decorrência da excessiva quantidade de leis ordinárias federais, estaduais e municipais que tratam simultaneamente sobre a matéria, formando uma espécie de “colcha de retalhos”;
  • Inexistência de consenso entre os próprios representantes do Poder Judiciário, o qual origina grande divergência de julgamento sobre uma mesma matéria, geral ou específica;
  • Ausência de regramento específico para os principais conflitos enfrentados pelos condomínios, principalmente, em razão da inadequação e desatualização da legislação vigente;

Com base no brevemente exposto neste artigo, é forçoso concluir que o Condomínio atualmente enfrenta um inadmissível e gravíssimo problema: a insegurança jurídica, o que configura uma incontestável violação de um dos princípios fundamentais da Constituição Federal.

Com a codificação específica sobre condomínio, a síndrome de “colcha de retalhos” deixará de existir, sendo que as regras das mais diversas matérias sobre o assunto serão compiladas em uma mesma norma, de forma a facilitar e ampliar imensamente o conhecimento de seu teor por aqueles que deverão cumpri-las.

Para tanto, uma solução imediata para dirimir os problemas acima apontados, dentre eles a insegurança jurídica perpetrada a todas as pessoas que tiverem quaisquer relações com condomínios, é a criação de uma codificação específica sobre a matéria: o Código do Condomínio ou Código Condominial.

 

Drª. Ana Luiza Pretel – Advogada, Administradora de Empresas, Consultora Jurídica, Palestrante, Professora sobre Métodos Adequados de Soluções de Conflitos em várias Escolas e Instituições, entre elas, a Escola Paulista da Magistratura, Escola Superior de Advocacia, Instituto dos Advogados de São Paulo, Polícia Militar do Estado de São Paulo. Sócia e Diretora da PRETEL – Mediação e Arbitragem – Condominial e Empresarial; Precursora na Mediação Condominial

 

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