Como fica o Condomínio diante da falência do condômino

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Os condôminos podem ficar em estado de insolvência, sejam pessoas físicas ou jurídicas, o que ocorre quando as dívidas excedem o patrimônio do devedor.

 

Nessa circunstância, os credores discutem sobre a preferência no recebimento de seus créditos, pois é claro que todos desejam receber tudo e antes que o dinheiro, se ainda houver, acabe.

 

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Os credores hipotecários ou privilegiados têm preferência, os créditos trabalhistas também, bem como os fiscais.

E como fica o condomínio diante disso?

A questão é pacífica, mas vale a pena retornar ao assunto, pois de vez em quando são proferidas sentenças indeferindo o pedido de penhora da unidade objeto de ação de cobrança de taxa condominiais, quando o condomínio tem a sua falência decretada, determinado a suspensão da execução e a habilitação do crédito do condomínio na falência, concorrendo com os outros credores.

Essa questão foi tema do Agravo de Instrumento nº 02200416-88.2012.8.26.0000 – 27ª           Câmara do Tribunal do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no qual figurou como relator o Desembargador Morais Pucci (janeiro /2013), cuja ementa do acórdão diz o seguinte:

“Decretada a falência da executada em 1.998, as despesas condominiais são consideradas encargos da massa, com preferência sobre os demais créditos, porque visam à manutenção e continuidade do condomínio (art. 124, caput, e § 1º, inc, III, do Decreto-lei nº 7.661/45). Desnecessidade da habilitação do crédito do exequente no juízo da falência e da sua suspensão da execução. Decisão reformada. Recurso provido”.

 

 

Acrescente-se que em 9 de fevereiro de 2005, foi sancionada a lei nº 11.101 que regula a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária e que revogou o Decreto-lei nº 7.661/45. Mas no seu artigo 84 repete o disposto na lei 7.661/45, esclarecendo que

“serão considerados créditos extra concursais e serão pagos com procedência sobre os mencionados no art. 83 desta Lei, na ordem a seguir, os relativos a… III – despesas com arrecadação, administração, bem como custas dos processos de falência”.

 O ministro João Otávio de Noronha, no acórdão que relatou no RESP 794.029/DF, 4ª Turma, 15.12.2009, Dje 02.02.2010, ensina:

“As despesas condominiais têm natureza de obrigação propter rem e visam à conservação e continuidade do condomínio, devendo cada condômino pagar suas respectivas cotas, sem o que pode ele deixar até mesmo de existir. Deve a massa falida proprietária de unidade condominial, portanto, adimplir com as respectivas cotas condominiais a fim de atingir o objeto de continuidade da coisa comum, satisfazer o interesse coletivo e preservar seu próprio patrimônio. Nesse sentido, as despesas condominiais da massa falida são consideradas encargos da massa, devendo ser pagos com preferências sobre todos os créditos admitidos à falências”.

 Ele menciona vários acórdãos, dentre os quais o seguinte, do Superior Tribunal de Justiça:

“As taxas condominiais são consideradas encargos da massa. Sendo assim, classificam-se como créditos não sujeitos a rateio e, por conseguinte, exercem preferência sobre os créditos admitidos à falência, ressalvadas as despesas com a arrecadação, a administração, a realização de ativo e a distribuição de seu produto, inclusive a comissão de síndico. (…)”

 

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Fonte: Referência
Problemas em Condomínios – Daphnis Cittis de Lauro – 3ª edição

 

 

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