Como deve ser a aplicação das taxas de juros nas Quotas Condominiais

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Como deve ser a aplicação das taxas de juros nas Quotas Condominiais

O § 1.º do art. 1.336 fixa as penalidades a que se sujeita o condômino que não pagar a sua contribuição, presumindo-se que incidam tais sanções no vencimento da obrigação, embora na lei não haja referência ao limite de tempo para o não pagamento. São de duas naturezas as penalidades fixadas: a primeira, representada pelos juros e a outra pela multa, ambas de natureza moratória.

            Começando pelos juros, temos que a lei fixou para hipótese de atraso no pagamento da contribuição mensal a incidência de “juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês…”.

            A dúvida que tem incomodado os operadores dessa modalidade de situação jurídica é saber se os juros moratórios podem ser convencionados em percentual superior ao limite fixado no dispositivo em exame para a hipótese de ausência de previsão, que é o de um por cento ao mês, e, sendo afirmativa a resposta, nesse caso, qual seria o limite lega para a fixação desses juros máximos e onde se acha estabelecido esse limite?

 

 

            Há uma corrente liberal cujo entendimento considera revogado, pelo Código Civil, o Decreto 22.626/1933, a chamada Lei de Usura, que fixava a taxa de juros legal em 6% ao ano, proibindo a cobrança de juros superiores ao dobro dessa taxa, o que implicava o limite máximo de 12% ao ano. Os defensores dessa corrente consideram que a revogação decorre da norma instituída no art. 406 do Código Civil, segundo a qual a taxa de juros moratórios, quando não convencionada, ou quando provier de determinação legal, deverá ser calculada de acordo com a taxa em vigor para a mora no pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

 

 

            Ora, a regra vigente no tocante a tais impostos é a Lei 9.430/1996 (art. 5.º, § 3.º, e art. 43, parágrafo único), aplicando-se, em tais situações, a taxa referencial do chamado Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic), conhecida como taxa Selic. Essa taxa teria como conveniente para os partidários de tal tese o fato de libertar os juros da rigidez da taxa fixa, permitindo a variação da taxa ao sabor das circunstâncias políticas e econômicas que influenciam o órgão governamental que estabelece dita taxa referencial.

 

 

            Entretanto, são muitas as vozes e argumentos que se opõem a essa tese e que defendem a hipótese contrária, qual seja a que limita a taxa de juros a 1% ao mês. Vamos elencar, de forma resumida, aqueles que consideramos os principais argumentos dessa corrente:

  1. a Constituição Federal, no seu art. 192, § 3º, limita a taxa de juros reais a 12% ao ano, considerando a cobrança de juros, acima desses limites, crime de usura. Autores consagrados, como José Afonso da Silva, ² entendem que o dispositivo tem autonomia normativa e aplicação imediata, dispensando regulamentação;
  2. há, também o entendimento de que a chamada Lei de Usura, o Decreto 22.626/1933, continua em pleno vigor, não tendo sido revogada, estando, dessarte, os juros convencionais limitados ao dobro dos juros legais e, portanto, não podendo ultrapassar os 12% ao ano;
  3. O Centro de Estudos da Justiça Federal, por meio das diversas comissões constituídas para, interpretar o Código Civil, proferiu o Enunciado 20, manifestando o entendimento de que “a taxa de juros moratórios a que se refere o art. 406 é a do art 161, § º do Código Tributário Nacional, ou seja, 1% (um por cento) ao mês; consequentemente, a utilização da taxa Selic é incompatível com o art. 591 do Código Civil, que manda reduzir os juros aos limites fixados no referido art. 406, quando ultrapassados;
  4. finalmente, não se pode desconsiderar que o próprio art. 1.336, § 1.º, fixou em 1% ao mês os juros moratórios quando não previstos, regra essa absolutamente compatível com toda a legislação que regula a matéria.

 

 

Evidentemente, não faltarão argumentos jurídicos aos opositores dessa corrente moderada para confrontar as razões restritivas ao afrouxamento na taxa de juros. Argumenta-se com recentes decisões do Supremo Tribunal Federal que estariam a exigir regulamentação ao dispositivo constitucional por lei, ao Conselho Monetário Nacional, especialmente, na fixação das taxas de juros e, por último, aceitando as regras restritivas apontadas. Concluem, então, que os juros moratórios estão limitados, mas a 2% ao mês, com base no seguinte raciocínio:

“Se a lei usura que limita os juros moratórios ao dobro dos juros legais se acha em pleno vigor, e se os juros legais são de 1% ao mês, conforme determina o Código Tributário Nacional, então, os juros moratórios estarão limitados a 2% (dois por cento) ao mês, pois representariam o dobro dos juros legais”.

Diante de tais ponderáveis razões, ousamos manifestar nossa compreensão sobre o tema se resume à taxa de juros aplicável às contribuições condominiais.

Mesmo entendendo que o legislador, no caso do Condomínio Edilício, ao fixar as sanções moratórias, disse menos do que pretendia, não cabe ao intérprete suprir eventual deficiência, que terá que ser captada e transportada para o texto legal, quando possível e oportuno. O que não se admite são raciocínios jurídicos elaborados a partir de considerações inadequadas e em descompasso com o ordenamento jurídico que, longe de colaborar para resolver a inadimplência entre os condôminos, acabam por aprofundar as divergências prejudicando a reintegração na comunidade, até mesmo àquele que haja padecido de dificuldade momentânea.

 

 

Observando com atenção a norma jurídica em debate, verifica-se, de pronto, que o legislador convidou os condôminos a “convencionar” os juros e a multa a serem aplicados àquele que não pagar a sua contribuição. Definiu, em seguida, simultaneamente, o que seria, em nossa compreensão, o limite máximo, tanto dos juros moratórios como da multa, respectivamente, 1% ao mês e 2% sobre o débito, percentuais que são aplicáveis ainda que, na convenção, não haja qualquer previsão.

Ao argumento de que, quanto aos juros, a lei não teria imposto o mesmo limite fixado para a multa com a preposição “até 2%…” poder-se-ia responder que, na interpretação de um mesmo dispositivo legal, em que se fixam duas diferentes penalidades para uma determinada transgressão, não se pode deduzir que o legislador haja limitado uma delas, a multa, e liberado a outra, os juros, especialmente quando fixou os limites de ambas para a hipótese de imprevisão.

 

 

Cumpre anotar que o anteprojeto do Código enviado ao Congresso Nacional no ano de 1975 constavam do dispositivo em questão os mesmos juros moratórios convencionados ou, não havendo previsão, os de 1% ao mês, mas com a incidência da multa de 10% e, também, da correção monetária, questões essas já assentadas, à época, coerentemente com a economia inflacionária. Na atualização do dispositivo ao modelo econômico vigente na ocasião em que foi promulgado o Código, reduziu-se a multa, de 10% para 2%, eliminando-se a correção, afinando-se, de igual modo, à estabilização da moeda vivenciada nos últimos anos e ao esforço para não se realimentar a inflação.

Evidentemente que o legislador moderno, até mesmo por coerência, não encontrou razões para elevar o percentual dos juros que, desde muito antes do próprio anteprojeto, vigora no País, em conformidade e nos limites da chamada lei de usura, na base de 1% ao mês. Há que se lembrar que, ao ser aprovado o Código Civil, já vigorava o dispositivo da Constituição Federal, estabelecendo, como limitação geral, a mesma taxa mensal prevista na norma em questão. Por essas mesmas razões não cabe supor que a lei tenha, de um lado, observado os limites de juros em 1% ao mês, de longa data vigentes para hipóteses de imprevisão e, de outro, haja liberado os condôminos para convencionarem taxa de juros superior aos limites legais.

Como acabamos de explicar, consideramos de bom alvitre manter a taxa de juros no limite de 1% ao mês e, se entenderem os condôminos que se devem convencionar juros moratórios em taxa de superior, haverão pelo menos, que proceder à alteração da convenção, pelo quórum legal previstos, introduzido a nova taxa que julgarem apropriada, dentro de algum dos critérios antes mencionados. Não obstante seja votada e incluída nova taxa de juros na convenção, isso, por si só, não garantirá a legitimidade da cobrança, que estará sujeita à revisão judicial para compatibilizar a aplicação da convenção aos princípios gerais que orientam o Código Civil, como seja o equilíbrio dos contratos e sua função social, além dos princípios de probidade e boa-fé.

Avvad, Pedro Elias. Condomínio Edilício. 3ª Ed., rev. e atual. – Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 207 – 210.

 

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