Cobranças e Protestos das Taxas Condominiais.

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Taxas Condominiais

Das Cobranças das Taxas Condominiais

A administradora, verificando que determinados condôminos não pagaram as Taxas Condominiais, deve enviar carta de cobrança e, não havendo resposta ou possibilidade de acordo, passará para o jurídico, que enviará mais uma correspondência de cobrança amigável.

Não atendida, o passo seguinte é propositura de ação judicial.

O acordo deve consistir somente no parcelamento do débito, integral, com multa, juros, correção monetária etc.

Frise-se que salvo casos especialíssimos e mediante aprovação em assembleia geral, não e deve abrir mão dos acréscimos decorrentes da mora, pois implicaria em tratamento desigual em relação aos condôminos que pagam em dia suas taxas, além de descumprimento da convenção condominial (que prevê as penalidades na hipótese de inadimplemento).

 

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A cobrança dos inadimplentes deve ser iniciada logo depois de decorrido o prazo para pagamento em banco com multa, pois a recomendação é “rédeas curtas”.

Há condomínios em que a assembleia decide que a ação judicial só deve ser proposta após, por exemplo, 90 dias de atraso. Essa decisão é altamente reprovável, porque as pessoas já ficam sabendo que podem atrasar até esse prazo, que nada acontece, É um convite à inadimplência.

 

 

Dos Protestos:

Muitos síndicos têm convocado assembleias gerais para discussão e aprovação do protesto de boletos bancários de taxas condominiais, pois acreditam que só podem mandar os boletos de condomínio para protesto se forem autorizados pelas assembleias.

A lei nº 13.160, que vigora desde o dia 21 de julho de 2008 e alterou a de nº 11.331 de 2002, obriga os tabelionatos de protesto de títulos a recepcionarem, para protesto comum, dentre outros créditos, o crédito do condomínio, decorrente das cotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade.

 

 

Sob o ângulo cartorário, não se tem notícia de exigência de apresentação da ata de assembleia geral aprovando o envio de boletos a protesto.

Pio, os cartórios não exigem a apresentação da convenção e da especificação de condomínio, nem das atas que aprovaram as previsões orçamentárias.

Protesta-se pelo valor que se quiser, certo ou errado. Depois virão as consequências, sendo a mais comum, a ação indenizatória.

De outro lado, o Código Civil diz que é da competência do síndico “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”. (artigo 1.348. inciso VII).

 

 

Também não determina a forma da cobrança. Ao contrário, dá-lhe poderes para, em juízo ou fora dele, representar ativamente o condomínio, praticando “os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.

Assim é forçoso concluir que não há a menor necessidade de prévia aprovação em assembleia geral, para que o síndico envie a protesto os boletos de taxas condominiais. É um procedimento totalmente desnecessário.

O envio de boletos de taxas condominiais a protesto é louvado por várias entidades, que atribuem ao advento da Lei nº 13.160/2008, eventual decréscimo do número de distribuição de ações judiciais de cobrança.

Segundo dados do Secovi-SP, em dezembro de 2011 foram ajuizadas 1.004 ações de cobrança de condomínio, contra 877 de agosto, tendo havido, portanto, de um mês para o outro, aumento de 14.48%. Mas, de acordo com o próprio Secovi-SP., comparando-se o mês de setembro de 2010, em que foram ajuizadas 1.415 ações, a setembro de 2011, houve queda de 29%.

 

 

Mas o protesto de boletos de taxas condominiais é uma solução adequada para diminuir a inadimplência?

 

 

O Código de Processo Civil, no artigo 784, passou a elencar, no inciso X, como título executivo extrajudicial,

“o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

Desta forma, o crédito de condomínio, passou à categoria de título executivo extrajudicial, tornando-se solução adequada para diminuir a inadimplência e agora pode-se propor diretamente a execução judicial.

Assim, o protesto ficou desnecessário.

Importante observar que o protesto penaliza o condômino que eventualmente fica inadimplente por motivo temporário de dificuldade financeira, com por exemplo, a perda do emprego ou por problema de saúde.

 

 

Porque aquele que é inadimplente crônico, que sempre está devendo para o condomínio e tem ou já teve várias ações de cobrança contra si, pouse importará com o protesto, ou com mais um protesto.

Por estas razões, não é aconselhável que os boletos de taxa condominial sejam enviados para o protesto e também é preciso cuidado, pois o protesto de taxa condominial já paga ocasionará inevitavelmente a indenização por danos morais e também materiais, se o condômino adimplente for impedido de realizar alguma operação de crédito.

Fonte: Problemas em Condomínios – Daphnis Citti de Lauro

 

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