Caracterização e função do Memorial de Incorporação

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Caracterização e função do Memorial de Incorporação

O ato jurídico básico do negócio jurídico da incorporação imobiliária é o memorial de incorporação, que será arquivado no Registro de Imóveis e registrado na matrícula do terreno para o qual estiver projetada a edificação objeto da incorporação.

O memorial de incorporação estabelece a estrutura do negócio da incorporação, fixando sua caracterização e identificação.

É um dossiê que contém todas as informações e todos os documentos que descrevem e caracterizam o empreendimento planejado, tais como o título de propriedade do terreno, cópia do projeto aprovado pelas autoridades o orçamento da obra e a especificação dos materiais, entre outros.

 

 

O exame das peças que integram esse dossiê possibilita a compreensão do negócio a realizar, pois, dada a documentação que reúne, o memorial exibe em termos claros, precisos e completos todos os dados do negócio, bem como a conformação da futura edificação, com as plantas de situação do terreno e as do projeto aprovado, entre outras, em que estão enunciadas as características gerais  do empreendimento, notadamente as metragens das futuras unidades imobiliárias, sua localização no pavimento, a distribuição das peças de cada unidade e, fim, a discriminação de todos os elementos a serem considerados na constituição da propriedade imobiliária que a incorporação há de gerar.

Além disso, o memorial identifica o responsável pelo negócio, que é o incorporador, e possibilita que o Oficial de Registro de imóveis divulgue seu nome em todas as informações que vier a emitir a respeito da incorporação e a respeito da titularidade do terreno.

A existência de registro do memorial está no art. 32, pelo qual o incorporador só estará autorizado a negociar sobre unidades autônomas após ter registrado o memorial de incorporação no Registro de Imóveis competente.

O arquivamento do memorial de incorporação é pré-requisito para oferta pública das unidades integrantes da futura edificação e constitui a gênese da proposta do incorporador; só mediante esse registro o incorporador estará legitimado a realizar oferta pública e formular proposta.

Uma vez arquivado no Registro de Imóveis, o memorial torna-se acessível a qualquer pessoa, notadamente aquelas que tenham interesse em adquirir unidades na futura edificação; os documentos que o integram possibilitam a análise do negócio a ser feito, em todos os seus pormenores.

 

 

Há, no memorial, documentos de natureza jurídica, técnica, financeira e empresarial, que se destinam a dar á pessoa interessada na aquisição condições de conhecer com exatidão o objeto que pretende comprar, bem como avaliar o risco da aquisição.

Vejamos.

Documento basilar, de natureza jurídico, que integra o memorial, é o título de propriedade do terreno onde será construído o edifício.

Sem examinar esse documento, o pretendente á aquisição não conhecerá a credencial fundamental com a qual o proprietário do terreno e/ou incorporador propõe o negócio e, portanto, não poderá se sentir seguro quanto á possibilidade jurídica de constituição da propriedade condominial, que, afinal, é a causa do contrato de incorporação.

Entre os documentos de natureza técnica que compõem o memorial estão a cópia do projeto de construção aprovado pelas autoridades, o quadro das áreas da futura edificação, que contêm os elementos de descrição e de caracterização e de cada uma das futuras unidades, individualmente, tudo isso possibilitando visualizar o que será a futura propriedade condominial.

São de especial importância, também, os documentos de natureza financeira, isto é, o orçamento da obra e o quadro que registra os coeficientes de construção, possibilitando ao adquirente conhecer o custo total da obra e o custo que será imputado especificamente á unidade que pretende adquirir.

Há, além desses, outros documentos, de natureza empresarial, ou jurídico-empresarial, que exibem o perfil comercial do incorporador, e são eles os atestados de idoneidade financeira, fornecidos por instituições e de ações cíveis e criminais.

Aspectos igualmente relevante no Memorial são as declarações que devem ser prestadas pelo incorporador, em geral no próprio contexto do requerimento dirigido ao Oficial do Registro. Entre essas manifestações ressalta o “termo de afetação”, criado pelo art. 31B (com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004). A afetação, como verá no capítulo seguinte, é ato pelo qual o incorporador segrega do seu patrimônio o terreno e as acessões relativas á incorporação, bem como os direitos e as obrigações a ela vinculadas, tornando-as incomunicáveis em relação aos direitos e às obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação que ele tenha criado. A afetação da incorporação tem a função de proteger patrimonialmente os adquirentes, assegurando-lhes meios para prosseguir a obra diretamente, em caso de destituição ou falência do incorporador.

 

 

O arquivamento do memorial, assim, dá visibilidade ao negócio da incorporação imobiliária, possibilitando ao pretendente á aquisição conhecer a estrutura do negócio, a partir da documentação do terreno, da descrição do edifício e da unidade que pretende adquirir, do custo da obra e das condições cadastrais do incorporador.

O arquivamento do memorial, assim, dá visibilidade ao negócio da incorporação imobiliária, possibilitando ao pretendente á aquisição conhecer a estrutura do negócio, a partir da documentação do terreno, da descrição do edifício e da unidade que pretende adquirir, do custo da obra e das condições cadastrais do incorporador.

 

Os documentos que integram o Memorial de Incorporação

O art. 32 estabelece a obrigatoriedade de registro da incorporação, antes do lançamento do empreendimento á venda, mediante arquivamento dos documentos e demais peças que compõem o memorial de incorporação, nos seguintes termos:

“Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

  1. a) título de propriedade do terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
  2. b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
  3. c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
  4. d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
  5. e) cálculo das áreas da edificação, descriminado, além da global, e das partes comuns, e indicado, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem da área construída;
  6. f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular do direito sobre o terreno for o responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
  7. g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta lei;
  8. h) avaliação do custo global da obra, atualizada á data arquivamento, de acordo com a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
  9. i) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
  10. j) minuta da fatura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
  11. l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II do art. 39;
  12. m) certidão do instrumento público de mandato, referido no 1º do art. 31;
  13. n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
  14. o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país há mais de cinco anos;
  15. p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de vagas que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.”

Os documentos relacionados no art. 32 devem ser anexados a requerimento dirigido pelo incorporador ao Oficial do Registro de Imóveis do lugar em que estiver situado o imóvel objeto da incorporação.

Trata-se de requerimento simples, não havendo qualquer exigência legal quanto à sua forma.

Entretanto, para maior clareza, simplicidade e racionalidade, é de toda conveniência que o requerimento seja uma peça única, em que o incorporador descreva por completo o empreendimento e esclareça todas as suas características, de modo que bastará a leitura dessa única peça para que o interessado tenha uma visão básica completa do negócio e tenha mais facilidade para examinar mais detidamente ás peças que o instruem.

 

 

Em regra, os documentos devem ser apresentados em original, admitindo-se cópias autenticadas em certos casos, conforme dispuser o órgão da administração judiciária local.

O procedimento de arquivamento também é simples: o Oficial do Registro receberá o requerimento e os documentos anexados, numerará e rubricará suas folhas e certificará a protocolização em uma folha após o último documento integrante do memorial. O Oficial terá quinze dias para examinar a documentação e, se o requerimento ou algum dos documentos estiver em desacordo com a lei, formular as exigências que entender cabíveis, e mais quinze dias para efetivar o registro, se a documentação apresentada estiver de acordo com a lei (Lei 6.015/73, art. 167, I, 17).

 

Fonte: Da incorporação imobiliária – Melhim Namem Chalhub

 

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