Breve história dos condomínios

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Condomínio Edilício

O instituto da propriedade horizontal, cuja origem alguns autores localizam em épocas muito remotas, como na cidade da Babilônia (há 5.000 anos) ou na Roma Antiga, existiu comprovadamente na Idade Média, sobretudo em cidades francesas em que a existência de muralhas impedia o seu crescimento em extensão, forçando o crescimento em altura.

 

Os condomínios surgiram entre 1914 e 1918, logo depois da 1ª Guerra Mundial, em decorrência da crise de habitação. Esta crise fez com que se diminuísse a oferta de imóveis, o que aumentou a incidência do inquilinato e reduziu o número de edificações;

 

No Brasil, o Código Civil de 1916 nada dispôs acerca da propriedade edilícia, disciplinando apenas, dentro do direito de vizinhança, acerca da “casa da parede-meia” (parede comum a duas edificações que estão uma ao lado da outra).

 

A regulamentação da matéria se iniciou com o Decreto n.

º 5.481/1928, que dispôs sobre a alienação parcial dos edifícios de mais de 5 andares e diferenciou as partes comuns das exclusivas (arts. 1º e 2º); dispôs sobre a administração do imóvel (art. 8º) e sobre a participação nas despesas (art. 9º), prescrevendo, ainda, a proibição de alteração da forma externa da fachada (art. 11).

Tal decreto foi modificado pelo Decreto n.º 5.234/1943 (que somente ampliava o grau de abrangência da lei, para abarcar também edifícios de três ou mais pavimentos construídos) e, posteriormente, pela Lei n.º 285/1948 (que amplificava ainda mais a interpretação da lei, para aplica-la também a edifícios com dois ou mais pavimentos construídos);

Entretanto, foi somente com a entrada em vigor da Lei n.º 4.591/1964 que a matéria dos condomínios edilícios recebeu o devido e pormenorizado tratamento. Na primeira parte, que interessa aos direitos reais, a lei trouxe disposições sobre o condomínio de unidades autônomas (arts. 1º a 8º); convenção de condomínio (arts. 9º a 11); despesas de condomínio (art. 12); seguro, incêndio, demolição e reconstrução obrigatória do prédio (arts. 13 a 18); utilização da edificação ou do conjunto de edificações (arts. 24 a 27). Os arts. 28 e seguintes cuidam das incorporações imobiliárias.

Com o advento do Código Civil de 2002, introduzido pela Lei n.º 10.406/2002, houve a criação dos artigos 1.331 a 1.358 (Livro III, Título III, Capítulo VII) para regular a matéria – e, posteriormente, em 2017, do art. 1.358-A, que regulamenta os condomínios de lotes. Entretanto, importante esclarecer que, quanto aos aspectos não regulados pelo Código Civil, ainda se mantém a vigência das disposições da Lei n.º 4.591/1964. 

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