Em tempos de crise econômica, o principal vilão de muitos condomínios é o aumento da inadimplência nas cotas condominiais.
Com o aumento do desemprego e da inflação, muitos condôminos se tornaram inadimplentes.
Dentro dos condomínios, ainda temos uma falsa impressão de que, no caso de inadimplência, o síndico deve direcionar a demanda para cobrança judicial, respeitado o prazo de carência previsto na convenção ou regimento interno. Daí, o problema deixa de ser do condomínio e passa a ser da assessoria jurídica que passa a ter o desafio de cobrar o devedor judicialmente.
Isto ocorre, principalmente, em condomínios mal geridos. Onde o síndico ou a administradora, “para se livrar do problema”, resolve delegar a responsabilidade para o escritório de advocacia.
De fato, a cobrança judicial resolve. No entanto, este tipo de procedimento, além de demorado, gera mais custos para o condomínio. Além das cotas condominiais, o condomínio terá de suportar por tempo indeterminado os custos de um processo judicial.
A solução mais rápida e eficaz, não é a cobrança judicial e sim a contratação de assessoria jurídica especializada na área condominial.
Este tipo de assessoria sabe que o caminho para o aumento da recuperação da inadimplência dentro do condomínio não é judicial e sim extrajudicial.
O tempo e investimento na cobrança extrajudicial é muito menor. Estes escritórios investem em negociadores especializados, que entendem da área condominial e que fazem todo o possível para que o caso seja solucionado amigavelmente, através do pagamento da dívida ou de um acordo extrajudicial.
A assessoria precisa ser especializada, conhecer o mundo da área condominial. Deve-se investir em mão de obra especializada, advogados que atuam na área, sistemas de cobrança eficazes.
Lembrando que o condomínio não é uma empresa. Apesar de ter personalidade jurídica, o seu principal objetivo é gerenciar recursos para o pagamento dos seus prestadores de serviços e demais reparos que foram necessários para o seu mantimento. Desta forma, gerar ativo através da cobrança extrajudicial, recuperando as cotas condominiais em atraso, de forma rápida e inteligente, é sem dúvidas um ganho enorme para o condomínio.
Na cobrança extrajudicial, a assessoria jurídica costuma cobrar um valor que varia entre 10% a 20% do valor da dívida a título de honorários advocatícios.
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Este é um ponto importante e que demos citar. Precisamos combater o preconceito que nós, escritórios de advocacia especializados na cobrança extrajudicial de carteiras de condomínios, enfrentamos na hora de receber os nossos honorários advocatícios oriundos de acordos ou pagamentos celebrados de forma extrajudicial.
Na área condominial é comum escutarmos a seguinte frase: “se o Dr. não ingressou com ação judicial não tem direito a receber honorários!”.
O trabalho da assessoria jurídica na cobrança extrajudicial dos condôminos inadimplentes é tão essencial como o trabalho do escritório que cuida apenas das ações judiciais.
Ora, na cobrança extrajudicial especializada, além do tempo e investimento em ações eficazes de cobrança, trazemos o resultado esperado pelo condomínio (ativos na conta do condomínio) bem mais rápido!
Precisamos lembrar que o advogado moderno não compreende apenas aquele que distribui centenas de ações judiciais por mês. A nossa profissão é intelectual, mediadora, consultiva. Há escritórios que prestam apenas serviço de assessoramento jurídico, de cobranças extrajudiciais.
Nas palavras do advogado Marcio Rachkorsky:
“Todavia, grande parcela da sociedade, sobretudo os inadimplentes, relutam em pagar os honorários advocatícios do profissional que efetivamente trabalhou no caso, concreto, sob a ultrapassada alegação de que não houve ação judicial e que portanto os honorários não são devidos. O que pretendem: Que o advogado se torne mero distribuidor de ações judiciais? Que o advogado fique alheio aos avanços sociais, onde, figura como verdadeiro pacificador social? Que o advogado trabalhe sem receber?”
Dr. Marcio completa ainda, de forma brilhante, lembrando o que dispõe os artigos 389 e 395 do Código Civil, que impõem a obrigação do pagamento de honorários advocatícios independentemente de ação judicial:
“Art. 389: Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Art. 395: Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários do advogado.”
Certamente não podemos descartar as demandas judiciais. Sabemos que em alguns casos, por mais eficiente que seja a cobrança extrajudicial, não se logra em êxito no pagamento da dívida. Nestes casos, o devedor não tem condições ou não quer pagar.
Mas precisamos tratá-las como exceção. Judicializar as questões relativas a condomínios, somente em último caso.
DIEGO VICTOR CARDOSO TEIXEIRA DOS REIS – Graduado em Direito pela Universidade Paulista; Pós-Graduado em Direito Imobiliário com ênfase em Direito Notarial e Registral pelo Legale; Especialista na área imobiliária e condominial; Sócio-Proprietário do escritório Teixeira e Reis Sociedade de Advogados
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