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Resolvi escrever essa matéria, pois muitos síndicos e gestores condominiais tem me questionado sobre o que seria a auditoria jurídica para condomínios, bem como a sua relevância para o mercado condominial.
Quando citamos auditoria jurídica existe uma diferença muito grande entre a auditoria contábil e da auditoria jurídica, mesmo porque as atividades exercidas por cada um desses profissionais, contador e advogado respectivamente, por óbvio se complementam, porém não se misturam.
Como sabemos a administração de um condomínio tem semelhança a de qualquer empresa, tendo riscos: administrativos, financeiros, trabalhistas, fiscais, dentre outros, e a falta de rotinas e procedimentos podem gerar inúmeros problemas ao condomínio, e diante desse cenário gerar responsabilidade civil dos seus gestores seja por ação ou omissão.
Como citado anteriormente há uma nítida diferença de atuação entre a auditoria contábil e auditoria jurídica. A contábil assim como a jurídica pode ser realizada de forma preventiva e/ou investigativa.
A auditoria contábil de condomínio, é um procedimento recomendado para situações em que o condomínio possua um fluxo muito grande de despesas e receitas e a própria administração queira garantir o destino mais produtivo e eficiente do orçamento, corrigindo irregularidades, fiscalizar a aplicação das normas internas e da legislação em vigor, e assim emitir relatório de auditoria contábil de condomínio para nortear os condôminos a respeito das contas do condomínio, que, uma vez auditadas, tornam-se mais acessíveis, transparentes e confiáveis para todos da massa condominial.
Segundo Dr. Anderson Machado, advogado especializado na área condominial e imobiliária afirma que, a auditoria jurídica em termos de atuação, sejam na forma preventiva ou investigativa é muito mais ampla, pois consiste na averiguação de diversos setores que compõe a gestão condominial, diante das documentações, procedimentos, atribuições, responsabilidades e execuções sejam essa nas diversas áreas do Direito; Cível (Imobiliário/Condominial/Contratual/Execução), Trabalhista, Ambiental, Criminal, Tributária, Previdenciária, dentre outras.
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Auditoria jurídica tem como vertente principal mitigar riscos e gerar ao condomínio segurança jurídica, daí a importância da atuação preventiva. Consiste na orientação ao síndico de forma preventiva; analisar aspectos tributários, trabalhistas e previdenciários, analisar contratos; acompanhar reuniões; elaborar pareceres circulares, avaliar e elaborar editais de convocação e atas de assembleia; comparecer nas assembleias de condôminos quando necessário; interceder para solucionar questões de atrito entre moradores; enviar notificações; acionar a construtora por vícios ou falhas construtivas; comparecer em audiências e participar de reuniões com os prestadores de serviços, implementar a Lei Geral de Proteção de dados; atuar de forma direta para atualização de
Convenção e Regimento Interno, além é claro de, trabalhar a inadimplência através de uma gestão de cobrança eficiente, dentre outras. Por isso ressalto que diante de tantas áreas do Direito, a importância que o advogado fomente parcerias sólidas, visto que, o mercado prima cada vez mais por profissionais especializados.
Insta ressaltar que, o trabalho de auditoria jurídica é complexo diante da sua interdisciplinaridade, e que por isso deve exclusivamente ser exercido por advogado preferencialmente especializado na área condominial com grande experiência e vivência no dia a dia dos condomínios. Outrossim, outros profissionais que não sejam advogados não podem ofertar os serviços já pontuados no parágrafo anterior, sob pena de caso exerçam essas atividades poderão ser enquadrados em contravenção penal (O exercício Ilegal da profissão é crime previsto no artigo 47 da Lei das Contravenções Penais. Art. 47. Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício – Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 3 (três) meses, ou multa).
Por fim, o advogado que atua com auditoria jurídica para condomínios será um profissional diferenciado no mercado de trabalho, e com certeza diante de tantas responsabilidades surgirão excelentes oportunidades. Importante destacar que, a OAB/SP através do TED (Tribunal de Ética e Disciplina) já se manifestou sobre o tema, e ressaltou que as atividades de auditagem jurídica são aquelas já incorporadas no próprio serviços de assessoria e consultoria jurídica e ainda, conforme citado anteriormente, e de forma categórica aduziu que a auditoria jurídica é uma atividade legal e exclusiva da advocacia.
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Dr. Anderson Machado: ADVOGADO E CONSULTOR JURÍDICO – Advogado inscrito na OAB, Seccional de Brasília; Sócio Fundador do escritório Anderson Machado Consultoria e Assessoria Jurídica Imobiliária; Especialista em Direito Imobiliário e Condominial; Diretor Jurídico Nacional do Instituto Cidades & Condomínios/SP; Diretor Jurídico da Assosíndicos/DF; Presidente da Comissão Nacional de Direito Condominial da ABA – Associação Brasileira de Advogados; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da OAB/DF; Membro da Comissão Especial de Direito Condominial Conselho Federal da OAB; Membro do IBRADIM; Professor da ESA/DF ( Escola Superior de Advocacia); Palestrante nas diversas áreas de Direito Imobiliário e Condominial.
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