Atos importantes sobre a Instituição do Condomínio Edilício.

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Atos importantes sobre a Instituição do Condomínio Edilício.

O Código Civil prescreve que a instituição do condomínio edilício se realiza por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; c) o fim a que as unidades se destinam (CC, art. 1.332).

 

 

A expressão lei especial é utilizada no dispositivo acima para apontar basicamente duas leis, a saber: a) a Lei n. 6.015/73, denominada Lei dos Registros Públicos; e b) a Lei n.4.591/64 na parte que disciplina as incorporações imobiliárias.

Como se nota, já nos primeiros momentos do condomínio edilício, há um entrelaçamento de dispositivos do Código Civil com os dispositivos da lei que regulamenta as incorporações imobiliárias e os da lei de registros públicos na parte que trata do registro de imóveis.

Assim, desde o ato de instituição o regime jurídico do condomínio edilício já se articula em um conjunto normativo interdisciplinar.

 

 

No ato de instituição do condomínio é necessário constar o cálculo das áreas de edificação, discriminando: a) área global: dimensão total de edificações: b) a área comum; dimensão das partes destinadas ao uso de todos os condôminos; c) a área privativa: dimensão de cada unidade autônoma.

 

 

A cada unidade autônoma caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição.

O fim a que as unidades autônomas se destinam pode ser residencial ou não residencial (escritórios, consultório, comércio).

Neste caso, se o instituidor quiser, pode especificar a finalidade, estabelecendo, por exemplo, que as unidades autônomas do edifício se destinam exclusivamente a escritórios de advocacia ou a clínicas de saúde ou a lojas de bijuterias, etc.

A especificação da finalidade do edifício é importante porque determina a elaboração das cláusulas da convenção e do regimento interno.

A doutrina informa que em alguns países são comuns os edifícios (adult homes) planejados para pessoas aposentadas em provecta idade, com regulamento e estrutura a elas destinados.

 

 

Vale mencionar que é comum a instituição de condomínios mistos, compostos de unidades residenciais e comerciais. Nesse caso, o ato de instituição deve especificar as unidades destinadas ao uso residencial e as destinadas ao uso comercial.

A instituição do condomínio será registrada mediante a apresentação do respectivo instrumento (público ou privado), que caracterize e identifique as unidades autônomas, as áreas comuns, as frações ideais e a finalidade. A lei não impõe outra formalidade além da forma escrita.

Fabio Ulhoa Coelho (2010: 154) anota que o termo de instituição do condomínio registrado tem duas finalidades.

A primeira consiste em delimitar o objetivo da propriedade dos futuros adquirentes das unidades autônomas.

O Cartório de Registro de Imóveis abre a matrícula de cada uma delas, descreve a unidade e especifica a fração ideal das partes comuns correspondentes a partir das informações contidas no instrumento de instituição.

A segunda função consiste em estabelecer normas para regular as relações entre condôminos.

 

 

Esta é uma função provisória que o instrumento de instituição deixa de cumprir assim que aprovada a convenção condominial.

Desse modo, se a convenção alterar, por exemplo, a finalidade do condomínio, ela prevalece sobre o instrumento de instituição.

 

 

O instrumento de instituição é registrado no Registro de Imóveis, no Livro n. 2 (Registro Geral), destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação das incorporações e instituições condominiais (Lei n. 6.015/7, art. 167, I, n. 17 e art. 176).

Além da incorporação imobiliária, a doutrina aponta as seguintes modalidades pelas quais pode ser instituído o condomínio edilício:

 A – Destinação: Neste caso o proprietário do terreno constrói o edifício e o divide em unidades autônomas. A venda das unidades é efetuada e o edifício já construído é adaptado em condomínio edilício.

B – Testamento: Ocorre quando o de cujus possui um edifício e, por manifestação de última vontade, declara que seja instituído no mesmo um condomínio mediante partilha das unidades entre os benefícios.

C – Herança: O condomínio pode ser instituído por vários herdeiros quando o objeto da herança é um edifício, cujas unidades formam partilhadas entre eles.

O condomínio edilício pode também ser instituído: a) por arrematação em hasta pública; b) por doação; c) por compra de frações do edifício; d) por sentença judicial em ação de divisão.

Essas modalidades possibilitam que a instituição e a constituição do condomínio sejam feitas simultaneamente, todavia, como a incorporação imobiliária é a modalidade expressivamente mais utilizada, a lei distingue instituição e constituição como duas etapas onde uma (constituição) sucede à outra (instituição). Vale dizer, o ato de instituição não cria o condomínio edilício propriamente dito, apenas define os seus elementos básicos: as unidades autônomas, as partes comuns, as frações ideais e a finalidade do prédio. O ato de instituição corresponde à primeira etapa, somente após a conclusão do prédio e obtida a licença municipal de utilização (antigo “habite-se”) é que passa à segunda etapa denominada constituição, na qual os titulares de unidades autônomas aprovam as regras de convivência que são estabelecidas em um instrumento denominado convenção condominial.

Fonte: Manual de Direito Condominial: Uma Abordagem Interdisciplinar – Olney Queiroz Assis, Vitor Frederico Kumpel e Iehuda Henrique Peres.

 

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