Atos importantes sobre a Constituição do Condomínio Edilício.

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Atos importantes sobre a Constituição do Condomínio Edilício.

A constituição do condomínio se realiza por intermédio de um documento escrito denominado convenção, subscrita por titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direitos sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Para ser oponível contra terceiros, a convenção deve ser registrada Cartório de Registro de Imóveis (CC, art. 1.333).

 

 

O registro de convenção é feito no Livro n. 3 – Registro Auxiliar (Lei n. 6.015/73, art. 178, III) e o registro de instituição, como já anotado acima, é feito no Livro n. 2 – Registro Geral (Lei n. 6.015/73, art. 176), ambos no Cartório de Registro de Imóveis da respectiva circunscrição territorial.

Assim, em dois atos e registros distintos (instituição e constituição), consumados perante o mesmo Cartório de Registro de Imóveis, aperfeiçoa-se juridicamente a figura do condomínio edilício, com legitimidade de representação da coletividade dos condôminos nas relações jurídicas que envolvam a regular administração de suas partes e interesses comuns, inclusive perante terceiros.

 

 

A convenção pode ser feita por escritura pública ou por instrumento particular no qual são prescritas as regras (direitos e deveres) de convivência a terem observadas pelos proprietários das unidades autônomas ou ocupantes das mesmas (locatários, comodatários, usufrutuários, etc.).

A convenção, respeitado o quórum mínimo (aprovação de proprietários de dois terços das frações ideais), é plenamente válida e obrigatória para proprietários e ocupantes, contudo, para produzir efeitos perante terceiros é necessário o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A convenção aprovada e não registrada produz efeitos apenas nas relações entre condôminos. A propósito, a Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça:

Súmula 260 STJ – “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.

No instrumente de convenção deve também constar as cláusulas exigidas para o instrumento de instituição, a saber:

  1. a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
  2. b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
  3. c) o fim a que as unidades se destinam (CC, art. 1.332).

 

 

Além dessas cláusulas e de outras que os interessados estipular, a convenção determinará:

  1. a) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
  2. b) sua forma de administração;
  3. c) a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
  4. d) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
  5. e) o regimento interno (CC, art. 1.334). Essas cláusulas serão analisadas adiante.

Salvo estipulação em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas são equiparados aos proprietários, portanto, são partes legítimas para aprovar ou alterar a convenção.

 

Fonte: Manual de Direito Condominial: Olney Queiroz Assis, Vitor Frederico Kumpel e Iehuda Henrique Peres.

 

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