Ato de transformação de um imóvel em condomínio de edificações

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Para a constituição do condomínio, ou para a transformação de um imóvel em vários outros chamados de unidades, é necessária a escritura pública, com o posterior registro e a abertura de matrícula de cada unidade. A conjugação do artigo 7º da Lei n. 4.591/1964 com o artigo 167, I, n. 23, da Lei n. 6.015 e o artigo 108 do Código Civil conduzem a essa interpretação.

Admite-se o documento particular unicamente se não houver transferência de frações ideais, isto é, se mantiveram-se as unidades na pessoa do proprietário do imóvel que foi subdividido em unidades.

Veja-se a redação do artigo 7º da Lei n. 4.591/1964:

O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, dele constando: a individualização (ou individuação) e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

Já o n. 23, inciso I do artigo 167 da Lei n. 6.015, em igual previsão, ordenando que se faça o registro “dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores”.

Por último, o artigo 108 do Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.” Nota-se o significado de “modificação”, que é introduzida nos direitos reais, e que demanda a necessidade da escritura pública, o que se dá com a instituição de condomínio.

De sorte que o ato da transmissão da propriedade a terceiros, estranhos ao processo da construção, ou que não têm em seu nome o registro das unidades, e o ato de constituição de condomínio (se houver transferência de porções ideais), somente poderão ocorrer se obedecido o disposto no artigo 108 do Código Civil, qual seja, a observância da escritura pública para transferência do direito de propriedade, atendido o parâmetro legal dos trinta salários mínimos, além do óbvio cumprimento dos demais requisitos de capacidade, da apresentação das certidões negativas e de pagamento dos impostos incidentes sobre a transmissão.

Há um pensamento que exige sempre a escritura pública, com o seguinte argumento: no documento que contém a manifestação de vontade criadora do condomínio há, inequivocamente, uma alteração no direito real de propriedade, uma vez que se verifica a transferência de um regime jurídico para outro.

Logo, inexistindo regra clara e específica em contrário, é de aplicar-se a regra geral do artigo 108 do Código Civil, exigindo-se escritura pública para que a propriedade saia do regime comum(propriedade exclusiva ou condomínio voluntário) para o regime do condomínio edilício.

 

 

O proprietário, ao declarar que deseja submeter seu imóvel ao regime da propriedade edilícia, inova no regime legal, criando restrições e direitos para o titular de cada unidade autônoma, residindo aí o seu caráter constitutivo.

Entretanto, insta que se faça a distinção entre a mera distribuição de partes aos condôminos e a transferência de partes a terceiros, que não sejam condôminos, ou a instituição de condomínio entre várias pessoas na aquisição de um imóvel. Em se limitando o ato à mera distribuição de porções ou quotas entre os condôminos, prepondera que é suficiente o instrumento particular, em geral originado da ata de assembleia, ou por outro documento formalizado por todos os condôminos, que deliberam sobre a repartição das unidades condominiais.

Esse entendimento é apregoado por J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, citado no acórdão da Apelação Cível n. 340-6/3, Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, decisão de 05.05.2005:

No instrumento de instituição, discriminação e convenção de condomínio, podem os condôminos proceder à atribuição das unidades autônomas que ficarão pertencendo a cada um deles, extinguindo-se, por essa forma, a indivisão sobre as áreas de uso privativo. Trata-se de uma divisão atípica, menos solene, que dispensa a escritura pública. Conforme escrevemos em outra oportunidade, a “divisão” não corresponde a um procedimento divisório típico. Nesse caso, a comunhão não chega a existir, pois o terreno é adquirido em frações certas, embora ideais, que desde o início são destinadas às unidades autônomas, que realmente ficam predeterminadas. Em síntese, o vocábulo “divisão” deve ser entendido como simples forma de identificação de unidades autônomas que as partes jamais possuíram em comum.

Para tanto, a fim de instituir a individualização, segue-se o artigo 1.332 do Código Civil, que parece ter derrogado o artigo 7º da Lei n. 4.591/1964:

Institui-se o condomínio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, extremadas umas das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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