As assembleias virtuais, até bem pouco tempo, eram muito pouco utilizadas pelos condomínios, de um modo geral, seja pela cultura tradicional ou pela falta de legislação específica. Poucos condomínios dispunham sobre sua realização em convenções.
Como o advento da pandemia de Covid-19, que culminou com o isolamento social, as assembleias presenciais deixaram de ocorrer, seja por decretos, seja pela observância de protocolos de saúde, inclusive da OMS.
Consequentemente, os condomínios tiveram que adiar deliberações importantes, acarretando muitos prejuízos.
O legislador federal, instado a tomar providências para viabilizar as assembleias condominiais, tratou de debater o tema, que culminou com o advento da Lei nº 14.010, de 10 de junho 2020, de caráter emergencial e transitório, autorizando a realização de assembleias virtuais pelos condomínios, até 30 de outubro de 2020, independente de previsão na convenção condominial. Convém ressaltar que na legislação supra não foram elencados os requisitos para a boa realização desses atos.
A estimativa do prazo, pela legislação em destaque, pode ser prorrogada ou não pelo legislador, a depender dos avanços no combate à Covid-19.
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Uma vez cessada a vigência, recomenda-se, por uma questão de segurança jurídica, que as assembleias virtuais sejam realizadas com o aval das convenções, sob pena de eventuais nulidades.
Abra-se um parêntese para destacar que o artigo 4º da referida lei prevê apenas restrições quanto à realização de assembleias presenciais até a citada data limite. Está claro que não há proibição de suas ocorrências. Posteriormente, o seu artigo 12, menciona que as assembleias condominiais poderão ocorrer por meios virtuais.
Da mesma forma, sem conferir uma obrigatoriedade quanto às suas realizações. Portanto, a interpretação que se faz é a de que as assembleias presenciais possam ocorrer no período em questão, ficando a critério dos síndicos, administradores, convocarem a modalidade de assembleia que melhor
atender às peculiaridades de cada condomínio. Além do mais, ocorre, de um modo geral, no país a reabertura de vários setores e atividades, mesmo que de modo parcial.
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Logicamente, enquanto não passar o período da pandemia, os gestores condominiais, no que tange às suas atribuições legais, devem agir com muita responsabilidade ao convocarem assembleias. Sem sombra de dúvidas, as assembleias virtuais são mais seguras, sob a ótica da proteção à saúde.
Com relação à segurança de dados dos condôminos, das votações, por exemplo, nas assembleias virtuais, os condomínios devem recorrer às plataformas seguras; à sistemas/controles de votações; às tecnologias antifraudes, capazes de comprovar a presença e fazer a contagem e auditagem dos votos; com observância inclusive da nova lei de proteção de dados, de forma que garantam a segurança jurídica, administrativa e digital, formalidades indispensáveis para evitar eventuais impugnações.
As assembleias remotas, não se diferem muito das presenciais, no que tange às formalidades, como, por exemplo, confecção e ampla publicidade de edital, alcançando todos os condôminos; critérios para habilitações quanto aos votantes; eleições de presidente e secretário, elaborações de atas, etc.
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As virtuais têm uma série de vantagens, dentre as quais, uma maior facilidade para alcançar quóruns especiais; conferem maior transparência nas deliberações; maior controle na participação e nas votações, podendo ser adotados mecanismos antifraudes; controle das falas dos participantes (um por vez e tempo de duração), cujo presidente, na coordenação dos trabalhos, na plataforma digital utilizada, pode liberar apenas o microfone para o condômino ou procurador que fizer o uso da palavra.
Com isso, confere maior dinamismo às discussões, podendo contribuir para a redução do tempo de duração da assembleia, pois poupa a todos de discussões não construtivas e gera atrativos para maior participação dos condôminos nas assembleias.
Importante destacar que por meio das assembleias virtuais não se pode garantir o atingimento de quórum elevado ou na sua integralidade, de acordo com a finalidade. Uma realidade enfrentada constantemente pelos condomínios, que muitas vezes encontram dificuldades para alcançar ou não alcançam o número de votos suficientes para alterar ou incluir dispositivos importantes na convenção.
O legislador, ciente destas dificuldades, propôs o PL nº 548/2019, originário do Senado Federal, já aprovado e aguarda eventual revisão pela Câmara dos Deputados.
Em linhas gerais, propõe alteração do Código Civil para permitir à assembleia de condôminos votação por meio eletrônico ou por outra forma de coleta individualizada do voto dos condôminos ausentes à assembleia, quando a lei exigir quórum especial para a deliberação de determinada matéria. Sem sombra de dúvidas, poderá ser uma ferramenta muito benéfica para os condomínios.
Estas alternativas legais, para proporcionar o alcance de quóruns especiais, são muito úteis para que os gestores condominiais busquem, por exemplo, promover as inserções nas convenções de regulamentações sobre: as realizações de assembleias virtuais, para além da Lei nº 14.010/2020, com a descrição de uso de recursos tecnológicos e critérios legais e formais indispensáveis; a implantação da Lei nº 13.709/2018 (Lei Geral de Proteção de Dados), que entrou em vigor em 18 de setembro de 2020.
Lado outro, permitem, alcançar quóruns de forma mais rápida para promoverem alterações nos regimentos internos, para a inclusão, por exemplo, de procedimentos de prevenção ao Covid-19.
Por fim, a pandemia de Covid-19, antecipou ou intensificou os usos de recursos tecnológicos que continuarão a beneficiar condomínios e condôminos no pós-pandemia, como é o caso da adoção das assembleias virtuais, que devem tornar-se cada vez mais recorrentes nos condomínios.
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Benício Zinato. Advogado e consultor condominial. Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Condominial do Conselho Federal da OAB. Brasília-DF
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