Existem barreiras tecnológicas, legais e de costume a serem superadas, cujo “custo x benefício” deve ser avaliado por cada condomínio, antes de iniciado o processo de mudança, bem como seja exigido do fornecedor da solução, garantias mínimas de segurança e validade.
Muito tem se discutido sobre a legalidade e possibilidade da realização de assembleias virtuais, tema esse que merece algumas breves reflexões.
A primeira reflexão que se faz é sobre a própria assembleia, posto que o artigo 1.350, do Código Civil pátrio menciona que o síndico deve convocar à reunião, a assembleia dos condôminos. Vide:
“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§1º Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.” (grifos nossos).
Se levarmos a efeito o significado da palavra reunião, veremos que se trata de “ato ou efeito de reunir”, “Acontecimento que proporciona o encontro de diversas pessoas, num determinado local”1, nada sendo mencionado na lei que esta deva ser física, até porque diferente não se esperaria.
Com o surgimento dos computadores, com a internet e com a evolução digital, hoje podemos realizar coisas impensáveis há 10 anos.
Hoje já é possível reproduzir holograficamente show de pessoas já falecidas, sem que essa pessoa sequer tenha feito aquele show ou cantado aquela música.
Da mesma forma, é perfeitamente possível reunir e agrupar pessoas em modo virtual, realizar vídeo conferências, então, que dizer de reunir assembleias de condomínios.
Aliás, bom se ver que da própria lei se denota que isso não está vetado, ao passo que expressamente delega à Convenção Condominial a forma da convocação e realização das assembleias condominiais.
Não se está dizendo aqui que hoje não há entraves a essa modalidade de assembleia, pelo contrário, em tese ela é possível, inclusive tecnologicamente, contudo, existem cuidados que devem ser tomados para que não seja a assembleia eivada de vícios.
Temos notícias de condomínios que já realizaram assembleias “virtuais”, até com grande exposição em mídia, contudo, olvidou-se de mencionar que somente levaram assuntos pouco polêmicos, exatamente por terem ciência que da forma que fora realizada, ela poderia ser anulada.
É que, para uma assembleia virtual ter sua validade garantida, deve seguir alguns pressupostos, a saber:
1) Ser permitida ou não proibida em Convenção Condominial;
2) Contar com um sistema à prova de fraudes;
3) Possibilidade de auditagem de votos;
4) Manutenção e coleta antecipada de documentos de representação;
5) Treinamento, capacitação e adesão de todos os envolvidos.
Sobre o fato de ser permitida ou não proibida em Convenção Condominial, hoje, a grande maioria das Convenções Condominiais, além de não preverem a possibilidade desse tipo de “reunião”, também não dão brechas para sua realização, a exemplo daquelas que expressamente mencionam que a assembleia deverá ocorrer no salão de festas ou nas dependências físicas do edifício, entre outras determinações.
Claro que as Convenções podem ser alteradas, mas sabidas são as dificuldades em se obter um quórum de 2/3 dos condôminos e seu registro no respectivo fólio imobiliário.
Como é indiscutível a evolução humana e tecnológica, com a viabilidade prática dessas assembleias virtuais, é fortemente recomendável que as incorporadoras, construtoras e condomínios, que estão em vias de registrar suas Convenções de Condomínio, que assessorados de um advogado e de uma administradora especializada em administração de condomínio, reveja o padrão adotado a permitir esse tipo de assembleias, bem como novas modalidades que poderão vir.
Já no que diz respeito às fraudes, a maior preocupação é a prevenção quanto ao mau uso da forma digital, pois em meios físicos, os falsificadores e fraudadores são bem conhecidos e, em matéria assemblear condominial, sua atuação limita-se a produzir atas inidôneas ou falsas, representação ou identificação ideologicamente defeituosa, mas no mundo virtual a coisa pode se estender.
Como define Marcelo Crespo2, podem haver os hackers, “nome genérico dado aos chamados “piratas” de computador.” Cujo mote é invadir “sistemas em benefício próprio, obtendo dados e informações alheias (documentos, programas, músicas etc.), mas sem danificar nada.”, sendo que estes podem ou não agir, trazer prejuízo aos participantes das assembleias condominiais, mas o fato é que os dados armazenados podem ser subtraídos e utilizados de forma que sequer desconfiarão os participantes.
Também existem os crackers, que “é aquele que, basicamente “quebra” um sistema de segurança invadindo-o. Fanáticos por vandalismo, também adoram “pichar” páginas da web”, estes além de deixarem recados muitas vezes ofensivos, se divertem com a destruição dos sistemas, roubo de dinheiro e informações.
Ainda como agentes ofensivos existem os carders, phreakers, wannabes, lammers e os White e blackhats.
Os carders são estelionatários típicos, que usam informações obtidas digitalmente para fazerem compras pela rede com cartões de crédito alheios, ou até mesmo gerado em computador. Podem criar contas, linhas de financiamento etc.
Os phreakers são os especialistas em telefonia. Ligações gratuitas e escutas telefônicas são suas especialidades. Aqui, trata-se de escuta por meio de computador, conseguindo ligar o computador remotamente, com a simples presença humana no recinto.
Já os demais agentes citados, embora com potencial ofensivo, são variações do mesmo tema, designado por seus semelhantes, razão pela qual deixamos de discorrer sobre os mesmos.
Parece pouco provável que alguém tenha interesse em assembleias condominiais ou, ainda que tenha, se limitará a atrapalhar a vida condominial.
Mas sem querer ser alarmista, até porque cotidianamente já estamos na rede de computadores com sistemas bancários e outros mais, devemos levar em consideração que dentro de um condomínio existem pessoas, que são consumidores, às vezes grandes executivos, políticos, juízes entre outros, cujas ofensas cibernéticas poderão ser as mais variadas com o avanço das assembleias virtuais, pois a evolução e o progresso atraem a bandidagem.
É claro que no mundo físico também temos inúmeros riscos, mas há uma certa impressão de segurança, pois ainda estamos culturalmente muito presos aos documentos físicos e assinados, como se estes gerassem mais segurança e fossem totalmente à prova de fraudes, que aqueles digitalmente gerados, ou no dizer de Érica Barbagalo, citando Newton de Lucca, apud Michel Vasseur: “ tão arraigados ficamos com a idéia de que tudo, de certa forma, vem para o mundo jurídico em forma de papel, que alguns têm dificuldade, até hoje, de entender ser possível o mandato verbal, embora ele esteja previsto desde o início do século em nosso Código Civil” e ainda, mencionando Fábio Ulhoa Coelho que: “estamos tão acostumados com o uso do papel para suportar informações que não ficamos seguros diante do novo suporte. O Código de Hammurabi foi escrito numa pedra e talvez seus contemporâneos desconfiassem da perenidade das regras, se lhes fossem apresentadas escritas num papiro”.3
Klaus Tidemann apud Marcelo Crespo4, nos trouxe algumas práticas criminosas em informática, que nos dá uma ideia e a dimensão dessas, conforme classificação abaixo:
a) manipulações: podem afetar o input (entrada), o output (saída) ou mesmo o processamento de dados;
b) espionagem: subtração de informações arquivadas abarcando-se, ainda, o furto ou emprego indevido de software;
c) sabotagem: destruição total ou parcial de programas;
d) furto de tempo: utilização indevida de instalações de computadores por empregados desleais ou estranhos.
Já Martine Briat apud Marcelo Crespo, complementa, trazendo:
a) manipulação de dados e ou programas a fim de cometer uma infração já prevista pelas incriminações tradicionais;
b) falsificação de dados de programas;
c) deterioração de dados e de programas e entrave à sua utilização;
d) divulgação, utilização ou reprodução ilícitas de dados e de programas;
e) uso não autorizado de sistemas de informática e;
f) acesso não autorizado a sistemas de informática.
Assim, se é possível acessar, sabotar, adulterar o sistema e seu resultado, subtrair dados, destruir e falsificar, não é demais dizer que um sistema que pretenda realizar assembleias em modo digital ou “virtual”, deverá ter meios razoavelmente seguros contra esse tipo de ataques.
Além disso, deve haver uma grande preocupação operacional quanto aos atos formais de uma assembleia, visando garantir a maior rapidez e segurança possível a cada ato que antecede e sucede a realização da assembleia.
O mesmo dilema tem passado o Poder Judiciário na busca pela informatização e digitalização dos processos, enfrentando questões criadas inclusive acerca da comunicação eletrônica dos atos processuais, os quais, por lei, também têm prazos e forma prescrita.
Embora no Judiciário já se conte com a Lei 11.419/2006, que contém regras gerais para a adoção de meios eletrônicos nos atos processuais, guardadas as devidas proporções, analogicamente trata-se das mesmas dificuldades físicas e culturais, pois se bem analisarmos, as assembleias para os condomínios são negócios jurídicos formais, que detêm forma prescrita, objeto determinado e sujeitos legitimados bem definidos5, cuja realização muito se assemelha a um processo, posto que há uma “citação” dos condôminos (convocação assemblear) com prazos e formas previstas, há a “legitimidade das partes” (condôminos ou procuradores), e há, mal comparando, a “petição apta” (ata assemblear), que deve conter os requisitos determinados pela Convenção Condominial.
Como menciona Heitor Sica, em seu artigo sobre a comunicação eletrônica dos atos processuais; “por mais louvável que tenha sido o esforço do legislador e por maior que seja o empenho dos tribunais, a adoção das ferramentas previstas na Lei nº 11.419/2006 tende a causar dificuldades, sobretudo aos advogados. Afinal, o diploma altera a forma prática de importantes atos processuais, tanto do juiz quanto das partes. Se a inobservância do regime formal imposto aos atos do juiz implica, em ultima instância, a nulidade e repetição do ato irregular…”omissis6
Se no próprio Judiciário, com lei reguladora e um orçamento imensamente maior que o de condomínios medianos, hoje se vê esse panorama de dificuldades, imagine na vida condominial.
Avançando na análise, uma vez superados os entraves anteriormente citados, onde há meios para isso, o olhar deve recair sobre a auditagem do próprio sistema, tanto no que diz respeito aos votos de uma decisão, como no que respeita à conduta do administrador do sistema.
Em todo sistema computacional há uma figura peculiar, que é o administrador do sistema ou o moderador, que pode ter poderes plenos sobre os arquivos e dados armazenados, bem como aos recursos do sistema.
O administrador não está livre para qualquer conduta, sendo que seu acesso irrestrito é somente para operacionalização do sistema, contudo, para que não paire dúvidas, o programa deve assegurar a impossibilidade de alteração posterior no sistema ou a adulteração de conteúdo.
Deve também ser auditável, de modo a se identificar com confiabilidade a unidade votante, a forma que votou, o horário e por meio de qual login e senha, pois havendo dúvidas poderão ser checados os votos.
Existem, sem dúvidas, meios tecnológicos disponíveis para dar uma boa margem de segurança a esse novo tipo de assembleia, a exemplo da certificação digital e a codificação dos computadores, entretanto, mais caro e trabalhoso que as assembleias tradicionais.
Também trabalhoso e dispendioso será o processo de coleta e preparação assemblear.
Se por um lado é bom para o condomínio, que obrigará a todos manter atualizados seus cadastros de venda, compra, locação e herança das unidades, o processo de coleta, análise e credenciamento deverá ser feito com muita antecipação e cuidado, já se prevendo discussões jurídicas e desgastes.
Dependendo do sistema computacional e da autenticação que será utilizado no condomínio (após alterada a Convenção antiga, se caso for), seguindo as normas estipuladas para sua realização, podendo haver uma certificadora indicada, determinação quanto à forma de representação ou não por terceiros, renovação dos documentos etc.
Tudo com antecedência a possibilitar a ampla participação de todos, sob pena de nulidade.
Por fim, como também já mencionado acima, a mudança na forma de realização assemblear, requererá treinamento, reciclagem e investimento aos condôminos usuários do sistema, bem como aos empregados das empresas especializadas em administração condominial, pois poderá gerir 10 (dez) ou mais assembleias ao mesmo tempo, todas com forma, prazo e peculiaridades inerentes a cada condomínio.
Com efeito, após todo o exposto, é de se concluir que a novidade não é impraticável. Pode ser difícil aos condomínios menores e tradicionais, o que talvez não se aplique em grandes complexos e edifícios comerciais, onde a logística para sua realização, por si só já a justificaria.
Concluímos então que, existem barreiras tecnológicas, legais e de costume a serem superadas, cujo “custo x benefício” deve ser avaliado por cada condomínio, antes de iniciado o processo de mudança, bem como seja exigido do fornecedor da solução, garantias mínimas de segurança e validade.
NOTAS
- Ferreira, Aurélio Buarque de Holanda, 1910-1989 – Novo Aurélio Século XXI: o dicionário da língua portuguesa/ Aurélio Buarque de Holanda Ferreira – 3ª ed. Totalmente revisada e ampliada. -Rio de Janeiro: Nova Fronteira, 1999.
- Crespo, Marcelo Xavier de Freitas – Crimes Digitais- São Paulo – Saraiva, 2011 – pgs. 95/97
- Barbagalo, Érica Brandini. Contratos Eletrônicos: contratos formados por meios de redes de computadores: peculiaridades jurídicas da formação do vínculo – São Paulo: Saraiva; 2001, pg.3.
- Crespo, Marcelo Xavier de Freitas – Crimes Digitais- São Paulo – Saraiva, 2011 – pg. 60/61.
- Artigo 104, CC.
- Sica, Heitor Vitor Mendonça – Revista do Advogado: Direito e Internet – São Paulo –AASP – Ano XXXII, nº 115, abril de 2012, pg.70.
Fonte: Jus.
