As vantagens da Arbitragem para dirimir os conflitos condominiais.

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As vantagens da Arbitragem para dirimir os conflitos condominiais.

Como é sabido, por meio da Lei nº 9.307/96, está, no Brasil, instituída a arbitragem, “para dirimir litígios relativos a direitos patrimoniais disponíveis” (art. 1º), de modo que as partes interessadas “podem submeter a solução de seus litígios ao Juízo arbitral mediante convenção de arbitragem, assim entendida a cláusula compromissória e o compromisso arbitral” (art. 3º).

Não há dúvida de que a arbitragem constitui excelente instrumento de solução de conflitos, substitutivo da jurisdição, ágil, seguro e eficiente, contribuindo inclusive para reduzir a sobrecarga do poder Judiciário, além de, tratando-se de questão específica, permitir a escolha de árbitros especializados na matéria a ser discutida.

Instituída a cláusula compromissória, as partes devem obrigatoriamente submeter a litígio ao juízo arbitral, tanto que, distribuída ação judicial, caso o réu venha arguir a convenção de arbitragem em sede de contestação judicial, caso o réu venha arguir a convenção de arbitragem em sede de contestação, a ação será extinta sem resolução de mérito, com fundamento no art. 267, inciso VIII, do Código de Processo Civil.

 

 

Para o estudo em comento, ater-se-á à cláusula compromissória que constitui “a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter á arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato” (art. 4º), a qual deve ser estipulada por escrito, podendo ser inserta no próprio contrato ou em documento apartado a que a ele se refira, sendo certo que, tratando-se de contrato de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.

Questiona-se, porém, se a inserção de cláusula compromissória de arbitragem na convenção de condomínio teria validade e eficácia, obrigando que os litígios entre condôminos ou mesmo entre o condomínio e determinado condômino seja submetido á arbitragem, se a convenção de condomínio não pode ser considerada um contrato stricto sensu.

 

 

Haroldo Guilherme Vieira Fazano conclui que “a cláusula de arbitragem, se estipulada nas convenções de condomínio, deve ser considerada válida e pode ser eficaz em questões  de difícil solução”, contudo, com o devido respeito ao eminente jurista, sua conclusão decorreu muito mais da conveniência do instituto e no direito estrangeiro, do que no ordenamento jurídico pátrio, propriamente dito.

O art. 1.418 do Código Civil Português contempla que o título constitutivo do edifício pode conter; “c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio”, visando valorizar as relações de boa vizinhança entre os condôminos, afastando-os da resolução contenciosa das questões entre eles surgidas, para preservar o bom entendimento entre eles, entendendo a doutrina portuguesa que: “A existência de uma cláusula desse tipo impede o recurso aos tribunais judiciais para dirimir os conflitos que venham a surgir no âmbito da relação de condomínio, isto é, entre os condôminos […].”

O art. 1.434 do Código Civil Português permite até mesmo à assembleia estabelecer a obrigação do compromisso arbitral: 

A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígio entre condôminos, ou entre condôminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.

A doutrina italiana também incentiva a inserção de cláusula compromissória no regulamento do condomínio, porém a sua obrigatoriedade depende da aprovação unânime dos condôminos, devendo a cláusula ser escrita de maneira clara e unívoca, não deixando dúvida, a quem quer seja, da intenção de solucionar a controvérsia no juízo arbitral, diante de sua natureza puramente contratual.

 

 

A Lei mexicana, de 31 de dezembro  de 1998, prestigia igualmente o juízo arbitral, a ser incentivado pela Procuradoria Social, caso as partes não tenham logrado êxito em se conciliar previamente na junta de conciliação (art. 68), instituindo-se o procedimento arbitral junto à própria procuradoria, que deve preservar o interesse geral do regime condominial, (art. 75), embora a lei não estabeleça a obrigatoriedade do procedimento, tampouco incentive a inserção de cláusula compromissória no regulamento.

No direito argentino, Alberto A. Gabás defende a conveniência da solução arbitral, diante da dinâmica da propriedade horizontal, que não pode aguardar o resultado de uma decisão judicial para seguir funcionando.

Além a celeridade, a solução arbitral se mostra menos custosa e tem a vantagem da evidente especialização dos árbitros na solução desse tipo de conflito, para tanto é necessário que o regulamento de copropriedade preveja este substituto de jurisdição e, caso não contemple, sugere que seja reformado o regulamento.

 

 

Salienta, porém, o mesmo autor que nem a assembleia nem o regimento interno podem prescrever a solução arbitral, se o regulamento da copropriedade assim não estabelecer, a menos que o dito estatuto delegue a faculdade á assembleia.

A única hipótese em que a assembleia poderia decidir pela solução arbitral, sem que esteja contemplada no regulamento da copropriedade, seria em caso de unanimidade de votos do condomínio.

Luiz Antonio Scavone Junior, no ordenamento jurídico pátrio, de maneira bastante convincente, sustenta a validade da cláusula  compromissória inserta na convenção de condomínio, com base na natureza jurídica desta, que é oponível contra todos os condôminos, na qual podem ser estipuladas livremente as cláusulas que,  na instituição do condomínio, os interessados quiserem incluir, ponderando:

Embora sua origem seja um pacto subscrito pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais no momento da instituição do condomínio, não tem natureza contratual, mas, nos termos do que ensina Caio Mário da Silva Pereira, institucional normativa. Em resumo, é um pacto e, daí, o nome “convenção de condomínio”, mas, depois de pactuada assume natureza diversa.

 

 

Eis a lição de Caio Mário: “[…] alguns considera a consideram a convocação uma relação contratual (Serpa Lopes e Campos Batalha). E na sua origem assemelha-se ela, na verdade, a um contrato, porque nasce do acordo de vontades. Mas a sua ligação ao contrato é apenas formal. Na essência, ela mais se aproxima da lei. Com efeito, repete-se com frequência e autoridade que o contrato faz lei entre as partes, pois que quanto a terceiros, é “res inter alios”. Já o mesmo não se dá com a convenção que desborda dos que participaram de sua elaboração ou de sua votação. Estendendo-se para além dos que a assinaram e seus sucessores e sub-rogados, vai alcançar também pessoas estranhas. […] Dada a sua própria natureza, as regras de comportamento de cada edifício têm sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente”.

Se assim o é, mesmo aqueles que não firmaram a convenção por ocasião da instituição do condomínio, ficam subordinados ao que nela ficou estabelecido, até em razão da ampla possibilidade de consultar o seu teor antes de adquirir a unidade, em função da necessária publicidade que lhe é dada pelo registro no Livro Auxiliar juntos ao Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 173 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).

Tampouco, pelas razões lançadas por Caio Mário, é necessário o negrito ou a assinatura ou visto específico do condomínio, já que não se trata de contrato de adesão.

Igualmente, é possível que inicialmente um condomínio não tenha cláusula arbitral em sua convenção, mas que, depois, os condôminos, pelo voto de dois terços, queiram incluir a possibilidade de arbitragem mediante alteração da convenção condominial.

Neste caso, também com fundamento na natureza jurídica da convenção (institucional normativa), respeitado o quorum de dois terços para a alteração destinada á inclusão da cláusula arbitral (Código Civil, art. 1.351), a arbitragem vinculará mesmo a minoria dissidente.,

Neste sentido: TJGO – Processo: 200700100410 – Acórdão: 106919-4/188 – Julgamento: 31.7.2007 – Publicidade. […] 3 – Quando estipulado na convenção do condomínio, cláusula arbitral, exclui-se a participação do Poder Judiciário, na solução de qualquer controvérsia, eis que as partes firmam, de comum acordo, a competência material para a solução de todas as questões que venham a se originar daquele “negócio jurídico”. Apelo conhecido e improvido.

Sustenta também que,

Havendo previsão na convenção, os conflitos entre os condôminos decorrentes do convívio condominial deverão ser dirimidos no âmbito da arbitragem, quer decorrentes de direito de vizinhança, quer em razão de problemas construtivos, notadamente de vazamentos, muito comuns nas unidades em edifícios.

Para tanto, a cláusula arbitral inserta na convenção deve prever expressamente a hipótese, vinculando os condôminos e terceiros nos termos do art. 1.333 do Código Civil.

Ademais, não se tratando de contrato de adesão, afasta-se a obrigatoriedade da assinatura, hipótese em que a força vinculante da cláusula compromissória deve decorrer do consensualismo, da vontade das partes de submeter o conflito ao Juízo arbitral.

Considerando, portanto, a inserção de cláusula compromissória, mesmo que o condômino não tivesse participado da elaboração da convenção de condomínio, nem mesmo a subscrito, estaria obrigado a submeter eventual conflito ao juízo arbitral.

 

 

É efetivamente o consensualismo indispensável à validade da cláusula compromissória e não necessariamente a assinatura da cláusula, de modo que, estando a cláusula devidamente inserida na convenção de condomínio, de forma regular, estando devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, será oponível contra todos os condôminos presentes ou futuros, assim como os locatários, comodatários e todos aqueles que tenham posse ou detenção sobre as unidades condominiais (art. 1.333 do Código Civil).

Fonte: Condomínio Edilício: Aspectos de Direito Material e processual – Rubens Carmo Elias Filho

 

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