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Já sabemos que o (a) síndico (a) é o representante legal do condomínio, ou seja, a pessoa eleita pela assembleia geral de condôminos para ser o responsável pela gestão e administração de determinado condomínio edilício, cuja função, dentre outras, é o de manter o equilíbrio econômico-financeiro do condomínio. Nesse contexto, o Código Civil em vigor, em seu art. 1.348, elucida quais são as principais obrigações de um síndico, cujo foco, neste momento, ficará adstrito ao inciso VII, que trata do dever legal de prestar contas à massa condominial.
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Logo de início, em se tratando de administração condominial, é importante esclarecer algumas premissas acerca das funções exercidas pelos membros da administração, especificadamente, os conselheiros consultivos e fiscais, no que diz respeito às finanças de um condomínio.
Sobre este tema, é importante trazer à tona que o art. 23 da lei 4.591/64 (conhecida como a lei dos condomínios e incorporações) revogada, parcialmente, pelo Código Civil em vigor, traz a previsão acerca da existência de um conselho consultivo, cuja função é o de assessorar o síndico nas soluções dos problemas internos no condomínio.
De outro modo, o Código civil em vigor, em seu artigo 1.356, dispõe sobre a possibilidade de o condomínio possuir um conselho fiscal, cuja função principal é o de dar parecer sobre as contas do síndico.
Neste cenário, percebe-se que o Código Civil impôs ao conselho fiscal a responsabilidade para analisar e emitir um parecer indicativo de aprovação ou não, sem caráter vinculante, no que diz respeito às contas apresentadas pelo síndico, alusivas à determinado exercício financeiro, as quais serão, posteriormente, apresentadas em assembleia, para aprovação ou não.
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Ou seja, não compete aos conselheiros fiscais a responsabilidade de aprovar ou não as finanças do condomínio, mas, sim, analisar, embasar e sugerir à assembleia a sua aprovação ou reprovação.
Pois bem. A prestação de contas de um condomínio edilício deverá ocorrer anualmente ou quando exigido pela massa condominial, em uma assembleia de condôminos convocada especialmente para este fim, cujas contas poderão ser aprovadas ou recusadas pela maioria dos proprietários presentes, podendo ser reprovada por diversos motivos, tais como: a) gastos acima do limite previsto na convenção; b) obras realizadas sem aprovação necessária; c) pagamentos por serviços não realizados; d) pagamentos em duplicidade; e) impostos não recolhidos devidamente, dentre outras.
Nesse sentido, para aumentar as chances de aprovação das contas, o síndico deve estar muito atento às receitas auferidas durante o período; aos pagamentos, recolhimentos e retenções de impostos realizados e provisionados; aos gastos previstos e/ou não antevistos na previsão orçamentária; às contratações e demissões realizadas; aos prestadores de serviços contratados etc.,
De fato, a aprovação das contas apresentadas pelo gestor servirá para validar a sua gestão, que passará a ser vista, minimamente, como satisfatória, equilibrada e transparente, pela maioria dos coproprietários.
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A grande questão é, considerando que o parecer do conselho fiscal é meramente opinativo, caso, ainda assim, ocorra a reprovação das contas apresentadas pelo (a) síndico (a) gestor, o que poderá ser feito?
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A princípio, o síndico deve buscar solucionar e esclarecer as dúvidas dos condôminos na própria assembleia e, caso estas não sejam sanadas, poderá o gestor suspender a assembleia e fixar novo prazo para análise e correção das contas, as quais deverão ser reapresentadas, novamente, em uma outra assembleia designada para este fim.
Entretanto, caso as contas revisadas sejam, novamente, reprovadas pela assembleia, os coproprietários ou até mesmo o próprio síndico, poderão contratar ou sugerir a contratação de uma empresa de auditoria contábil para a devida análise técnica das finanças e a elucidação de eventuais dúvidas suscitadas.
Outrossim, caso o síndico se negue a prestar as contas, nos termos previstos em lei, os condôminos poderão ingressar com uma ação judicial de prestação de contas e exigir, judicialmente, o cumprimento de tal obrigação.
Na hipótese de suspeita ou constatação de eventuais irregularidades e/ou negligência, por parte do gestor, ¼ dos condôminos poderão convocar uma assembleia e, por maioria absoluta dos condôminos, destituir o síndico eventualmente transgressor. Além disso, poderão, ainda, processar o antigo gestor e pleitear, em juízo, o ressarcimento e/ou compensação por todo o prejuízo civil causado à coletividade.
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Isto posto, com o propósito de se evitar maiores receios e complicações, é importante que o condomínio possua um conselho fiscal atuante, no sentido de promover a adequada fiscalização das contas prestadas pelo síndico, para que possam servir como parâmetro para os demais condôminos, no momento da aprovação ou não das contas em assembleia.
Na qualidade de advogada condominialista, eu sempre sugiro analisar a viabilidade de contratar uma empresa de auditoria contábil para o acompanhamento mensal das contas, a fim de conservar a boa saúde financeira do condomínio e evitar danos à coletividade.
Fonte: Jusbrasil
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