As atribuições do síndico

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As atribuições do síndico

As atribuições do síndico sintetizam-se nas atividades de administração (como gerir os fundos recolhidos junto aos condôminos) e de representação (como a atuação judicial em nome do condomínio). As mais importantes constam elencadas no artigo 1.348.

Várias outras existem, específicas da administração, revelando-se difícil indicá-las exaustivamente. Pode-se admitir qualquer atuação desde que dirigida à administração ou para o bem comum, sendo legítima a sua intervenção nos assuntos internos que se referem ao condomínio, e inclusive à conduta dos moradores desde que interfiram na vida dos demais, em especial no pertinente à conduta exigida nos espaços comuns. Manterá a disciplina interna, emitirá ordens aos empregados, fiscalizará os horários de circulação ou presença em certos locais, como áreas de recreio, salão de festas e piscina. Expedirá avisos e ordens, cartas e portarias de aplicação de penas, quando for o caso.

A síntese dos poderes está na representação e administração.

Na diretriz do artigo 1.348, compete ao síndico a série de atribuições ou competências abaixo explicitadas, na maior parte já consolidadas no § 1º do artigo 22 da Lei n. 4.591/1964.

“I – Convocar a assembleia dos condôminos”

Sempre deve o síndico ter a iniciativa de convocar e preparar as assembleias, tanto as ordinárias como as extraordinárias, especialmente aquelas previstas na lei, como para a prestação de contas, para a elaboração do orçamento, para a eleição de novo síndico. Neste passo, oportuno transcrever o artigo 1.350 do Código Civil, que se adstringe às assembleias-gerais ordinárias:

Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

A convocação das extraordinárias, para outras deliberações, vem disciplinada no artigo 1.355: “Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por ¼ (um quarto) dos condôminos.” A convocação da assembleia tem um sentido amplo, abrangendo a sua preparação, com a suma dos assuntos ou matérias submetidas à ordem do dia, a publicação de edital ou o encaminhamento dos avisos de comparecimento e a colocação de avisos em locais de acesso geral, a designação do local da realização, a redação das atas, a remessa de extratos das contas correntes, a verificação dos condôminos em condições de votar.

“II – Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”

Já mencionado que os poderes do síndico, além da administração, abrangem também a representação, tanto em juízo como em quaisquer outros setores ou campos, mas sempre em estrita obediência à lei e à convenção, e na defesa dos interesses comuns. Não está agindo como substituto processual, mas representa o condomínio. Estende-se, pois, sua capacidade em receber a citação nos processos promovidos contra o condomínio, em promover demandas judiciais e processos administrativos, em outorgar procuração a advogados, em comparecer nas repartições públicas e em estabelecimentos privados, devendo sempre estar munido da ata onde consta a sua nomeação e da convenção devidamente registrada no Cartório de Títulos e Documentos, para possibilitar aferir o conteúdo e a gama de poderes de que se encontra revestido. Não precisa de procuração outorgada pelos condôminos, posto que o múnus decorre do exercício do cargo, bastando que exiba cópia da ata de sua eleição, que é o instrumento hábil para a representação. Os poderes de representação são os decorrentes da administração, e que vêm especificados na convenção. Todos os atos do condomínio efetuam-se através do síndico. Entretanto, não importa em sempre decidir o síndico pelo condomínio. Não lhe cabe suprimir a autorização da assembleia para certas providências, ou resolver sobre assuntos que envolvem custos e implicações com o próprio condomínio. Faz-se imprescindível, antes, a aprovação pela assembleia. Nessa ordem, não se lhe reconhece o poder de decidir sobre a promoção de um processo indenizatório, se não autorizado pela assembleia. No entanto, para promover a ação de cobrança, já que se insere na sua função legal, não depende de autorização assemblear. Igualmente no concernente a contestar as demandas ajuizadas contra o condomínio. Naquelas ações que afetam individualmente os condôminos, ou seus interesses privados, como ação de desapropriação, parece evidente que não se prescinde de sua citação, pois devem integrar a lide no polo passivo. Visando a ação a reparação por erros de construção que atingem as partes comuns, do síndico é o ônus em promovê-la.

No uso anormal da propriedade pelos vizinhos, deve o síndico levar o caso à assembleia, para que sejam autorizadas as medidas a serem postas em prática. Assim, no fato de lançar o lixo em propriedade vizinha, da cobrança dos encargos em patamares.

“III – Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio”

Quando da citação ou notificação, chamando o condomínio para se defender em uma demanda judicial ou em processo administrativo, ou comunicando a respeito de alguma cominação imposta, ou exigindo uma conduta, a primeira providência será a convocação da assembleia, a fim de dar ciência aos condôminos e colher a deliberação sobre a providência a ser adotada. Não resolverá o síndico pelo arbítrio próprio, exceto se urgente a medida, mas com a necessidade de, o mais breve possível, obter a ratificação pela assembleia. Não envolvendo a comunicação recebida a existência de um procedimento judicial ou administrativo, não se exige a convocação da assembleia. Havendo a informação de uma penalidade, ou a solicitação da prestação de um ato, decidirá o síndico. Convocará a assembleia apenas quando tiver ele de decidir sobre o interesse dos condôminos.

“IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia”

É dever do síndico envidar todo o empenho e o esforço para o devido comprimento dos ordenamentos que dirigem o condomínio. Para tanto, convocará as assembleias sempre que necessárias, providenciará a contratação de empregados, efetuará os pagamentos, fará a compra dos materiais necessários. Não permitirá a violação dos preceitos que regem o edifício, buscando sempre a rigorosa disciplina e postura dos moradores no interior do edifício. Para tanto, advertirá os que praticam desmandos ou não seguem os ordenamentos internos e a lei. Providenciará no devido enquadramento disciplinar nas infrações e aplicará as sanções permitidas. Cabe-lhe zelar pelo bom funcionamento dos serviços internos, impondo a ordem sempre que necessário. Mensalmente, antes de saldar os compromissos relativos à empresa administradora, que envolvem empregados, exigirá a apresentação de documentação provando o cumprimento de obrigações fiscais, previdenciárias e de ordem trabalhista, ou seja, as cópias de pagamento dos salários aos empregados do mês anterior, das guias do recolhimento da Contribuição Sindical, do INSS, do FGTS, da entrega do DIR – Declaração do Imposto de Renda na Fonte da entrega da RAIS.

Ainda no pertinente à administradora contratada, é de suma relevância a pesquisa de informações sobre o seu bom nome e questionamento judicial, considerando a grande quantidade de fraudes e desvios que acontecem nesse setor das empresas prestadoras de serviços.

“V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”

Para atender essa função, cumpre que fique atento ao que acontece no prédio e mantenha uma dobrada presença em todos os locais e pontos das partes comuns, coibindo abusos e desvios que contrariem a convenção, observando com bastante frequência se funcionam os equipamentos, se ocorrem deteriorações, se os moradores individualizam para o proveito próprio espaços ou reservados e lhe alterem a destinação. Exercerá vigilância necessária sobre o patrimônio condominial, de modo a logo detectar os defeitos que surgirem, e providenciar nos reparos que forem precisos.

Cabe-lhe, também, intermediar a contratação dos serviços de manutenção e conservação do prédio, mantendo sempre uma equipe selecionada, de sorte a facilitar os contatos e o comparecimento para os consertos, em especial no que se refere a setores de maior urgência, que envolvem encanamentos, rede elétrica, esgoto, canalização do gás. Também, dentro do possível e do interesse, prestará assessoria aos condôminos na indicação dos prestadores de serviços.

 

 

“VI – Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano”

Desde que exija a convenção, na assembleia ordinária anual apresentará a previsão orçamentária dos gastos para o exercício seguinte ou que está iniciando. É importante o orçamento pelo fato de servir de medida dos futuros gastos do síndico, com o que se evitará a realização de investimentos em obras e serviços não devidamente planejados e aprovados pela assembleia. No geral, a menos que decidida a realização de obras necessárias, as despesas serão equiparadas ou próximas às do exercício que passou, e devem corresponder aos itens que vinham sendo praticados, assim exemplificados: de salários de empregados; de seguro; dos encargos previdenciários; de conservação das áreas comuns; de manutenção dos elevadores; de energia elétrica das partes comuns; de tributos sobre bens e serviços objeto da aquisição e da prestação ao condomínio; de remuneração do síndico e da empresa administradora; de manutenção do jardim e das áreas comuns.

A previsão orçamentária não impede alterações e chamadas extras, para o atendimento de encargos que apareceram inesperadamente, como defeitos nos equipamentos ou reajustes de salários.

“VII – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”

Considera-se a cobrança como uma das principais obrigações, pois necessária para a arrecadação de fundos visando fazer frente às despesas mensais. Portanto, não se admite que se postergue a providência em exigir o pagamento da quota de despesas atribuída a cada condômino.

Deve o síndico tentar o recebimento diretamente com o condômino, ou através da administradora. Não conseguindo êxito, encaminhará de imediato a cobrança via judicial, salientando-se que se lhe faculta a utilização do procedimento da ação de execução, conforme já explicitado, ou o do artigo 275, II, b, do Código de Processo Civil. Também de bom alvitre lembrar que não incide a impenhorabilidade no imóvel, por expressa aplicação do artigo 3º, inciso IV, da Lei n. 8.009/1990.

A aplicação de multa, quando da atribuição do síndico, coloca-se como obrigação sempre que ocorrer o fato gerador, sequer se reconhecendo ao síndico o arbítrio em dispensá-la. Cumpre, a respeito, observar que a incumbência de aplicar a multa também já constava explícita no § 1º, letra d, do artigo 22, da Lei n. 4.591/1964: “Compete ao síndico: … d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno.”

“VIII – Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”

Anualmente, quando da assembleia-geral ordinária, ou em períodos diferentes se prever a convenção (como também está no art. 1.350 do CC), impõe-se ao síndico fazer a prestação de contas, levando ao conhecimento dos condôminos um panorama exato dos pagamentos efetuados, com a explanação dos valores que ingressaram, de sorte a não ensejar dúvida. No geral, a cada mês é feita a prestação de contas, enviando a empresa administradora um relato pormenorizado das despesas e dos pagamentos feitos no mês. Por isso, a rigor, em havendo esse serviço de remessa mensal da receita e dos gastos do mês, não parece que a omissão venha a constituir descumprimento de obrigação. Se, porém, não adotado o encaminhamento mensal, a omissão se converte em causa de destituição do síndico, a ser decidida pela assembleia especialmente convocada para essa finalidade (art. 1.349 do CC).

Na omissão dessa importante obrigação, a ação judicial dirige-se contra o síndico e não o condomínio, segundo adverte o STJ:

O art. 22, § 1º, f, da Lei n. 4.591/1964, que tem por objeto o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, expressamente, dispõe que, compete ao síndico: … f) prestar contas à assembleia dos condôminos. Logo, não há dúvidas a respeito da responsabilidade do síndico, na qualidade de representante e administrador do condomínio, de prestar contas de sua gestão, já que lhe cabe administrar e gerir valores e interesses alheios. Forçoso, portanto, reconhecer a ilegitimidade do condomínio para figurar no polo passivo da demanda.

“IX – Realizar o seguro da edificação”

A obrigatoriedade do seguro contra o risco de incêndio ou destruição consta no artigo 1.346 da Lei Civil: “É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.” Estabelece o parágrafo único do artigo 13 da Lei n. 4.591/1964 o prazo de cento e vinte dias para a sua contratação, a iniciar a partir do habite-se concedido às unidades. O descumprimento importa na cominação de uma multa mensal equivalente a um doze avos do imposto predial, ficando a cargo da municipalidade a cobrança com o uso do processo de execução. Não se prestando o síndico em encaminhar o seguro, sujeita-se a suportar regressivamente a penalidade, e inclusive os prejuízos dos danos que afetarem as unidades. Nem é aceitável a escusa com suporte na decisão da assembleia, decidindo pela não contratação. Diante do caráter da obrigatoriedade, não resta espaço para dissentir.


Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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