Um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio. Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores. Sendo assim, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental. Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética. A fachada está relacionada com a harmonia do conjunto arquitetônico da construção, não importando que a variação realizada afete o preço do imóvel ou que possa ser vista do térreo ou com facilidade.
O que a Lei protege é a coerência dada ao condomínio. A lei do direito autoral, nº 9.610/98, relata, dentre outras coisas, que fazer reformas nas fachadas de prédios sem a autorização do autor do projeto é expressamente proibido. Quem pretende fazer reformas nas edificações, como substituição de materiais, ampliações e adequações a novas necessidades, deve procurar o autor do projeto ou seus representantes (se o profissional não estiver mais vivo), visando manter a segurança do empreendimento.
É bom destacar que o condomínio não é obrigado a contratar o mesmo profissional para fazer a reforma. Porém, a pessoa contratada deve procurar o autor do projeto para discutir a intervenção. A proibição da alteração da fachada sem autorização prévia está baseada no princípio da preservação do projeto original, com a garantia da uniformidade da fachada. Ademais, é de suma importância que seja consultado também o Engenheiro calculista da edificação, já que podem ser sugeridas alterações que exijam mais esforços da construção, que não estiveram previstos no projeto original.
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Para se legitimar uma alteração na fachada, esta deve passar a constar na Convenção. O ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais, caso algum condômino descumpra o que consta no Regimento Interno. No caso de uma modificação que não esteja prevista na Convenção, por exemplo, o envidraçamento da sacada, há a necessidade da convocação de uma Assembleia cuja alteração esteja prevista na ordem do dia e, após isto, aprovação de forma unânime da Assembleia presente, segundo a Lei dos Condomínios (4591/64), constando padrão, características e especificações permitidas.
Estes passos devem ser seguidos, pois as citadas alterações provocam mudança da forma externa da fachada do condomínio, as quais geram a desarmonia do conjunto arquitetônico do edifício, até porque a fachada do edifício pertence a todos os condôminos, fato que exige a concordância de todos. Depois disso, caberá ao síndico fiscalizar se as instalações estão sendo feitas de acordo com o modelo aprovado como padrão, bem como não permitir que depois disso, películas sejam aplicadas, evitando, assim, a despadronização do previamente combinado.
Neste sentido, o envidraçamento deve seguir o padrão definido pelo condomínio a fim de resguardar a harmonia da edificação determinando a coloração e tipo dos vidros (laminados) e esquadrias bem como, os requisitos técnicos exigidos (necessidade de apresentação de ART pela empresa contratada, com um Engenheiro Civil responsável) tudo visando obter qualidades técnicas e seguras aos moradores.
O mesmo entendimento é seguido para substituição de portas, batentes e esquadrias externas da unidade, ou seja, não são permitidas sem a devida padronização. Obviamente, adaptações que objetivem resguardar a segurança dos moradores tais como, a colocação de redes de proteção na sacada, ou janelas, não dependem de autorização do condomínio. Porém, a sobriedade deve imperar neste quesito, como manter o padrão da rede de proteção na cor branca. Assim, a vedação à alteração da fachada ao alvedrio dos condôminos é de suma importância para que a edificação não se torne uma pintura abstrata, sem formas e cores definidas.
PALMIRO SOARES DE LIMA FILHO. Engenheiro Civil, Diretor e Membro Titular do IBAPE-MT (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), atua na área de avaliações e pericias judiciais e extrajudiciais e vistorias em condomínios a mais de 20 (vinte) anos,realizando trabalhos nas Comarcas da Capital e do interior de Mato Grosso.
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