Ainda nos dias atuais, no Brasil, a manutenção predial preventiva é, muitas vezes, encarada como um alto encargo financeiro e de baixa prioridade. No entanto, as atividades de manutenção predial são essenciais para a garantia do desempenho, da segurança, da solidez, da preservação e da funcionalidade de qualquer tipo de edificação. Além disso, a falta de manutenção contribui, diretamente, para a diminuição da vida útil e para o comprometimento do desempenho desse bem. Nesse sentido, a NBR 5674 surge para orientar, em especial aos síndicos, sobre o sistema de gestão de manutenção.
Conforme definição da norma, Manutenção é o conjunto de atividades que devem ser realizadas ao longo da vida total da edificação para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de seus sistemas constituintes para atender às necessidades e segurança dos seus usuários. Os princípios da Manutenção são norteados em função da necessidade de recuperação da degradação natural e do próprio desempenho dos sistemas, elementos ou componentes dos edifícios, proporcionando, em contrapartida, maior durabilidade, habitabilidade e incremento do respectivo valor patrimonial.
O caminho da implantação de um plano de manutenção se inicia por atuar de modo preventivo, realizando concorrência entre empresas a partir de um memorial, ou seja, todos os orçamentos solicitados devem cobrir os mesmos escopos, oferecer materiais de qualidade igual, com custos e prazos compatíveis, além da mão de obra que deve atender as legislações de segurança, pois somente este requisito, já representa um enorme diferencial no valor de uma proposta. Estes são os principais pressupostos a serem observados na fase de execução, na gestão da manutenção.
No caso de edifícios antigos, a maneira correta é realizar uma inspeção predial, e a partir desta análise construir um plano de manutenção, visando a preservação das características originais da edificação, sem embargo da necessidade de reformas ou modernização das mesmas ao longo dos tempos, em atendimento à necessidade dos usuários em relação às inovações tecnológicas e exigências do próprio mercado imobiliário para os respectivos produtos disponíveis e em uso regular. Este plano deve ser construído na integra e de acordo com a ABNT NBR 5674, a qual o profissional que executar a primeira inspeção predial poderá compor os tempos de manutenção dos sistemas, rotinas e modo de documentar as ações, e o condomínio deve atender ao conteúdo da mesma.
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No caso dos edifícios novos, as manutenções necessitam seguir o manual de uso e operação do edifício, onde a incorporadora, em atendimento a ABNT NBR 14037, deve encaminhar uma minuta de plano de manutenção, com rotinas e prazos, portanto cabe ao sindico implementar. Estes arquivos ainda são essenciais para possíveis questionamento de solicitação de reparo em garantia, pois a falta de registro, poderá representar perda de garantias.
A metodologia da norma atual é desenvolvida através da apresentação de um fluxograma de documentos e detalhamento das etapas de trabalho, incluída a indicação da documentação necessária a ser produzida para implantação do plano, seus respectivos controles e condições para o seu arquivamento, sempre sob a responsabilidade direta de proprietários ou síndicos.
Toda a documentação deve ser arquivada como parte do manual de uso, operações e manutenção da edificação, ficando sob a guarda do responsável legal (proprietário ou síndico). Esse conteúdo deve estar disponível aos proprietários, condôminos, construtor/incorporador e contratado, quando for o caso. Importante frisar que no caso de troca do responsável legal, toda documentação deve ser formalmente disponibilizada, ao sucessor.
Seguem os principais documentos relacionados na NBR 5674, a serem arquivados, a saber: o manual de uso operação e manutenção, fornecidos pelo Incorporador ou Construtor nos termos da NBR 14037, os contratos firmados, os desenhos ou os projetos executivos dos serviços, as propostas técnicas, quando aplicável, os Laudos de Inspeção Predial, os registros das eventuais alterações realizadas nas edificações, os documentos de atribuição de responsabilidade técnica, além dos registros de manutenção realizados, que evidenciem a efetiva implementação do programa de manutenção.
A norma NBR 5674 consolida as diretrizes gerais para gerenciamento e implantação dos planos de manutenção, direcionados aos usuários: proprietários ou síndico. A implantação e gerenciamento do plano também pressupõe a formalização dos registros da manutenção e arquivo dos documentos. Quando as ações e o atendimento são desenvolvidos segundo o plano, ela possibilita que o responsável seja resguardado. Além disso, ela descreve de forma objetiva a obrigatoriedade de haver planejamento anual das atividades de manutenção das edificações e de controle de processos, indispensáveis para evidenciar a realização das ações.
Cada equipamento ou sistema do edifício deve ter arquivo dos documentos, informações e documentação comprobatória dos serviços previstos no programa de manutenção, em posse do responsável legal pela edificação. As mesmas são úteis ao administrador, para visualizar os custos de manutenção de cada equipamento, ajustar a frequência das manutenções preventivas, avaliar o desempenho e formular a sequência de operações, visando o desenvolvimento das diversas fases previstas a serem implantadas no planejamento da manutenção das edificações. Inicia com o planejamento, passa pela implantação do plano, cita a necessidade e estabelece as condições de controles e contempla os registros de execução, além de tratar do próprio arquivo de toda documentação gerada, segundo o fluxo da documentação.
Estudos sinalizam que o montante demandado para o investimento na Manutenção muitas vezes pode superar, até duplicar em face do que foi destinado para a aquisição inicial do bem imóvel. Portanto, os serviços de manutenção das edificações devem ser previamente planejados, para que os desembolsos possam ser adequadamente aplicados ao longo da vida útil no imóvel, sob pena de comprometimento da longevidade desse bem imóvel. Ressalta-se que, quando negligenciado tal investimento ou mal direcionado os recursos financeiros, sobrevém os prejuízos e a consequente desvalorização patrimonial.
Tal negligência é passível de responsabilização, apuração e de aplicação de sanções aos representantes legais, podendo atingir os síndicos, segundo a legislação vigente: Código Civil e Código de Defesa do Consumidor, uma vez que eles são os responsáveis civil e crimina do empreendimento. Note que os mesmos também ficam sujeitos às condenações previstas no Código Penal.
Ressalta-se que os requisitos propostos pela norma devem prever a infraestrutura material, técnica, financeira e de recursos humanos para aplicação e desenvolvimento do programa de manutenção dos edifícios, atentando-se para a complexidade e peculiaridades de cada empreendimento em particular, capaz de atender aos diferentes tipos de manutenção necessários: de rotina, corretiva ou preventiva, visando minimizar a realização de serviços não planejados.
Para que a Gestão da Manutenção Predial possa ser aplicada, é necessária a implantação do programa de manutenção que, segundo a NBR 5674, consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, com a respectiva periodicidade, trazendo, ainda, os responsáveis pela execução, os documentos de referência e os recursos necessários. Ademais, na elaboração do programa de manutenção, devem ser considerados os projetos, os memoriais, a orientação dos fornecedores, bem como o Manual de uso, operação e manutenção. Adicionalmente, algumas características específicas da edificação devem, também, ser observadas, tais como:
- Tipologia, regime de uso e complexidade da edificação;
- Sistemas, equipamentos e materiais empregados;
- Idade dos edifícios;
- Localização e condições do entorno;
- Expectativa de durabilidade dos sistemas, equipamentos e componentes;
- Relatórios de inspeções;
- Solicitações e reclamações dos proprietários ou usuários;
- Histórico das manutenções realizadas;
- Condições ambientais e climáticas;
- Escala de prioridade entre os serviços;
· Previsão orçamentária.
PALMIRO SOARES DE LIMA FILHO. Engenheiro Civil, Diretor e Membro Titular do IBAPE-MT (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), atua na área de avaliações e pericias judiciais e extrajudiciais e vistorias em condomínios a mais de 20 (vinte) anos,realizando trabalhos nas Comarcas da Capital e do interior de Mato Grosso.
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