Arrematante responde por dívida de condomínio se houve ciência prévia inequívoca, ainda que edital seja omisso.

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Esse entendimento invoca a força normativa da natureza Propter Rem, assunto consolidado e também tão debatido em Direito real. As obrigações Propter Rem são aquelas adquiridas por consequencia do domínio ou posse de uma coisa móvel ou imóvel, é uma obrigação que perpetua enquanto existir o exercício de poder sobre esse bem. E caso o bem seja transmitido a outro, a referida obrigação passará ao adquirente, no caso em tela o arrematante foi previamente comunicado da existência de débitos condominiais por outros meios, a ausência de informação no edital da hasta pública não o isenta da responsabilidade pela dívida.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de um arrematante que alegava não ter sido informado de que o imóvel adquirido em leilão continha parcelas de condomínio atrasadas.

Depois de vencer o leilão, ele solicitou a nulidade do negócio, alegando que não sabia dos débitos deixados pelo antigo proprietário devido à falta da informação no edital.

O Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) negou o pedido sob o argumento de que todos os participantes tiveram ciência da existência de débitos de condomínio antes que o leilão acontecesse, por determinação judicial, por intermédio do leiloeiro.

Segurança jurídica

A ministra frisou não ser possível responsabilizar o arrematante de um imóvel em leilão por eventuais encargos omitidos no ato estatal, por ser incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.

Porém, de acordo com ela, quando há ciência antecipada de que existem despesas condominiais aderidas ao imóvel, o arrematante deve assumir a responsabilidade pelo pagamento.

Ao negar o recurso, a relatora concluiu que não seria razoável declarar a nulidade da arrematação e do respectivo edital, como pretendia o recorrente, “apenas para privilegiar a formalidade em detrimento do fim a que se destina a norma”.

EMENTA: RECURSO ESPECIAL Nº 1.523.696 – RS (2015/0070207-7) RELATOR : MINISTRO SÉRGIO KUKINA AGRAVANTE : JORGE KITANI ADVOGADO : UMBERTO GIOTTO NETO E OUTRO (S) – PR022946 AGRAVADO : FAZENDA NACIONAL INTERES. : CONDOMÍNIO EDIFICIO SERRA NEGRA ADVOGADO: JOSE AUGUSTO VIEIRA BORGES E OUTRO (S) – PR011458 DECISÃO A hipótese é de agravo interno interposto por Jorge Kitani, contra decisão que não conheceu do recurso especial diante da perda de seu objeto, considerando a extinção da execução fiscal que ensejou a interposição do agravo de instrumento que deu origem ao presente recurso especial. A parte agravante sustenta, em síntese, que seu recurso especial não teria perdido o objeto, pois seria terceiro não vinculado à ação original e teria arrematado o bem. Aberta vista à parte agravada, transcorreu in albis o prazo para manifestação da Fazenda Nacional (conferir certidão de fl. 1.427). Condomínio Edifício Serra Negra, na condição de interessado, apresentou a impugnação de fls. 1.413/1.424, postulando o não conhecimento do recurso especial ou, sucessivamente, a nulidade da arrematação. É o que cabia relatar. Melhor compulsando os autos, e exercendo o juízo de retratação facultado pelo arts. 1.021, § 2º, do CPC e 259, § 6º, do RISTJ, reconsidero a decisão de fls. 1.400/1.403, tornando-a sem efeito, pelas razões adiante elencadas. Trata-se de recurso especial fundado no CPC/73, interposto por Jorge Kitani, com base no art. 105, III, a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região, assim ementado (fl. 1192): AGRAVO DE INSTRUMENTO. TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO. DÉBITO CONDOMINIAL NÃO MENCIONADO NO EDITAL. CONHECIMENTO PELO ARREMATANTE POR DETERMINAÇÃO JUDICIAL ATRAVÉS DO LEILOEIRO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. PECULIARIDADES RELEVANTES. SOLUÇÃO DIVERSA DA DIRETRIZ JURISPRUDENCIAL. 1. A luz da orientação jurisprudencial remansada, a responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais existentes sobre o imóvel arrematado, mas que não foram mencionados no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante. 2. Entrementes, embora in casu o edital de praça do imóvel arrematado tenha omitido a informação quanto a existência de débitos de cotas condominiais, é irrecusável que o arrematante restou informado, restando incólumes os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança, que prestigia o instituto da alienação em hasta pública. 3. Ademais, mercê da singularidade do caso, é imperiosa a prevalência para o seu deslinde a natureza propter rem da obrigação em debate. É dizer, por aderir ao imóvel, a dívida condominial passa à responsabilidade do novo adquirente, ainda que se cuide de cotas anteriores à transferência do domínio. No contexto específico dos autos, ou seja, da plena ciência pelo arrematante, o fato de não estar consignado no edital a existência de débito condominial não afasta a sua obrigação, sendo relevante ressaltar que o equívoco na publicação daquela peça informativa do certame não pode servir para prejudicar o condomínio legalmente investido no direito ao recebimento da dívida em questão. 4. Logo, o débito condominial, em que pese omitido no edital, chegou ao conhecimento do licitante adquirente por determinação judicial, através do leiloeiro, pelo que, de forma insofismável, restou afinal cumprida a intentio legis (ampla publicidade acerca da situação do bem) da regra insculpida in fine no § 2o do art. 23 da Lei 6.830/80 (‘Cabe ao arrematante o pagamento da comissão do leiloeiro e demais despesas indicadas no edital.’). Ignorar solenemente tal ordem de coisas implicaria excesso de formalismo, em detrimento da instrumentalidade do processo, consubstanciada na parêmia pás de nulité sans grieff. 5. Dessarte, impõe-se, por decorrência e corolário de justiça, que o arrematante responda pelo débito condominial vinculado ao imóvel arrematado. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente aponta violação aos arts. 23, § 2º, da Lei 6.830/80; 535, 694 e 698 do CPC/73. Sustenta que: (I) a despeito dos embargos de declaração, o Tribunal a quo remanesceu omisso acerca das questões neles suscitadas; e (II) o arrematante só se obriga com relação às despesas expressamente previstas no edital, não podendo ser responsabilizado pelo pagamento das cotas condominiais devidas anteriormente à arrematação. É o breve relato. No Superior Tribunal de Justiça, a competência das Seções e respectivas Turmas é fixada em função da natureza da relação jurídica litigiosa, cabendo à Segunda Seção processar e julgar os feitos relativos a direito privado (art. 9º, caput e § 2º, do RISTJ). A propósito, a questão discutida no presente recurso especial, a saber, a existência ou não de responsabilidade do arrematante sobre verbas condominiais não previstas no edital de arrematação, vem sendo decidida pelas Turmas que compõem a Segunda Seção, conforme se depreende dos seguintes julgados: AgRg no AREsp 745.772/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 17/11/2015; AgRg no AREsp 227.546/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 27/08/2015; REsp 1.297.672/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 01/10/2013; e REsp 865.462/RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 08/03/2012. Dessa forma, considerando que a natureza da relação jurídica litigiosa é da competência da Segunda Seção, reconsidero a decisão de fls. 1.400/1.403, e determino sejam os autos redistribuídos a um dos ministros daquele Colegiado, nos termos do artigo 9º, § 2º, II, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. Brasília (DF), 03 de maio de 2018. MINISTRO SÉRGIO KUKINA Relator (STJ – AgInt no REsp: 1523696 RS 2015/0070207-7, Relator: Ministro SÉRGIO KUKINA, Data de Publicação: DJ 08/05/2018)

Fonte: www.jusbrasil.com.br

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