Há muito vem sendo discutido acerca da possibilidade de inserir uma cláusula compromissória arbitral nas convenções condominiais.
Por ser um procedimento rápido e bem menos desgastante do que a judicialização dos conflitos, a arbitragem é muito procurada pelas partes que, no caso das questões condominiais, têm uma urgência para resolver os dissídios que sempre surgem no dia a dia.
A fim de responder a pergunta, “Afinal, a Arbitragem pode ser utilizada para a solução dos conflitos surgidos em condomínio?”, vamos, primeiro, discorrer um pouco sobre os Tribunais Arbitrais.
Devemos ter em mente que o Tribunal de Arbitragem surgiu com a Lei 9.307/1996, recentemente alterada pela Lei 13.129/2015, e pode ser definida como o meio privado, jurisdicional e alternativo de solução de conflitos decorrentes de direitos patrimoniais e disponíveis por meio do árbitro, um juiz de fato e de direito, muitas vezes um especialista da matéria que está sendo discutida e que apresenta uma sentença arbitral com força de sentença judicial que constitui força executiva (antes da lei, as sentenças proferidas pelos árbitros deveriam ser homologadas por um juiz de direito do tribunal de justiça comum).
O sistema já vem sendo aplicado em vários países do mundo, tais como Inglaterra, França, Estados Unidos, Alemanha e Itália, servindo como um método que ajuda a diminuir o excessivo número de processos no Judiciário.
A arbitragem pode solucionar diversos conflitos como os relacionados a contratos, notas de venda, acidentes de transito, cheques e muito mais. Sua principal característica é que os conflitos, tal como instituído em lei, devem ser resolvidos no máximo em 6 meses.
Os árbitros são escolhidos pelas partes em conflito, que nomearão um ou mais árbitros, sempre em número ímpar, podendo ser qualquer pessoa capaz.
Mas lembre-se, não devemos confundir a Arbitragem com a Mediação e a Conciliação.
Na Conciliação, o conciliador desenvolve alguns esforços fazendo sugestões ou propostas para que as partes entrem em um consenso.
Na Mediação ocorre um diálogo entre as partes. O mediador apenas assiste as partes, aproximando-as, reconhecendo o conflito e buscando uma solução para satisfazer os interesses.
Tanto a mediação quanto a conciliação são uma espécie de autocomposição, sendo ambas regularizadas pela Resolução n.125 de 2010 do CNJ.
Já na Arbitragem, o árbitro substitui a vontade das partes, decidindo a pendência através da confiança que as partes depositaram, por meio de uma eleição direta feita em uma cláusula de compromisso. O arbitro é equiparado por lei ao juiz. Portanto, na arbitragem é uma heterocomposição.
A Cláusula de Compromisso é a cláusula onde as partes determinam que as disputas serão resolvidas através da arbitragem.
São duas as modalidades de Cláusulas Compromissórias, vazias e cheias.
A Cláusula Compromissória vazia somente determina que as disputas surgidas serão resolvidas por arbitragem, não fazendo qualquer referência expressa às regras que conduzirão a arbitragem. Se as partes não concordarem com as regras da arbitragem, poderão solicitar ao Judiciário que determine cobre a constituição do compromisso.
A Cláusula Compromissória Cheia faz, de forma expressa, referências às regras que conduzirão o procedimento arbitral. Pode indicar uma câmara arbitral e seu regulamento ou certas regras particulares para guiar a resolução do conflito. A ausência da parte regularmente convocada, ou sua discordância em firmar o compromisso arbitral não evita o início do procedimento e a solução da controvérsia através do sistema.
Já discorrido em breves linhas sobre a Arbitragem, vamos agora analisar a possibilidade de se utilizar uma Cláusula Arbitral nas relações condominiais.
Como sabemos, a Convenção condominial é a lei principal que constitui o condomínio, sendo subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, sendo obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, tendo sido estabelecido pela súmula 260 do STJ que, após a sua aprovação, a convenção é eficaz para regular as relações entre os condôminos, ainda que sem o devido registro.
Desta forma, mesmo os condôminos que não firmaram a convenção quando da instituição do condomínio, ficam subordinados ao que nela ficou estabelecido.
Além das cláusulas referidas nos arts. 1.332 e 1.334 do Código Civil, a convenção poderá estipular cláusulas que os interessados houverem por bem delimitar, podendo, até mesmo estabelecer a cláusula compromissória, também chamada de clausula arbitral.
Assim, todos os conflitos que possivelmente surgirem entre os condôminos, poderão ser resolvidos no tribunal arbitral, haja vista que a Convenção de Condomínio assim determinou.
Recentemente o STJ decidiu acerca da validade da referida cláusula compromissória arbitral e sua eficácia em relação á terceiros, mesmo que estes não tenham participado de sua elaboração.
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O assunto foi tema do REsp 1.733.370/GO, litígio movido por condômino que adquiriu a unidade habitacional após a instituição do condomínio, depois da deliberação e aprovação da convenção condominial.
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL DEVIDAMENTE REGISTRADA. NATUREZA JURÍDICA INSTITUCIONAL NORMATIVA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. NOVO CONDÔMINO. SUBORDINAÇÃO À CONVENÇÃO. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTATAL. DOUTRINA. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. O recurso ora em análise foi interposto na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A matéria discutida no âmbito da Convenção de condomínio é eminentemente institucional normativa, não tendo natureza jurídica contratual, motivo pelo qual vincula eventuais adquirentes. Diz respeito aos interesses dos condôminos e, como tal, não se trata de um contrato e não está submetida às regras do contrato de adesão. Daí a desnecessidade de assinatura ou visto específico do condômino. 3. Diante da força coercitiva da Convenção Condominial com cláusula arbitral, qualquer condômino que ingressar no agrupamento condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes. Por consequência, os eventuais conflitos condominiais devem ser resolvidos por arbitragem. 4. Havendo cláusula compromissória entabulada entre as partes elegendo o Juízo Arbitral para dirimir qualquer litígio envolvendo o condomínio, é inviável o prosseguimento do processo sob a jurisdição estatal. 5. Recurso especial não provido”
Portanto, temos daí que a Convenção Condominial pode sim estabelecer que os conflitos surgidos em relação ao condomínio sejam resolvidos mediante o Tribunal Arbitral.
Com isso, diante da força coercitiva da Convenção, qualquer condômino que ingressar no agrupamento condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes, ou seja, se ali conter uma cláusula arbitral, esta deve ser seguida.
MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
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