RESPONSABILIDADE CÍVEL E CRIMINAL DO SÍNDICO.
O Código Civil Brasileiro, Lei 10.406/02, por meio do seu artigo 1348 e incisos traz uma série de atribuições destinadas ao Sindico do condomínio edilício, de onde se denota o grande grau de responsabilidade que recai sobre esse gestor, afinal, essa figura personifica a ficção jurídica que consubstancia a copropriedade de diversos condôminos, aglutinando a administração dos seus interesse nas mãos desse único gestor, cujos atos repercutem na esfera patrimonial de todos os coproprietários.
No mor das vezes, aquele que se predispõe a gerir um condomínio edilício não tem ao certo o tamanho e a dimensão da responsabilidade que passa a assumir, ignorando as repercussões advindas de uma gestão desprovida de uma assessoria especializada que lhe dê respaldo técnico junto as mais variadas áreas com as quais um gestor condominial se põe a frente.
E dentre tantas responsabilidades frente a inúmeras questões técnicas e burocráticas que se inobservadas representam graves repercussões ao responsável pela gestão do patrimônio comum, salta aos olhos uma, cujas consequências, quando inobservada a devida cautela, incidem em repercussões cíveis e criminais que se voltam contra a pessoa do sindico, qual seja: a obtenção do Alvará de Segurança Contra Incêndio e Pânico – ASCIP – emitida pelo Corpo de Bombeiros Militar (CBM).
Instituída através da Lei Estadual de Mato Grosso nº 10.402 de 25 de maio de 2016, a ASCIP é documento obrigatório que toda unidade habitacional multifamiliar deve possuir, pois representa um atestado de que todas as instalações do condomínio, sejam elas físicas, hidráulicas, elétricas, de acessibilidade e de contenção e prevenção contra incêndios encontram-se aptas e dentro das especificações técnicas, dando a segurança necessária a todos os seus ocupantes.
Trata-se nada menos do que uma das principais medidas a serem providenciadas pelo Sindico, pois representa a constatação de que o prédio fora integralmente vistoriado, tendo todas as suas instalações aprovadas pela autoridade competente, o que comprova que a gestão do condomínio age de forma diligente e responsável, velando pela integridade do patrimônio individual e comum, mas, principalmente, resguardando a saúde, a segurança, a integridade física e a vida de todos os moradores do condomínio.
A não obtenção ou a não renovação da ASCIP resultam em um grave ônus a ser suportado pelo Condomínio caso uma vistoria fiscalizatória ocorra no edifício, pois a depender do grau de gravidade da irregularidade encontrada, as multas variam – a depender do tamanho do condomínio – entre 3,75 a 100 UPF (Unidade Padrão Fiscal), cabendo destacar que o valor atualizado da UPF é de R$ 138,99[1], multa essa que, cabe muito bem ressaltar, poderá ser objeto de ação regressiva do condomínio contra a pessoa física do síndico se apurada e constatada omissão, negligência ou imprudência desse gestor pela inobservância dessa cautela legal.
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A situação piora e muito caso um infortúnio (incêndio, queda provocada por má conservação de um corrimão, por exemplo) ocorra dentro do ambiente condominial, cuja causa poderia ter sido evitada caso as providências de prevenção comumente constatadas nas avaliações do Corpo de Bombeiros tivessem sido adotadas pelo administrador condominial.
E justamente nesses momentos em que a eventualidade nos prega uma peça infortunística, é que tal imprecaução resulta na perda de direitos securitários, pois tanto a não obtenção, quanto a não atualização da ASCIP é fator que pode ser utilizado como elemento de recursa do pagamento do prêmio do seguro pela seguradora.
Imagine a dimensão do problema em casos de incêndio oriundo de área comum, que venha acometer apartamentos que possuam seguro residencial individual. A depender do estabelecido na apólice do condômino prejudicado, seu seguro não será pago, haja vista que a ASCIP do condomínio não foi obtida ou estava vencida, um fato grave que irá gerar consequências substanciais contra o condomínio, que com certeza reverterá tal prejuízo através da responsabilização pessoal do síndico.
Nesses casos, a responsabilidade civil, que decorre justamente da constatação da prática do ato ilícito causador danos a terceiros (Art. 186 e 927 do Código Civil), se volta contra a pessoa do Gestor Condominial, pois a esse caberá responder judicialmente pelos prejuízos resultantes da inobservância das cautelas com as quais evitaria um evento infortunístico, não podendo ainda se esgueirar da responsabilidade criminal que eventualmente decorra da sua omissão.
São inúmeras as atribuições do Gestor Condomínial e suas responsabilidades se estendem em diversos horizontes, sejam no campo contábil, tributário, ambiental, administrativo, cível, trabalhista e criminal e isso para nos limitarmos apenas aos aspectos legais, pois por certo se circunscreve dentro de sua dinâmica atribuições interpessoais com os demais condôminos, com fornecedores de produtos e serviços, enfim, é muito vasta sua competência, funcionando praticamente como se fosse um prefeito de uma minicidade.
É o sindico responsável pela manutenção e defesa do patrimônio comum, cuja diligência se desdobra também na cautela pelo patrimônio individual de cada condômino.
É ele ainda o responsável pelas famílias que vivem junto ao meio condominial, portanto, é responsável pelas vidas das pessoas que lhes entregaram a gestão de seus próprios lares, uma fidúcia que representa o ápice da confiança ao depositar sobre as suas mãos a certeza de que irá agir sempre no sentido de garantir o máximo de segurança.
A magnitude do trabalho despendido pelo Gestor Condominial toma uma importância de grandeza incomensurável, sendo que a responsabilidade pelas consequências decorrentes da condução administrativa do condomínio reserva mesmo grau de relevância, de modo que a atenção a requisitos de segurança é a atitude de primeira grandeza a ser adotada e, nesse contexto, a obtenção e a validação anual do Alvará do Corpo de Bombeiros obtidos por meio da ASCIP se torna indispensável, pois se trata de medida essencial de precaução contra eventuais infortúnios e esses – em razão de sua natureza fortuita – podem ocorrer a qualquer instante, no entanto, tal eventualidade não poderá ser imputada como responsabilidade do Sindico caso conferida a sua diligência e prudência frente a observância das regras de prevenção, pois afastado o ato ilícito que dá ensejo a Reparação Civil, tem-se por ausente a tipicidade da conduta prevista no artigo 186 do Diploma Legal Civil.
Portanto, incumbe ao Gestor Condominial se cercar das medidas necessárias que lhes dê respaldo em todas as ações a frente da administração do condomínio, máxime em relação às questões atinentes a segurança e, neste quesito, a obtenção da ASCIP é fundamental, seja no sentido de dar plena segurança a todos os condôminos, seja para resguardo de responsabilidades decorrentes de uma infortunística, o isentando de Responsabilidade Civil por ato ilícito.
Dr. Luciano Rodrigues Dantas
Advogado especialista em Direito Condominial.
Posição atualizada em janeiro de 2019. Fonte SEFAZ/MT.
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