Aluguel e a Venda de Garagem (arts. 1.338 e 1.339)

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Garage

O art. 1.338 do Código Civil dispõe quanto à locação de abrigo para veículo. Vejamos o texto legal:

Art. 1.338 do CC: Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.           

A locação de abrigo para veículos é aplicável a qualquer tipo de vaga, seja como propriedade exclusiva (acessória) ou coisa comum. Cabe à convenção, definir a possibilidade de locação ou venda, conforme o seguinte enunciado do Conselho de Justiça Federal:

I Jornada de Direito Civil – Enunciado 91 do CJF – A convenção de condomínio ou a assembléia-geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio.

Na locação, é estabelecido o direito de preferência, pelo qual, quaisquer dos condôminos terão preferência à terceiro, visando o resguardo a segurança do condomínio. Muito embora não haja direito de preferência quanto à alienação, a jurisprudência tem fixado o seguinte entendimento:

IV Jornada de Direito Civil – Enunciado 320 CJF – O direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem.

O proprietário não pode alienar, isto é, vender separadamente a fração ideal de suas partes comuns, ressalvando-se a possibilidade de alienação destacada de parte acessória, em primeiro lugar a condômino e, em segundo lugar a terceiro.

Art. 1.339 do CC: Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral”.

 

           

Quando a vaga da garagem for propriedade exclusiva, isto é, acessória e vinculada à unidade autônoma, é passível de alienação, ressalvado o direito de preferência como dito alhures, ainda que não possua registro imobiliário, havendo previsão no ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral (§ 2.º do art. 1.339 do CC).

            Quando a vaga de garagem for unidade autônoma, vinculada a uma fração ideal de terreno, possuindo matrícula própria no registro de imóveis, será passível de penhora, não prevalece a regra da impenhorabilidade do bem de família, conforme já sumulou o STJ:

Súmula 449 do STJ – A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora.

Uma ressalva, a impenhorabilidade do bem de família não é oponível a dívida decorrente das despesas condominiais, de acordo com a Lei 8.009/90 em seu Art. 3º, inciso IV e Art. 1.715 do CC.

Redação Síndico Legal

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