Alteração unilateral realizada pela construtora, sem consentimento dos demais condôminos, é nula

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Desta forma, conforme acima manifestado, quando foi realizada a alteração da convenção condominial, a Construtora e empresa de engenharia não eram mais os únicos proprietários do imóvel, pois já haviam sido alienados 8 apartamentos, existindo, portanto, um condomínio entre todos os detentores de unidades autônomas.

Sabido que a área comum da propriedade imóvel objeto de condomínio poderá ser utilizada por todos os condôminos indistintamente, sendo defeso a qualquer deles exercer direito individual sobre a coisa, salvo se existir autorização de todos os interessados, o que não ocorreu no caso.

Estabelece o artigo 3º da Lei 4.591/64 que o terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações “constituem condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade”. In casu, a área objeto de litígio encaixa-se na citada previsão da lei de condomínio, uma vez que se encontra no térreo do edifício, portanto, era indiscutivelmente área comum que não podia ser afetada à propriedade de apenas um dos condôminos, sem anuência e concordância dos demais, porquanto, houve aumento na fração ideal de terreno da unidade cuja área privativa foi aumentada; consequentemente, diminuição em todas as demais, as quais contribuíram com parcelas de suas próprias frações ideais para a formação da fração ideal daquela unidade.

Assim, não obstante, tenha sido efetivada a alteração da convenção de condomínio, bem como tendo a alteração sido devidamente registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente (f. 05), não ha dúvida da irregularidade de todos esses procedimentos que não observou o que determina a legislação aplicável à espécie, com anuência de todos os interessados e proprietários de imóveis do condomínio. In casu, reconhece-se que a construtora e empresa de engenharia não poderiam alterar a destinação da área em discussão, uma vez que a mesma não lhe pertencia, fazendo parte da propriedade comum e, como cediço, tendo havido a venda anterior de outras unidades, formou-se o condomínio, e os referidos condôminos deveriam ter se manifestado acerca da alteração, o que não ocorreu, conforme faz prova o documento de re ratificação constante às f. 23.

SILVIO RODRIGUES, ao dissertar sobre as regras do condomínio, pontifica que “a coisa comum deve ser usada de acordo com o seu destino e com a sua natureza, vedadas, portanto, ao condômino, sem anuência dos demais, não apenas as modificações que alterem a substância da coisa, como as que mudem a maneira como ela é tradicionalmente explorada (Cód.Civ., art. 628).” (in Direito das Coisas, 7ª ed, pg. 191).

De qualquer forma, esta é uma regra geral. Não pode haver qualquer alteração da destinação ou uso sem a aprovação unânime dos condôminos.

Dou provimento ao recurso para reformar a r. sentença e julgar procedente o pedido inicial, declarando nula a re ratificação da convenção de condomínio realizada e registrada no Cartório de Registro de imóveis, devendo a ré devolver ao condomínio a propriedade da área descoberta de jardim de 65,80m², localizada a esquerda do edifício, visto da rua, compreendida pela divisa do passeio e muro de arrimo da garagem entre o apartamento 101A e o muro de divisa. Determino que se oficie ao Cartório do 3º Oficio de Registro de Imóveis para que proceda ao cancelamento da re ratificação, averbação nº 2.2937, devendo a parte do imóvel objeto da re ratificação ser devolvida ao condomínio, procedendo-se as devidas alterações no registro dos imóveis. 

TJ-MG – AC: 10024028610012004 MG, Relator: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 21/11/2016, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/11/2016).

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