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Sancionada a Lei 14.405/2022 que altera a Lei nº10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), para tornar exigível, em condomínios edilícios, aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. A referida Lei altera o art. 1.351 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.”
O que isso interfere para os condomínios na prática?
Como sabemos até então, era exigida a aprovação unânime para esse tipo de modificação. Um dos pontos amplamente debatido no PL 4.000/2021 que deu origem a lei era justamente a exigência do quórum da unanimidade, pois estaria em desarmonia com princípio da função social da propriedade, consagrado tanto pela Constituição Federal quanto pelo Código Civil, ante a situação de prevalência de um voto contrário sobre todos os demais votos favoráveis, caso apenas um condômino se opusesse à alteração da destinação do imóvel. Nesse contexto, a exigência de aprovação unânime exigia um grau de harmonização e convergência de vontades que tende a tornar-se praticamente inviável a tomada de decisão no âmbito condominial.
Outro ponto importante e amplamente debatido no citado projeto de lei é a necessidade de fomentar o mercado imobiliário no Brasil, para permitir o progresso da sociedade e o êxito de políticas públicas urbanísticas, e assim evitar o engessamento do mercado imobiliário.
Dr. Anderson Machado advogado e especialista na área imobiliária e condominial aduz que, a propositura do Projeto de Lei assim como vários outros em trâmite nas casas legislativas é com absoluta certeza mais um reflexo das mudanças provocadas pelo pandemia de COVID-19, visto que as pesquisas mais recentes do setor imobiliário indicam que a procura por salas comerciais vem diminuindo ao longo dos anos, o que se agravou significativamente durante a pandemia, ante o interesse social no que tange a adoção e a manutenção do home office.
Nesse novo cenário os legisladores perceberam de forma clara, que há necessidade de mudanças no mercado imobiliário, com intuito de estimular novas políticas públicas para modernização das áreas urbanas. Outrossim, diante desses fatores a forma de conseguir atingir esses objetivos foi a alteração do quórum de unanimidade para 2/3, conforme a nova redação do artigo 1.351 do CC/02.
Insta esclarecer que, essa Lei deve ser analisada sob dois pontos de vistas bem divergentes, pois ao mesmo tempo que pode impulsionar o mercado imobiliário diante da maior facilidade da mudança da destinação, por outro lado pode gerar uma insegurança jurídica em relação ao direito constitucional de propriedade, assegurado pelo artigo 5º da CF/88, pois diante da decisão de 2/3 dos condôminos de acordo com a redação da nova Lei, particulares podem excluir o direito de propriedade por conta da mudança de destinação. O que pode com absoluta certeza gerar inúmeros problemas para os condôminos.
Na prática diversas situações podem ocorrer nos condomínios e que devem ser muito bem analisadas.
Por exemplo, caso haja mudança da destinação de residencial para comercial do edifício, verificar a questão da alteração do risco segurado no contrato de seguro que é obrigatório, pois via de regra o prêmio em unidades comerciais é bem maior. Outro ponto que atualmente gera inúmeras discussões no Judiciário, inclusive em instâncias superiores é a questão dos usos de aplicativos de hospedagens, dentre eles o mais famoso o Airbnb, visto que um dos tópicos da discussão é justamente se a finalidade é comercial ou residencial, e com a lei há uma brecha para aprovação do uso de unidades residenciais por serviços de hospedagem.
Enfim, é muito importante que toda e qualquer alteração seja da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, deve o condomínio solicitar uma consulta especializada de uma assessoria jurídica para uma análise minuciosa em relação a todos os prós e os contras, a fim de evitar maiores transtornos, e que possam se voltar contra os próprios interesses da massa condominial.
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Dr. Anderson Machado: ADVOGADO E CONSULTOR JURÍDICO – Advogado inscrito na OAB, Seccional de Brasília; Sócio Fundador do escritório Anderson Machado Consultoria e Assessoria Jurídica Imobiliária; Especialista em Direito Imobiliário e Condominial; Diretor Jurídico Nacional do Instituto Cidades & Condomínios/SP; Diretor Jurídico da Assosíndicos/DF; Presidente da Comissão Nacional de Direito Condominial da ABA – Associação Brasileira de Advogados; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da OAB/DF; Membro da Comissão Especial de Direito Condominial Conselho Federal da OAB; Membro do IBRADIM; Professor da ESA/DF ( Escola Superior de Advocacia); Palestrante nas diversas áreas de Direito Imobiliário e Condominial.
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