Caros amigos, no mercado condominial nos deparamos com alguns mitos que se tornam verdades absolutas e algumas verdades que são simplesmente ignoradas porque, pelo senso comum, são tidas como desprovidas de razoabilidade.
Nesse contexto, não são raras as vezes em que nos deparamos com a seguinte afirmação: “para se alterar a fachada do prédio é necessária a aprovação de todos os condôminos”.
É certo que as regras proibitivas de alteração da fachada possuem o nítido propósito de preservar as características arquitetônicas da edificação, mantendo a uniformidade do todo. Consistem, pois, em uma limitação estética no interesse da coletividade condominial, a fim de se evitar que a edificação se torne uma pintura abstrata ou uma colcha de retalhos, sem formas e cores definidas, podendo, inclusive, gerar uma forte desvalorização no mercado.
A regra geral, portanto, é a de que é proibido ao condômino empreender modificações na fachada sem o consentimento dos demais. Esse é o teor do disposto no inciso III, do artigo 1.336 do Código Civil ao afirmar que “são deveres do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadria externas”.
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Tal regra veio a confirmar o disposto na Lei 4.591/64 que nos incisos I e II do artigo 10º afirmavam que “é defeso (proibido) a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada, bem como, decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades e cores diversas das empregadas no conjunto da edificação”.
O parágrafo 2º do citado artigo 10º, complementando-o, afirmava que “o proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (vetado) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos”.
Sem entrar no mérito acerca da derrogação ou não Lei 4.591/64 e, a par dessa discussão, temos que o entendimento consolidado de nossos Tribunais é o de que, salvo mitigações pontuais que fogem ao objetivo desse texto, o condômino que almejar a modificação de sua fachada, somente poderá fazê-lo com a concordância dos demais, uma vez que a unidade privativa é parte integrante de um todo, ou seja, os interesses individuais se encontram inseridos em uma ambiência mais ampla.
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Assim, em um primeiro momento é verdadeira a afirmação de que “para se alterar a fachada do prédio é necessária a aprovação de todos os condôminos”
Agora vamos mudar o enfoque!! E se a alteração da fachada for um anseio do ‘condomínio’, ou seja, da coletividade dos condôminos? Imaginemos uma edificação cujas pastilhas já se desprenderam em grande quantidade gerando vários pontos de infiltração, sendo necessária a realização de uma grande reforma para a reconstituição da fachada. Poderia parcela dos condôminos, em assembleia, deliberar pela substituição do revestimento original por outro, ainda que modificando integralmente a fachada, ou haveria necessidade de unanimidade? Ou, poderia parcela dos condôminos deliberar pela substituição das grades que circundam o condomínio por outro modelo, alterando inclusive a guarita dos porteiros, visando o aumento da segurança e consequente valorização do imóvel?
Pois bem! A legislação acima citada, que veda a alteração da fachada, se refere exclusivamente ao condômino e, por essa razão, fizemos questão de ressaltar o termo a cada passagem. O enfoque trazido pelo legislador foi, portanto, dirigido tão somente ao proprietário da unidade e, indiretamente, aos possuidores, a qualquer título que seja. Nesse contexto e, sendo uma norma limitativa de direitos, sua interpretação deve ser restritiva, não sendo, portanto, extensível ao condomínio.
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Nesse sentido o posicionamento do Tribunal Paulista ao afirmar que “o caput do artigo 1.336 do Código Civil (e também o artigo 10, I, da Lei 4.591/64) se refere expressamente aos deveres dos condôminos e, por tratar-se de norma proibitiva, deve ser interpretada restritivamente. Disto decorre ser possível ao condomínio realizar obras, ainda que impliquem alteração das partes comuns do edifício, desde que atendidas às exigências formais previstas em lei e na convenção do condomínio” (TJSP Apelação nº 0113978-63.2011.8.26.0100)
O entendimento do Tribunal Mineiro reforça a passagem acima transcrita ao sustentar que a limitação trazida pelo § 2º do art. 10 da Lei 4.591/64 “refere-se à alteração da fachada por meio de iniciativa do proprietário de uma unidade, ou seja, de um apartamento, sendo inaplicável quando a obra é de iniciativa da maioria dos condôminos e com objetivos de manutenção do edifício. (TJMG Apelação Cível 2.0000.00.343407-9/000).
Corroborando o entendimento dos Tribunais, a doutrina, aqui sintetizada nos dizeres de Pedro Elias Avvad afirma que “um dos equívocos recorrentes está na interpretação, por vezes, dada a esse dispositivo, que é dirigido ao ‘condômino’, mas obviamente, não alcança o ‘condomínio’. O que se proíbe, evidentemente é a modificação parcial da fachada do edifício, alterando-se as paredes externas e/ou as esquadrias de alguma unidade. No entanto, essa proibição, obviamente, não alcança o condomínio, em eventual modificação de fachada como um todo, obra essa que deve observar os mesmos critérios previstos para todas as demais” (in Condomínio Edilício, Avaad, Pedro Elias)
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Assim, lançada a premissa de que o ‘condomínio’, ou melhor dizendo, a coletividade condominial pode realizar as modificações na fachada, nos resta analisar o número de vontades convergentes necessárias à aprovação de tais alterações.
O Código Civil, ao tratar dos quóruns legais, exigiu unanimidade tão somente para “(…) a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária”. Não há referência alguma à alteração da fachada! Assim, considerando que a unanimidade não se presume, devendo ser textualmente tratada pela Lei ou pela Convenção, podemos afirmar que as obras realizadas na fachada, ainda que com modificação de suas características, devem respeitar os quóruns trazidos pelo artigo 1.341 do Código Civil.
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Nesse sentido, sendo a obra voluptuária, voltada ao mero embelezamento da edificação, será necessária a aprovação por 2/3 dos condôminos. Se a obra se caracterizar como útil, o quórum será de maioria absoluta dos condôminos. Já as obras necessárias, porém não urgentes, e que importarem em despesas excessivas, serão aprovadas pela maioria simples dos presentes à assembleia especialmente convocada para esse fim.
Concluímos, portanto, que se a modificação da fachada emanar da vontade coletiva e não de um condômino isolado, não haverá necessidade de aprovação unânime, bastando a observância do quórum legal, conforme a especificidade da obra.
Fábio Barletta Gomes: advogado em Belo Horizonte, especialista em Direito Condominial. Sócio da Barletta & Oliveira Advocacia Condominial e da B&O Assessoria Condominial e Síndicos Profissionais, empresas integrantes do Grupo B&O. É professor de Direito Condominial, palestrante e autor de diversos artigos sobre direito condominial, publicados nos mais variados canais e revistas especializadas. Autor do livro Gestão Condominial Eficiente. Coordenador do Curso de Qualificação de Síndicos e Gestores Condominiais do Grupo B&O em parceria com a CMI Secovi/MG. Professor do módulo de “Administração de Condomínios” no curso de pós-graduação em Gestão de Negócios Imobiliários da Fundação Dom Cabral.
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