Alteração de fachada em condomínio

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Imagem: Freepik

Um tema controvertido para pessoas que não são operadoras do direito é em relação a alteração da fachada do imóvel por determinado morador ou de todo o condomínio por parte do síndico.

A fachada está relacionada com a harmonia do conjunto arquitetônico da construção, não importando que a variação realizada afete o preço do imóvel ou que possa ser vista do térreo ou com facilidade. O que a Lei protege é a coerência dada ao condomínio.

Assim, deve ser observado tanto pelo morador como pelo síndico que para alterar a fachada é preciso atender a legislação pertinente, tendo diferença no agente que realize a mudança no aspecto dado a construção.

Vale ressaltar que o Código Civil e a Lei nº 4.591/64 (Lei dos Condomínios) proíbe expressamente as alterações na fachada (art. 1.336, inc. III, do CC e art. 10, incs. I e II, da Lei nº 4.591/64).

Em julgamento recente o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento que o condômino não pode alterar a fachada sem a aquiescência da unanimidade dos condôminos, transcrevo:

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. ESQUADRIAS EXTERNAS. COR DIVERSA DA ORIGINAL. ART. 1.336, III, DO CÓDIGO CIVIL. ART. 10 DA LEI Nº 4.591/1964. VIOLAÇÃO CARACTERIZADA. ANUÊNCIA DA INTEGRALIDADE DOS CONDÔMINOS. REQUISITO NÃO CUMPRIDO. DESFAZIMENTO DA OBRA.

1. Cuida-se de ação ajuizada contra condômino para desfazimento de obra que alterou a fachada de edifício residencial, modificando as cores originais das esquadrias (de preto para branco).

2. A instância ordinária admitiu a modificação da fachada pelo fato de ser pouco perceptível a partir da vista da rua e por não acarretar prejuízo direto no valor dos demais imóveis do condomínio.

3. Os arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964 traçam critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente.

4. É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1946). Requisito não cumprido na hipótese.

5. Fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior.

6. Admitir que apenas as alterações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia firmar o entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase que invísiveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise.

7. A mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, passível de desfazimento, por ofensa aos arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964.

8. Recurso especial provido.”

(REsp 1483733/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 01/09/2015)

Destarte, se eventualmente um morador alterar a sua fachada sem autorização unânime dos condôminos, o síndico deve primeiramente advertir formalmente o morador, dando prazo razoável para desfazer tal alteração, não sendo desfeito, deve ser aplicado multa e persistindo, o síndico deve contratar advogado para ingressar com ação contra o condômino para desfazimento de obra que alterou a fachada do condomínio.

Contudo, outro enfoque é a mudança de fachada do prédio pelo próprio condomínio, ou seja, com autorização dos seus moradores, que podem alterar a fachada do prédio respeitando a legislação.

Nesse contexto, vale deixar consignado que a legislação brasileira distingue as benfeitorias em voluptuária, útil e necessária, tendo o próprio código civil conceituado tais distinções por meio do artigo 96, reproduzo:

“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”

Desta maneira, a alteração da fachada pelo condomínio não pode ser considerada necessária, pois como expresso no artigo 96 do CC, a finalidade é apenas conservar ou evitar que se deteriore, ou seja, não prevê a modificação.

Logo, a alteração exterior da construção é considerada como útil, devendo ser observado o quórum imposto pelo artigo 1.341, inciso II, do Código Civil,

“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.”

Deste modo, o condomínio tendo aspiração em alterar a fachada, tem que convocar assembleia específica sobre o tema, ou seja, alteração de fachada e respeitar o quórum do artigo 1.341 do Código Civil. Sendo observado os requisitos, a transformação pode ser realizada, podendo começar a obra.

Afinal, a fachada não é algo inalterável, porém para um morador realizar a mudança deve ter autorização de todos os condôminos e em relação ao síndico convocar assembleia específica sobre o tema e conseguir o voto da maioria dos condôminos.

Fonte: Jus Brasil

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