A possibilidade de alienação de parte acessória, mesmo para outro condômino, não provocou, aparentemente, maiores constrangimentos na comunidade jurídica, mas, com certeza, não causará o mesmo efeito naqueles que forem incumbidos de implementá-la no momento de se colocar, essa faculdade, em prática.
A questão se inicia com a definição do que venha a ser parte acessória, porquanto até o momento, a legislação condominial não havia manifestado qualquer preocupação com esse termo. Em princípio, segundo consta dos léxicos: acessório é tudo o que se junta a alguma coisa sem ser parte integrante ou essencial; parte secundária; acidental, não fundamental, complementar.
Sendo assim, podemos classificar de acessória a vaga de garagem quando estiver vinculada a um apartamento ou conjunto, não assim, quando se constituir em propriedade autônoma, como nos edifícios-garagem. Também serão acessórios o terraço, uma piscina ou área adjacente de alguma unidade, quando possuir acesso próprio ou pela unidade do condômino adquirente; o quarto de motorista ou o depósito fechado situado em parte comum e outras partes assemelhadas que puderem ser separadas da unidade sem descaracterizá-la.
Acreditamos que a forma de se proceder a essa alienação está muito mais próxima dos regulamentos edilícios, código de obras dos municípios e política urbana, do que propriamente na legislação condominial. Com certeza a alienação deve ser acompanhada de alteração do projeto arquitetônico, licença e aceitação da modificação no processo administrativo relativo à edificação.
Direito à vaga de garagem é transferível por meio de escritura de cessão de direitos, pagamento de ITBI e desvinculação na matrícula do imóvel cedente e vinculação na matrícula do imóvel adquirente no registro de imóveis competente.
O “condomínio” deve conhecer das alterações que condôminos vierem realizar na composição das unidades e proceder tais mudanças dentro da estrutura condominial, inclusive relativamente ao valor das contribuições, se estas estiverem vinculadas, de algum modo, à área ou ao valor das unidades.
Não vemos, entretanto, como tais alienações possam ser feitas a terceiros, mesmo que a autorização conste do ato constitutivo o condomínio. Se é terceiro, não é condômino e, portanto, não é proprietário de unidade à qual possa ser vinculada a parte acessória adquirida. De outro lado, não há como se proceder ao registro discriminado de parte acessória, tampouco responsabilizar terceiro por despesas condominiais isoladas.
A remessa final, existente no texto da lei, à não oposição da respectiva assembleia geral, sem que, antes, se tenha mencionado assembleia alguma, faz parte desse deslize do legislador, ao prever a possibilidade de alienação de parte acessória a terceiro que, na prática, será absolutamente inviável, salvo se melhor explicitada mediante profunda alteração na lei que admitiu sua realização.
Conclusão: a autorização legal para que parte assessória de unidade autônoma possa ser alienada a terceiro é absolutamente inócua e legalmente impraticável.
Fonte: Condomínio Edilício – Pedro Elias Avvad.
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