A polêmica envolvendo a utilização das plataformas de hospedagens para condomínios residenciais não é apenas debatida e controvertida em diversos países, dentre eles o Brasil.
O caso é tão desafiador, que chegou até o Superior Tribunal de Justiça por intermédio do Recurso Especial de número 1819.075.
A decisão, em apertadíssima síntese, a qual apenas é aplicável ao condomínio específico, posto que trata-se de um precedente e não de uma jurisprudência já consolidada, reconhece a força normativa das convenções condominiais para impedir a utilização dos aplicativos de hospedagem para fins de locação de unidades em condomínios residenciais.
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A matriz de pensamento sob a qual nossa sociedade moderna é constituída leva em consideração os princípios neoliberais derivados iluministas, que visavam separar o Estado, à época absolutista, da propriedade privada. Neste racional, o Estado deve intervir o mínimo possível nas relações privadas, notadamente aquelas envolvendo o direito de propriedade, como é o caso dos condomínios edilícios, que, por determinação do artigo 32, alínea j, da Lei 4.591/64, possuem convenções condominiais que exprimem os acordos de vontade celebrados entre os condôminos.
As convenções condominiais, nesta direção, devem definir a destinação das unidades autônomas (art. 1332, III, CC) que compõem os condomínios. Se residenciais, as unidades, por óbvio, não poderão abarcar atividades comerciais e vice-versa. É justamente o que determina o artigo 1.335, inciso III, do Código Civil.
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Por isso a decisão do STJ é tão importante, pois reconheceu, por meio do precedente REsp 1819.075, que a utilização dos aplicativos de hospedagem não se reveste dos pressupostos aplicáveis às locações por temporada (art. 48 da Lei 8.245/91), mas que, em verdade, resta caracterizada atividade assemelhada à hotelaria, a qual é regulada pela Lei 11.771/2008. Ou seja: locar unidades autônomas com finalidade exclusivamente residencial caracteriza infração ao acordo de vontades constante da convenção condominial.
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Esta importante decisão proferida pelo STJ foi bastante sensível e ratificou o fato de que cada condomínio é único e é formado imaterialmente pelos condôminos que o compõe, assim como pela estrutura física da edificação, a qual poderá ter condições de absorver a utilização dos aplicativos de hospedagem sem maiores impactos no cotidiano condominial.
Considerando que, em que pese o precedente gerado, o assunto permanece polêmico e gerador de instabilidades jurídicas, a forma de securitizar, tanto a proibição, quanto a autorização para a utilização das plataformas de locação por temporada é, justamente, promover a respectiva alteração a margem da convenção condominial, na forma do artigo 1.351 do Código Civil, fazendo constar a deliberação aprovada em assembleia.
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Gustavo Camacho Advogado inscrito na OAB/SC sob o n. 32.227. Sócio da Camacho Advogados, Estudante de filosofia à maneira clássica. Pós-Graduado em Direito Processual Civil, em Direito Empresarial, e em Direito e Negócios Imobiliários. Master of Laws em Direito Empresarial, Líder Coach, Palestrante e Articulista de diversas mídias especializadas em Direito Condominial. Presidente da Comissão de Direito do Consumidor da OAB/Joinville – SC entre 2016 – 2018. Conselheiro da OAB/Joinville – SC, Diretor Jurídico da Associação de Síndicos do Estado de Santa Catarina, e Assessor Jurídico da Associação Catarinense de Construtores e afins.
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