Administração de conflitos e brigas em condomínios.

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Uma das desvantagens de se morar em condomínio é que nem sempre as pessoas conseguem viver em harmonia. Há situações em que o síndico precisa tomar atitudes mais severas para manter a situação sobre controle.

Nestes casos, o Código Civil prevê aplicação de multas como forma de controle e punição pela desobediência ao regimento interno:

Artigo 1.336/§2º. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Artigo 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comporta- mento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

A advertência e a multa são ferramentas que o síndico deve usar para punir e coibir ações desrespeitosas.

O ideal é sempre ter uma conversa amigável com o infrator, alertando sobre o erro que ele está cometendo e, caso a conversa não surte efeitos, o síndico deve aplicar a multa ou advertência, conforme está explícito no regimento interno e convenção do condomínio.

O síndico sempre deve ter certeza da infração cometida, obtendo provas do fato ocorrido, como, por exemplo, fotos, imagens do CFTV, áudios e relatos por escrito no livro de registro Deve ser concedido também um prazo para a defesa do infrator. Para que se tenha mais segurança ao aplicar a multa, o ideal é que o ato infracional esteja descrito na convenção ou no regulamento interno.

O livro de registro deve ser utilizado pelos condôminos para qualquer reclamação. Atenção: dependendo do que diz a convenção do condomínio é possível dar a multa sem precisar aplicar a advertência anteriormente, principalmente nos casos de mudanças fora de horário ou prejuízos aos bens do condomínio.

A convenção do condomínio ou o regulamento interno devem deter- minar o valor das multas, as quais devem ser aplicadas com base no valor da taxa mensal do condomínio, sem incluir rateios e despesas extraordinárias.

 

 

Na primeira multa deve ser cobrado um valor mais baixo, para que assim o valor possa ser corrigido em caso de reincidência.

O valor da multa não pode passar de cinco vezes o valor da taxa condominial, exceto nos casos do condômino antissocial que comete desrespeitos frequentes ao regulamento. Neste caso, deve-se obter a anuência da assembleia e o valor da multa pode chegar até 10 vezes o valor do condomínio.

O envio de notificação do ocorrido antes de a multa ou a advertência chegar na unidade do infrator.

Não é recomendado fazer a notificação pessoal ou diretamente por funcionário do condomínio, mas sim via comunicação impressa.

Dependendo da convenção, há a possibilidade de o morador multado pedir uma revisão para o conselho ou assembleia.

Um elemento importante para garantir o respeito às normas do condomínio é a própria postura do síndico ou administrador, que deve estar sempre aberto para o diálogo.

Uma providência essencial é que to- dos os moradores e proprietários possuam cópia atualizada da convenção e do regimento interno, assim não será possível alegar desconhecimento das normas.

O bom humor na elaboração de cartazes deve ser empregado, para evitar o tom de cobranças “carrancudas” e antipáticas.

Considerar o tipo de condomínio administrado é um fato crucial para entender o perfil dos moradores e saber como lidar com seu convívio social.

Para novos moradores, também é importante informá-los sobre as regras do condomínio, de uma forma cordial.

 

Postura do Síndico diante dos conflitos

Ser imparcial e saber ouvir ambas as partes, tentando compreender os fatos e as versões, e evitando tomar partido. É aconselhável sempre ouvir uma terceira pessoa, como, por exemplo, o zelador.

Em decisões difíceis, é aconselhável promover uma reunião com o conselho. Ter um bom relacionamento e uma boa comunicação com o zelador, que é o elo do síndico com os de- mais condôminos e funcionários.

Ser transparente as prestações de contas e atitudes, evitando, assim, possíveis intrigas por desconfiança. Utilizar de meios de comunicação para manter os condôminos informados, como, por exemplo, mural, cartazes, blog, entre outros.

Ter paciência (importante característica a um síndico) e saber se comunicar com pessoas de níveis culturais diversos do seu. Conhecer os condôminos, para se comunicar de acordo com o perfil de cada um.

Incentivar a participação dos condôminos nos cuidados do condomínio. Ser discreto com relação ao que acontece entre os condôminos.

O síndico jamais deve ficar comentando sobre brigas e conflitos que o- correram. Chamar a polícia sempre que a segurança dos funcionários e dos condôminos for colocada em risco, seja qual for o caso.

Considerar que casos de problemas sérios, como agressões físicas a funcionários ou entre condôminos, ameaças com armas, requerem o uso de força policial.

Acionar a polícia em casos de agressão física entre cônjuges ou pais e filhos. Para que o condomínio tenha condições de identificar quais são os casos que merecem ou não ajuda policial, é importante poder contar com funcionários bem treinados.

 

Fonte: Guia de boas Práticas em Condomínio

 

 

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