De acordo com levantamento, execuções contra devedores chegaram a 1.456 em 2018. Processos devem ser último recurso antes de tentativas extrajudiciais, segundo especialistas.
A inadimplência de condomínios em Ribeirão Preto (SP) movimentou, em 2018, um total de 1.456 ações judiciais, número 27,9% maior na comparação com 2017, segundo o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP).
A falta de pagamentos por parte de moradores, nem sempre solucionada no âmbito judicial, tem sido a causa de aumento no valor das mensalidades, de acordo com especialistas consultados pela EPTV, afiliada da TV Globo.
“Realmente esse valor é rateado por todos os condôminos. Mesmo aqueles que estão pagando em dia suas contribuições devem pagar por aquele que não está pagando em dia”, afirma o advogado especialista em condomínios Márcio Spimpolo.
A tarifa condominial é uma responsabilidade compartilhada por todos os proprietários dos apartamentos, que detêm frações ideais do empreendimento e ajudam a arcar com gastos de funcionamento e manutenção, como segurança, limpeza e reparos gerais.
O atraso ou mesmo o não pagamento dos valores por parte de uma parcela dos moradores repercute diretamente no caixa do condomínio, que precisa buscar formas de solucionar o desequilíbrio fiscal.
Uma das saídas mais comuns é reajustar a cobrança mensal, mas isso nem sempre é bem recebido pelos proprietários quando o assunto é debatido em assembleia.
Diante da inadimplência crescente em um empreendimento com 272 apartamentos no Ribeirão Verde, zona leste da cidade, a saída encontrada pelos moradores foi estabelecer um rateio extra para melhorar as finanças, segundo o administrador Rafael Santana.
“Eu já presenciei assembleias que levamos um valor de taxa condominial para reajuste que na hora as pessoas mostraram que queriam, mas não tinham como pagar aquele valor que foi sugerido”, afirma.
No prédio onde Igor Lorençato Rodrigues é síndico, na zona sul de Ribeirão Preto, a inadimplência é considerada baixa, na faixa dos 5%, mas o atraso de dias no pagamento por parte de alguns moradores prejudicava o fluxo de caixa do condomínio.
A solução encontrada, e votada em assembleia, foi ratear uma taxa extra de R$ 5 mil entre todos – a ser devolvida em iguais partes na prestação de contas do ano seguinte – a fim de amenizar o período inicial do mês.
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“Nem todos acabam pagando no dia do vencimento do boleto do mês, dia 10, que é o dia que o condomínio espera que todos os recursos financeiros caiam na conta do condomínio, porque o condomínio tem contas a pagar, tem folha de pagamento, manutenção de elevador, custos com produtos de piscina, de limpeza”, afirma.
Cabe aos síndicos tomarem medidas que evitem problemas no caixa, segundo Spimpolo.
“Para que não ocorra essa penalização constante é preciso que haja principalmente medidas de gestão por parte do condomínio, pra evitar inadimplência. A gente sabe que evitar 100% não é possível, mas você pode diminuir bastante e trabalhar com uma margem dentro da própria despesa ou receita ordinária”, diz.
Rateio de valores
Segundo especialistas, quem tem um imóvel em condomínio está sujeito a arcar com as despesas condominiais não pagas por inadimplentes, mas existem maneiras de se recuperar o prejuízo.
A decisão, segundo o advogado Márcio Spimdolo, é sempre tomada em assembleia.
“O condomínio é uma divisão de despesas. Se um não paga os outros têm que absorver isso, e essa absorção vai se dar provavelmente no mês seguinte, quando talvez o condomínio vai precisar fazer um rateio extra ou talvez ajustar a previsão orçamentária do condomínio anual pra que esse furo seja coberto de alguma forma”, explica.
Com o dinheiro dos inadimplentes recuperado, os proprietários podem definir em votação tanto que os recursos adicionais sejam rateados entre aqueles que foram prejudicados quanto direcionados ao fundo de reserva do condomínio ou mesmo para alguma melhoria em benefício de todos.
“Os condôminos têm poder para fazer o que quiserem dentro da assembleia. Dentro da lei, ali eles procuram saber o que é melhor para o condomínio, o que a gente vai fazer o que com esse dinheiro quando retornar, explica o advogado.
A maneira como esse dinheiro vai retornar ao caixa do condomínio também pode variar. Mas, para o síndico Igor Lorençato Rodrigues, a ação na Justiça deve ser o último recurso.
“Ainda que judicialmente o condomínio receba todos os valores corrigidos e tudo, o processo judicial por si só já é demorado, tem o rito do Judiciário, e o extrajudicial é mais fácil, o dinheiro vem para condomínio mais rápido, que é o mais importante”, diz.
No condomínio em que ele mora, os problemas com moradores há mais de 30 dias atrasados com o pagamento são negociados extrajudicialmente.
“A gente passa para o jurídico e no jurídico é feita uma cobrança extrajudicial, amigável, é feita uma negociação. Se o proprietário, morador, inquilino mostra possibilidade financeira de pagar, se vai precisar dividir, se não vai dividir, porque nesse método é muito mais fácil de o condomínio receber.”
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Fonte: G1
