Abastecimento de água em condomínio.

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“CIVIL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. CONDÔMINO. USO EXCLUSIVO DE ÁREA COMUM. NULIDADE. Ação de obrigação de fazer cumulada com repetição de indébito porque o Réu modificou ilicitamente a convenção do condomínio para aumentar a participação do Autor, proprietário da cobertura, nas despesas comuns e para alterar a natureza do direito de uso privativo dos terraços contíguos a sua unidade. O quórum para modificar dispositivo da convenção de condomínio edilício corresponde a 2/3 (dois terços) dos votos, exceto se a alteração concerne a destinação do edifício ou da unidade. Para caracterizar a nulidade da assembleia competia ao Autor comprovar a omissão do Réu na convocação dos condôminos para a reunião. A ausência de prova do fato constitutivo do direito alegado na inicial implica na improcedência do pedido de nulidade da cláusula da convenção, sobretudo se a ata da assembleia informa que ‘a minuta da convenção foi encaminhada a todos os condôminos’ e há prova de que o Autor recebeu a ‘nova versão da convenção’. Atende ao princípio da razoabilidade a fixação do valor da cota condominial com base nas frações ideais considerando ‘o critério da proporcionalidade de áreas segundo o IPTU’. Se o Autor recebeu autorização para utilizar a área comum do condomínio, cabe a ele suportar as respectivas despesas como estabelece o artigo 1.340 do Código Civil. O condômino tem o direito de usar e dispor da coisa em igualdade de condições com os demais coproprietários, sendo impossível limitar seu direito de propriedade. Quando o Réu altera a permissão de uso para considerá-la ‘precária e temporária’, interfere no direito de propriedade do Autor, o que não encontra respaldo na lei. Se Autor e Réu foram em parte, vencedor e vencido, operou-se a sucumbência recíproca. Recursos desprovidos.” (TJ-RJ – APL: 05042407920148190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 16 VARA CIVEL, Relator: Des(a). HENRIQUE CARLOS DE ANDRADE FIGUEIRA, Data de Julgamento: 06/11/2018, QUINTA CÂMARA CÍVEL).

MARCELO FIGUEIREDO COSTA GONÇALVES move ação de obrigação de fazer cumulada com repetição de indébito contra CONDOMÍNIO DO EDIFICIO NAUTILUS porque o Réu modificou a proporção do rateio das despesas condominiais, antes igual para todas as unidades, para cobrar do Autor, proprietário da cobertura C-1, quantia 3 (três) vezes superior a exigida dos outros condôminos, além de alterar o direito de uso sobre os terraços contíguos e criar “permissão precária e temporária de caráter oneroso”, quando há décadas a área é de uso e responsabilidade privativos do titular da cobertura. Sustenta a nulidade da assembleia na qual se deliberou o aumento e alteração da natureza do uso dos terraços ao argumento de não ter sido convocado para o ato e a aprovação decorrer de quórum insuficiente, certo que a hipótese exigia unanimidade de votos por interferir no direito de propriedade dos condôminos. Alega excessiva a majoração da cota condominial em manifesta violação ao princípio da razoabilidade e boa-fé. Pede a declaração de nulidade da assembleia geral de 4.8.11, restabelecido o valor da cota e o direito de uso anteriores, além de condenar o Réu a repetir em dobro os valores indevidamente cobrados com lastro na nova convenção.

Contestação com preliminar de ausência de interesse processual. No mérito, sustenta válidas as modificações nas formas de rateio e de uso de partes comuns do condomínio, aprovadas em assembleia para a qual o Autor foi regularmente convocado e que observou as normas legais aplicáveis ao caso.

A sentença julgou procedente em parte o pedido apenas para declarar a nulidade da assembleia na parte em que atribuiu a qualidade “precária e temporária” ao direito de uso do Autor.

Na apelação o Autor reafirma a nulidade da assembleia geral motivo por que equivocada a sentença ao permitir o aumento no valor das cotas e a alteração para o uso dos terraços vizinhos ostentar caráter oneroso. Requer o provimento do recurso para julgar procedentes os pedidos.

Na apelação o Réu sustenta equivocada a sentença ao declarar nulas as expressões “precária e temporária”, pois assegurado ao Autor o direito de uso privativo das áreas comuns. Impugna a sucumbência recíproca. Requer a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos, condenado o Autor nos ônus da sucumbência.

Ação de obrigação de fazer cumulada com repetição de indébito porque o Réu modificou a convenção do condomínio para aumentar a participação do Autor nas despesas comuns e alterar a natureza do direito de uso privativo sobre os terraços contíguos à cobertura para permissão precária e temporária de caráter oneroso”.

Como ensina CAIO MÁRIO em Instituições de Direito Civil, vol. IV, 21ª edição, Rio de Janeiro, Editora Forense, pag. 163, a convenção de condomínio estabelece as normas de conduta de uma determinada comunidade, assegurando direitos e impondo obrigações para todo o agrupamento social, aplicando-se inclusive aos que discordam de suas disposições, certo que:

No seu efeito, assemelha-se à lei, posto que dirigida à vontade de uma comunidade reduzida […]. Contém precipuamente as disposições que condizem com o particular interesse dos condôminos, que têm a liberdade de estipular o que melhor lhes convenha, desde que não transponha as disposições imperativas ou proibitivas da lei. Se eventualmente alguma disposição ofender um mandamento legal, não obriga, nem pode gerar consequências (Marcello Andreolli). Como, entretanto, uma vez aprovada, adquire força obrigatória, cabe ao interessado em que não prevaleça a norma contraveniente à lei prover a sua invalidação pela via judicial, seja tomando a iniciativa do procedimento anulatório, seja arguindo a sua ineficácia em ação que lhe seja intentada.

O 1º Apelante afirma a nulidade da alteração na convenção de condomínio ao argumento de não ter sido convocado para a assembleia e por carecer a respectiva ata da indispensável certeza, mas como bem analisou a sentença apelada a tese não vinga.

Conforme registra a ata da assembleia, “a minuta da convenção foi encaminhada a todos os condôminos que tiveram mais de 30 (trinta) dias para analisá-la e enviar as observações que consideram necessárias”, e o documento de fls. 171, jamais impugnado pelo 1º Apelante, demonstra que ele recebeu a “nova versão da convenção” deliberada na reunião de condomínio, o que indica sua regular ciência.

A fim de demonstrar o fato constitutivo do direito de alega, competia ao 1º Apelante, nos termos do artigo 373, I, do Código de Processo Civil, comprovar a efetiva omissão do 2º Apelante com respeito à convocação para a assembleia, para o que bastava a produção de prova oral, consistente no depoimento de outros condôminos, mas preferiu a inércia.

Assim, nada justifica decretar a invalidade pretendida pelo 1º Apelante no que toca à alteração na forma de rateio das despesas condominiais que, aprovada por mais de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, como regula o artigo 1.351, passou a considerar a proporção da fração ideal das unidades de acordo com o artigo 1.336, I, ambos do Código Civil.

Tampouco se cogita a alegada afronta ao princípio da razoabilidade na fixação do novo valor da contribuição condominial, pois de acordo com a prova pericial produzida nos autos, no cálculo das frações ideais adotou-se “o critério da proporcionalidade de áreas segundo o IPTU”.

Quanto ao direito de uso dos terraços vizinhos, se o 1º Apelante recebeu autorização para utilizar a área comum do condomínio, deve suportar as respectivas despesas conforme estabelece o artigo 1.340 do Código Civil:

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

De acordo com a antiga convenção condominial, desde 1976 o proprietário da cobertura tem responsabilidade e direito de uso em caráter privativo das áreas comuns relativas aos terraços na frente e na lateral direita e a área esquerda e à parte dos fundos em redor da caixa d´água superior.

A convenção em agosto de 2011 acrescentou no texto originário a concessão, pelo 2º Apelante, de “permissão precária e temporária de caráter oneroso, pelo que, em contrapartida a unidade se obriga a arcar com qualquer despesa de conservação”.

Ainda que assegurada a utilização das áreas comuns ao proprietário da cobertura como sustenta o 2º Apelante, de todo impertinente sua intenção de qualificar como precário e temporário o referido direito de uso, pena de enfraquecer a proteção ao direito titularizado pelo 1º Apelante.

Ou seja, o 1º Apelante, na condição de condômino, tem o direito de usar e dispor da coisa em igualdade de condições com os demais coproprietários, sendo impossível limitar seu direito de propriedade. Quando o 2º Apelante altera a permissão de uso para considerá-la “precária e temporária”, interfere no direito de propriedade do 1º Apelante, o que não encontra respaldo na lei. Sendo ele proprietário da área comum, inviável a restrição ao pleno exercício do domínio.

Fonte: Jusbrasil.

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