A utilização de partes comuns pode ter o uso individual do condômino?

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Obviamente, as partes comuns destinam-se a todos os condôminos, não se permitindo o uso individual. Não interessa o local onde se localizam e o tipo, escadas, piscina, salas de recreação, a churrasqueira, são espaços comuns.

Mesmo os titulares das unidades sitas no andar térreo têm livre acesso às escadas e ao terraço, ficando perfeitamente franqueados a eles os equipamentos e os espaços destinados mais propriamente aos titulares de unidades em andares superiores.

Todavia, se um espaço comum, como o terraço, se consolida no uso por apenas um ou alguns condôminos, e mesmo realizando eles obras que acentuem e particularizem a utilização individual, não havendo interesse na ocupação pelos demais condôminos, nasce o direito à exclusividade do domínio?

De modo algum se opera o direito à titularidade individual, afastando a utilização pelos demais condôminos.

Não interessa que somente um condômino exerça o uso, seja qual for o período de tempo de ocupação aproveitada unicamente por ele.

A lei estabelece uma destinação própria, sem importar quanto ao exercício daqueles que a aproveitam. Do contrário, ocorreria o absurdo da possibilidade da usucapião em partes comuns do prédio, como no caso de alguém ocupar uma extensão do espaço comum pela simples colocação de um objeto de sua propriedade indefinidamente no local.

Abrir-se-ia uma porta para descaracterizar o próprio condomínio edilício, inviabilizando, inclusive, a sua existência. Não será o fato da ausência de participação no uso que importará em reconhecimento do domínio.

Reserva-se a ação petitória a qualquer condômino no caso de alguém se apoderar de um espaço comum, se o síndico não tomar a iniciativa, como reconhece o STJ: “O condômino tem legitimidade para propor ação demolitória contra outro condômino que realiza obra invasora de área comum, notadamente em caso de omissão do síndico.

 

 

”Não se pense, porém, que é inviável o usucapião em área comum não edificada. Suponha-se que haja um espaço sem utilização comum, e que alguém construa ou passa a exercer a posse sobre esse espaço, de modo contínuo, pacífico, sem interrupção e sem oposição, por espaço de tempo suficiente ao reconhecimento do domínio.

Nada impede que se reconheça a aquisição originária da propriedade. Entretanto, não se está subtraindo espaço de utilização de todos, envolvendo a construção. Simplesmente verifica-se a posse em um espaço sem destinação específica do condomínio.

De igual modo, não se impede o usucapião de uma unidade de uso exclusivo, se preenchidos os requisitos próprios.

Exercendo uma pessoa a posse por longo período de tempo, de modo apto ao completar o prazo de usucapião, decorre o direito ao reconhecimento do domínio, com a respectiva parte comum.

Relativamente ao terraço, tem vingado certo entendimento da possibilidade de se manterem determinadas obras feitas por um condômino, se utilizado unicamente por ele, com a exclusão de outros consortes.

Decorrido certo período de tempo, de dez anos comumente, por aplicação do prazo do artigo 1.242 do Código Civil, consolida-se o direito de manterem-se as modificações, mas reservado o direito à indenização em favor dos demais condôminos.

Não que se equipare estritamente a situação à aquisição por usucapião, tanto que fica ressalvado o direito à indenização aos demais condôminos.

A consolidação do direito de manter modificações realizadas em outras áreas comuns também é reconhecida se passado longo espaço de tempo, e, assim, nas alterações de fachadas, no fechamento de sacadas, na colocação de tela nas janelas, no aproveitamento do hall de entrada para o apartamento.

Relativamente ao terraço, tem vingado certo entendimento da possibilidade de se manterem determinadas obras feitas por um condômino, se utilizado unicamente por ele, com a exclusão de outros consortes.

Decorrido certo período de tempo, de dez anos comumente, por aplicação do prazo do artigo 1.242 do Código Civil, consolida-se o direito de manterem-se as modificações, mas reservado o direito à indenização em favor dos demais condôminos.

Não que se equipare estritamente a situação à aquisição por usucapião, tanto que fica ressalvado o direito à indenização aos demais condôminos.

A consolidação do direito de manter modificações realizadas em outras áreas comuns também é reconhecida se passado longo espaço de tempo, e, assim, nas alterações de fachadas, no fechamento de sacadas, na colocação de tela nas janelas, no aproveitamento do hall de entrada para o apartamento.

 

 

 

Fonte: Arnaldo Rizzardo- Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária.

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