A sistemática da votação na assembleia, participação de condôminos e locatários

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No horário marcado para a assembleia, verifica-se a presença de sócios, de modo a atender o número exigido para a instalação, isto é, de um total que perfaça o mínimo da metade das frações ideais, se não exigido quorum especial. Não satisfeita essa quantidade de presenças, aguarda-se o horário para a segunda chamada, que pode se dar passado um período de tempo de meia hora ou mais, quando se instalará com qualquer número de condôminos. Em livro próprio, ou em uma folha de papel, colhem-se as assinaturas dos presentes, com a indicação da unidade de que são titulares.

Em relação aos condôminos representados por procurador, ou à representação dos condôminos na assembleia, que poderá ser por outro condômino, anexa-se o respectivo instrumento de constituição, com a referência na ata. Desnecessário que se faça o reconhecimento da assinatura, a menos que a convenção o exija, ou conste a obrigação em ata de assembleia, devendo o síndico ou dirigente da reunião verificar o preenchimento dos requisitos, como a assinatura, a pessoa nomeada, os poderes conferidos, incluído o de votação. De levar em conta o § 2º do artigo 654 do Código Civil: “O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.”

A procuração conterá poderes específicos para deliberar e votar na reunião de condomínio. Não existe restrição à quantidade de mandatos que poderá receber um condômino, para representar outros consortes, embora não se encontre óbice a que a convenção estabeleça um limite. Nem são colocadas ressalvas a quem se deve outorgar a procuração. Todavia, parece inconveniente, e inclusive manobra de domínio, a maciça concentração de procurações a um condômino, mormente ao síndico ou a membros do conselho consultivo.

Parece inconveniente a nomeação de procurador em pessoa estranha (exceto de locatária), ou em funcionário do condomínio. Além de viabilizar interferências de terceiros em assuntos internos e sigilosos, decorre a quebra de hierarquia.

Tendo falecido o condômino, a representação se faz pelo espólio. A pessoa nomeada inventariante se fará presente, pessoalmente ou através de procurador. Não aberto o inventário, normalmente o cônjuge sobrevivente comparecerá na assembleia, sem dar importância ao regime de casamento. Não havendo casamento, ou desconhecendo-se quem é o real representante, a qualquer pessoa assiste participar da assembleia, desde que demonstrada a relação de parentesco com o condômino falecido, ou mesmo da união estável, se for o caso.

Dando-se a abertura da reunião, nomeia-se uma pessoa para secretariar os trabalhos, e passa-se à leitura, feita pela pessoa designada como secretária, da ordem do dia, que deve ser a constante do edital ou aviso.

Cada item submetido à discussão e votação, é precedido de sumária apresentação ou justificação pelo presidente da assembleia.

A votação terá início somente depois de encerrado o debate, devendo ser procedida verbalmente, ou, se houver previsão na convenção, de forma secreta, através da distribuição de material, e colhendo-se os votos, com a sua abertura perante uma comissão formada no momento.

Os inquilinos estão autorizados a votar desde que não estejam presentes os proprietários das unidades, e em matéria que não diga respeito a despesas extraordinárias. Assim determina o § 4º do artigo 24 da Lei n. 4.591/1964: “Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.” Assunto inteiramente afeto aos seus interesses refere-se ao debate sobre as despesas ordinárias.

Se instalada em primeira convocação a assembleia, os votos serão contados proporcionalmente às frações ideais do terreno e das partes comuns. Ou seja, conta-se o voto em função da área ideal de cada condômino, prevalecendo a decisão que corresponder aos que tiveram maior quantidade de área ideal e parte comum. A matéria está regida pelos artigos 1.352, parágrafo único, do Código Civil, revelando-se útil a sua transcrição: “Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.”

 

 

Somente em segunda convocação é que prevalecerá a maioria dos condôminos presentes, em vista do artigo 1.353. Uma vez levada a termo a votação, e obtido o resultado, fica definida a matéria, ou tollitur quaestio, devendo ser obedecida e seguida por todos os condôminos e moradores, inclusive os discordantes ou ausentes.

Os critérios acima prevalecerão se não constar modo diferente na convenção.

A falta de comparecimento não exime os condôminos ausentes de cumprir as imposições aprovadas. Nem terá repercussão a reclamação contra as deliberações aprovadas, a menos que flagrante o desrespeito às normas legais e estatutárias.

Os condôminos inadimplentes no pagamento das contribuições ficam proibidos de exercer o direito de votar, a menos que haja previsão contrária na convenção. Realmente, localiza-se no Código Civil o artigo 1.335, inciso III, comando que cerceie o direito de voto, por razão de atraso ou falta na satisfação da taxa de condomínio: “São direitos do condômino: … III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.” A condição é que se encontre em dia com suas obrigações pecuniárias. A rigor, a própria participação é alcançada pela proibição.

Importante ter em conta o critério para a votação, isto é, em função da fração ideal, e desde que se encontre em dia com o pagamento das contribuições. Se titular de duas ou mais frações ideais, o voto é exercido em relação às frações em que há o pagamento. É como entendeu o STJ:

“Cinge-se a controvérsia a definir se o condômino que é proprietário de diversas unidades autônomas de um condomínio edilício, mas está inadimplente em relação a alguma delas, tem direito a participação e voto em assembleia. 3. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 4. A unidade isolada constitui elemento primário da formação do condomínio edilício, e se sujeita a direitos e deveres, que devem ser entendidos como inerentes a cada unidade, o que é corroborado pela natureza propter rem da obrigação condominial. 5. Estando a obrigação de pagar a taxa condominial vinculada não à pessoa do condômino, mas à unidade autônoma, também o dever de quitação e a penalidade advinda do seu descumprimento estão relacionados a cada unidade. O fato de um condômino ser proprietário de mais de uma unidade autônoma em nada altera a relação entre unidade isolada e condomínio. Se o condômino está quite em relação a alguma unidade, não pode ter seu direito de participação e voto – em relação àquela unidade – tolhido. Negado provimento ao recurso especial.”

Em relação ao síndico, desde que as matérias postas em votação não digam respeito à sua pessoa, não se apresentam objeções para participar na votação. Assim, não é admissível que vote se a assembleia visa a sua destituição. Aliás, nem lhe cabe presidir ou participar da mesa dos trabalhos.

Também não participará com seu voto quando atos de sua gestão, como a prestação de contas, estiverem submetidos ao julgamento ou à apreciação. Resta evidente a suspeição.


Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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