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É inegável que o atual cenário econômico do país impactou todas as classes sociais, principalmente em razão da Pandemia do Covid-19. A inflação e o desemprego compõem a lista dos principais vilões que assolam as finanças do povo brasileiro, e, evidentemente o orçamento não se sustenta mais, para a maioria.
E não é diferente daqueles que vivem em condomínio que possuem como obrigação mensal a contribuição para as despesas condominiais, resultando no pagamento das cotas condominiais. É louvável quando a gestão capitaneada pelo síndico procura estreitar contato com os inadimplentes, a fim de entender o momento em que o condômino atravessa, e avaliar alternativas para proporcionar o pagamento da cota condominial.
É clarividente que se os débitos condominiais existem antes mesmo do surgimento da Pandemia, a situação merece tratamento diferenciado com o condômino que persistiu no inadimplemento, embora a conciliação (extrajudicial) deva imperar sempre que possível.
E nesse momento que muitas vezes o síndico, por conta própria, que deseja mostrar resultados da sua gestão comete ilegalidades, como no caso de concessão de reduções ou isenções aos condôminos inadimplentes.
Inicialmente incumbe destacar que a arrecadação feita por meio das cotas condominiais representa evidente crédito coletivo, ou seja, pertencente ao condomínio e meio de composição de receita do condomínio a cumprir com o custeio e despesas mensais.
O síndico, por sua vez como representante legal e gestor condominial, detém prerrogativas legais para promover a cobrança das cotas dos condôminos, mas em nenhum momento lhe é dado o direito de, exclusivamente, negociar valores, ainda que haja proposta de pagamento à vista.
De mais a mais, os juros, correções monetárias e atualizações estão previstos no Código Civil (art. 389) e nas Convenções Condominiais (artigo 1.334, I e IV), e devem recompor a perda pelo atraso financeiro.
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
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Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
(…).
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
Assim, enquanto há inadimplência no condomínio, por ficção é como se cada condômino tivesse que contribuir um pouco a mais do que lhe é cobrado para recompor do desfalque. E, infelizmente, algumas vezes a chamada de capital se faz necessária, e por óbvio, não será atendida pelo inadimplente.
A recomendação é a proposição de parcelamento dos valores inadimplidos (desde que a Convenção Condominial não proíba), com incidência dos acréscimos legais, e com certa moderação, sob pena de, em alguns casos, aceitar parcelamento demasiadamente longo e sucessivo.
Ou seja, o inadimplente cumpre com os parcelamentos acordados, mas passa a inadimplir as parcelas seguintes, resultando num ciclo vicioso sem fim. A ideia é ser criativo sem gerar precedentes e incentivar o inadimplemento.
Portanto, os condôminos e principalmente os conselheiros fiscais devem ficar atentos a tal prática, e pedir esclarecimentos, consultar os balancetes da administração condominial, sem prejuízo (se constatadas as mencionadas irregularidades), convocar Assembleia Geral para destituição do síndico, além de promover ações de prestação de contas e responsabilização civil (pessoal) do síndico.
Isto porque os artigos 186 e 927 imputam a responsabilidade civil subjetiva do síndico, ou seja, mediante a comprovação de negligência, imprudência e imperícia, in verbis:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Se não houver oposição nas normas condominiais, outra proposta que é válida corresponde a realização de Assembleia Geral específica, com aprovação pela maioria dos presentes para entabular condições de parcelamento ou reduções, para determinados períodos e tempo de duração, por vezes chamada de “semana da conciliação”.
Em breves linhas, conclui-se pela necessidade de justificar aos inadimplentes os impedimentos de realização de acordo fundamentando na obrigatoriedade de cumprimento legal e da argumentação de que o crédito pertence ao condomínio, ao passo que se deve oportunizar o parcelamento ou outra medida que se tenha decidido em Assembleia Geral.
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Felipe Fava Ferrarezi: Advogado inscrito na OAB/SC sob o n. 26.673, Palestrante, Presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção da OAB/Blumenau – SC, Mediador e Conciliador da Câmara de Conciliação de Santa Catarina – SC, Graduado em Direito pela Fundação Universidade Regional de Blumenau – FURB, e Pós-Graduado em Direito Processual Civil pela Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI.
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