A responsabilidade do síndico(a) com relação ao uso das areas comuns dos condomínios.

areas comuns dos condomínios

[adrotate group=”1″]

A dúvida entre o uso das áreas comuns varia de condomínio para condomínio, cada condomínio tem suas regras em um mesmo padrão com detalhes determinados entre cada.

O controle que o síndico(a) exerce para a organização desses espaços é necessário? Uma das funções quando se assume o cargo de síndico(a) é sim a preocupação e o zelo com o condomínio.

O dever que saber qual dos condôminos reservou o local para uso e se há a possibilidade de uso na data em que foi requerido, tudo deve ser anotado e ter o conhecimento do síndico(a).

Quando ocorrem problemas ou pessoas sem autorização querem usufruir de tais áreas, cabe a decisão ao mesmo.

APELAÇÃO CÍVEL. coisas. propriedade. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ação cautelar inominada.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PENALIDADE. SUSPENSÃO DO USO DE SALÃO DE FESTAS.

O descumprimento de regras condominiais justifica a aplicação de penalidades previstas nas normas condominiais. No entanto, não tendo havido a reincidência prevista naquelas normas a vedação ao uso do salão de festas é indevida, além de implicar em dupla penalidade. – Circunstância em que se impõe manter a sentença que concedeu cautela assecuratória do uso.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Mineração.

Os honorários devem remunerar dignamente a atividade desenvolvida pelo profissional da advocacia. Merece reforma a decisão que arbitra honorários em valor superior àquele que representa a justa remuneração do trabalho exigido nos autos.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Apelação Cível         Décima Oitava Câmara Cível

Nº 70058034968 (Nº CNJ: 0528123-87.2013.8.21.7000)       Comarca de Porto Alegre

CONDOMÍNIO EDIFICIO JARDIM BOTANICO            APELANTE

EDUARDO GONCALVES COSTI            APELADO

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em dar parcial provimento ao recurso.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Des. Pedro Celso Dal Prá (Presidente e Revisor) e Des. Nelson José Gonzaga.

Porto Alegre, 08 de maio de 2014.

DES. JOÃO MORENO POMAR,

Relator.

RELATÓRIO

Des. João Moreno Pomar (RELATOR)

CONDOMÍNIO EDIFICIO JARDIM BOTANICO apela da sentença de fls. 106-108 que julgou procedente a ação cautelar inominada ajuizada contra EDUARDO GONCALVES COSTI. Constou da sentença recorrida:

Vistos etc.

EDUARDO GONÇALVES COSTI ajuizou ação cautelar inominada contra CONDOMÍNIO JARDIM BOTÂNICO, ambos já qualificados nos autos da ação em epígrafe.

Narrou o autor ser locatário do imóvel situado na Avenida Dr. Salvador França, nº 1070/407, Bairro Jardim Botânico, nesta capital, sendo dele usufrutuária a sua ex-companheira Sra. Cristina Becker de Aragão.

Afirmou que havia sido realizada reserva do salão de festas, em 28 de fevereiro de 2013, para, no dia 24 de março de 2013 realizar a festa de aniversário de seu neto.

Afirmou que a Síndica do condomínio cancelou, unilateralmente, a referida reserva, determinando a suspensão do uso daquela área pelo período de seis meses.

Disse que a sanção não foi legítima, uma vez que havia recebido apenas uma notificação/advertência, quando o termo de reserva determina que aquela só será aplicada em caso de reincidência.

Requereu, em sede liminar, a concessão do pedido cautelar, para que fosse determinada a autorização do salão de festas do condomínio. No mérito, pugnou pela procedência da ação. Juntou documentos.

Concedida a liminar pleiteada, determinando que a demandada permitisse a utilização do salão de festas.

Devidamente citada, a ré apresentou contestação. Alegou, em preliminar, a ilegitimidade passiva do autor, uma vez que não é morador do condomínio e pleiteia a ação para a realização da festa de um terceiro, que, também, lá não reside.

No mérito, disse que consta de ata de assembleia a proibição de uso do salão de festas por pessoas estranhas ao condomínio, e, como a festa era para o neto da moradora, inviável seria a sua utilização.

Afirmou que a negativa para a utilização do salão de festas deu-se de forma administrativa, tendo em vistas que a moradora é contumaz descumpridora das regras de uso do mesmo, sendo suspensa no estrito cumprimento das normas condominiais.

Pugnou pela improcedência dos pedidos. Juntou documentos. Houve réplica. Vieram os autos conclusos.

É O RELATO. DECIDO.

Não necessitando a questão de produção de provas em audiência, conheço diretamente a questão, conforme art. 330, I, do Código de Processo Civil.

Da preliminar de ilegitimidade

O demandado é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, tendo em vista que é o locatário do imóvel em discussão, razão pela qual possui a posse direta do mesmo, tendo, por consequência, direito ao uso das partes comuns do condomínio.

Assim, rejeito a preliminar de ilegitimidade.

DO MÉRITO

Trata-se de ação cautelar inominada na qual o autor requer que seja reconhecido o direito ao uso da área comum do condomínio, determinando que lhe seja permitido o uso do salão de festas no dia 24 de março de 2013.

Da análise dos autos, percebe-se que a pretensão do autor restou totalmente satisfeita em sede de liminar, caracterizando-se, aqui, a chamada cautelar satisfativa, a qual, em verdade, é uma ação de obrigação de fazer, não havendo correspondente ação principal.

Quanto ao mérito, resta claro do termo de compromisso para uso do salão de festas, norma interna condominial, em seu item 12, que o desrespeito às regras do condomínio implicará na aplicação de multa, e, em caso de reincidência, além da aplicação da multa, a suspensão do uso do mesmo pelo período de seis meses (item 13).

Ocorre que, conforme os documentos acostados, quando da reserva realizada, existia apenas uma advertência realizada à moradora, não sendo emitida nenhuma notificação de reincidência no tocante à violação das normas do salão ou acerca da suspensão do seu uso.

Assim sendo, não logrou a parte demandada em comprovar as reincidências necessárias para a suspensão do uso do espaço. Ademais, cumpre ressaltar que, mesmo infringindo as normas do condomínio, é direito do morador ser previamente comunicado das sanções aplicadas, principalmente acerca da privação do uso dos bens comuns, o que, neste caso, não ocorreu.

Quanto à alegação de utilização do espaço por pessoas não residentes no condomínio, esta resta totalmente rechaçada, uma vez que o pedido foi realizado em nome da moradora, que, sob sua responsabilidade, dele usufrui da maneira que entender, desde que respeitadas, por óbvio, as regras estabelecidas, sendo inviável a proibição de acesso de pessoas que lá não residem, o que desvirtuaria o fim a que se presta.

Isto posto, JULGO PROCEDENTE os pedidos da presente ação cautelar ajuizada por EDUARDO GONÇALVES COSTI contra CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JARDIM BOTÂNICO, para tornar definitiva a tutela prestada em sede liminar.

Face ao princípio da causalidade, dando a demandada causa a esta ação, condeno ela ao pagamento das custas sucumbenciais bem como os honorários advocatícios ao patrono do autor, os quais fixo em R$ 1.000,00 (um mil reais), com fulcro no art. 20, § 4ª do Código de Processo Civil.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Nas razões sustenta que o apelado infringiu diversas regras do condomínio primeiro porque era para a realização de festa de terceiros que não residem no condomínio, e em segundo lugar por ser inadimplente de cotas condominiais; que o número de advertências lançadas para o apelante são inúmeras em razão dos absurdos provocados pela moradora, ex companheira do apelante; que as queixas não são poucas, e os moradores permanecem efetuando reclamações com relação ao barulho, bagunça, música alta e ao vivo, ou seja, tudo o que é proibido no condomínio o apelante faz vistas grossas; e que caso mantida a sentença quanto a condenação do apelante na verba honorária, os honorários advocatícios arbitrados merecem redução. Postula o provimento do apelo.

[adrotate group=”1″]

Contrarrazões às fls. 119-122.

Subiram os autos a esta Corte.

Vieram-me conclusos para julgamento.

As disposições dos artigos 549, 551 e 552 do CPC restam atendidas pelo procedimento informatizado deste Tribunal.

É o relatório.

No portal Sindicolegal.com, possuem vários artigos específicos sobre o uso das áreas comuns, responsabilidade do síndico(a)…

VOTOS

Des. João Moreno Pomar (RELATOR)

Eminentes Colegas!

O recurso atende aos pressupostos de admissibilidade e merece conhecimento. Assim analiso-o, articuladamente.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PENALIDADE. SUSPENSÃO DO USO DE SALÃO DE FESTAS.

O condomínio edilício vem disciplinado nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil. É direito real que advém da combinação de outros dois direitos reais: a propriedade individual sobre as unidades autônomas e a co-propriedade sobre as partes comuns.

A relação condominial rege-se pelas disposições do Código Civil, mas também pela sua convenção e seu Regimento, como dispõe aquela codificação:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

(…)

IV – As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – O regimento interno.

(…)

  • 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

(…)

O regimento é a norma complementar à convenção dispondo sobre regras afetas a convivência no condomínio. Comentam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:

(…)

O regimento interno será uma espécie de manual que todos os proprietários e possuidores respeitarão em proveito da saudável convivência e harmonia entre a comunidade. Serão enfocadas as questões relacionas ao uso normal das propriedades individual e comum (v. g., uso da piscina, recomendação de trajes para cesso a elevadores, horários de mudança). Usualmente o referido documento é afixado em quadros, junto a portarias ou a elevadores. Certamente, qualquer conflito da convenção com o regimento será arbitrado em detrimento deste.

(…)

(In Direitos Reais, Rio de Janeiro: Lumen Júris, 2013, p. 726-727).

Acerca do descumprimento de normas condominiais e aplicação de penalidades indicam precedentes deste Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE MULTA APLICADA C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

(…)

Mérito. Do exame dos documentos coligidos aos autos, depreende-se que o réu, por diversas vezes, tentou notificar o autor das infringências por ele cometidas, em face do Regimento Interno do Condomínio onde reside, sem sucesso, pois não era encontrado ou se negava a assinar, tendo as notificações sido deixadas em sua caixa de correspondência. Assim, legítima a conduta do réu ao impor multa ao autor, pelo descumprimento das normas insertas no Regimento Interno. Dano moral não verificado. NEGARAM PROVIMENTO AO AGRAVO RETIDO, REJEITARAM A PRELIMINAR E, NO MÉRITO, NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70038572400, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Elaine Maria Canto da Fonseca, Julgado em 28/02/2013)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. MULTA POR INFRAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INIBITÓRIA. AGRAVO RETIDO. INSPEÇÃO JUDICIAL DESNECESSÁRIA. MÉRITO. ANIMAL DE ESTIMAÇÃO. CÃO DA RAÇA CHOW CHOW. CONDUÇÃO PELA GUIA. UTILIZAÇÃO DO ELEVADOR E SAÍDA PELO HALL DE ENTRADA. INFRINGÊNCIA AO REGIMENTO INTERNO. NECESSIDADE DE TRÂNSITO PELAS ESCADAS E SAÍDA PELA GARAGEM. NEGADO PROVIMENTO AO AGRAVO RETIDO E Á APELAÇÃO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70048424410, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nara Leonor Castro Garcia, Julgado em 21/06/2012)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. MULTAS CONDOMINIAIS. CONDUTA ANTISSOCIAL. OCORRÊNCIA. EXIGIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. O condômino não pode utilizar as áreas comuns de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos outros possuidores. Exegese do art. 1.336, IV, do Código Civil. Verificado, no caso concreto, o uso anormal das áreas comuns – permitir e alimentar gatos soltos no pátio do condomínio – mesmo após diversas tentativas de solução amigável, caracterizada a conduta antissocial capaz de gerar incompatibilidade de convivência, mostrando-se cabível a aplicação e cobrança de multa, devidamente prevista em Convenção Condominial e Regimento Interno. Constada abusividade no valor cobrado em razão das multas aplicadas, cabível sua limitação conforme previsto no Regulamento Interno do Condomínio. À UNANIMIDADE, DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível Nº 70040098600, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 08/09/2011)

[adrotate group=”1″]

AÇÃO ORDINÁRIA. NULIDADE DE ASSEMBLÉIA DE CONDÔMINIOS E DE REGIMENTO INTERNO. RECURSO ADESIVO DESERTO. 1.Havendo norma expressa na Convenção de Condomínio e no seu Regimento Interno, que foram aprovados pela maioria dos condôminos, inclusive pelos próprios demandantes, no sentido de proibir a colocação de placa publicitária na parte externa da loja, impõe-se a sua retirada por afrontar as disposições que regem o condomínio. 2.Recurso adesivo sem preparo não pode ser conhecido, porque deserto. APELAÇÃO DESPROVIDA E RECURSO ADESIVO NÃO-CONHECIDO. (Apelação Cível Nº 70006148100, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: José Francisco Pellegrini, Julgado em 06/05/2003)

Destarte, o descumprimento de regras condominiais justifica a aplicação de penalidades previstas nas normas condominiais.

No caso dos autos, a parte autora promoveu a ação cautelar alegando que havia reservado o salão de festas do condomínio para o dia 24/03/2013, a fim de realizar a festa de aniversário do neto; que a Síndica do condomínio cancelou unilateralmente a reserva determinando a suspensão do salão pela parte autora no período de seis meses; e que recebeu apenas uma advertência, o que impossibilitaria a vedação de uso do salão.

Na defesa, a parte ré arguiu a ilegitimidade da parte autora por ser locatária e que a negativa de utilização do salão de festas decorreu do descumprimento das regras de uso do salão. Dispõe o regimento interno:

  1. O desrespeito às regras do Condomínio (Convenção e Regulamento Interno) e ao firmado no presente Termo implicará na aplicação de multa condominial equivalente ao maior valor de referência da taxa condominial na data da infração, sem prejuízos de demais medidas necessárias para reparação de possíveis danos.
  2. No caso de reincidência, além da aplicação da multa condominial referida no “item 9”, o responsável terá seu direito de uso do Salão de Festas suspenso pelo período de 06 (seis) meses.

Sem fazer juízo de valor das disposições transcritas cabe considerar que a penalidade de suspensão do uso do salão tem por requisito a reincidência. Ou seja, a suspensão só pode ser aplicada se em outra situação foi aplicada a pena de advertência.

A prova dos autos evidencia que não houve reincidência e que está sendo aplicada dupla pena pelo mesmo fato: advertência e suspensão.

A questão foi bem enfrentada na sentença, ponto que segue:

Ocorre que, conforme os documentos acostados, quando da reserva realizada, existia apenas uma advertência realizada à moradora, não sendo emitida nenhuma notificação de reincidência no tocante à violação das normas do salão ou acerca da suspensão do seu uso.

Assim sendo, não logrou a parte demandada em comprovar as reincidências necessárias para a suspensão do uso do espaço. Ademais, cumpre ressaltar que, mesmo infringindo as normas do condomínio, é direito do morador ser previamente comunicado das sanções aplicadas, principalmente acerca da privação do uso dos bens comuns, o que, neste caso, não ocorreu.

Quanto à alegação de utilização do espaço por pessoas não residentes no condomínio, esta resta totalmente rechaçada, uma vez que o pedido foi realizado em nome da moradora, que, sob sua responsabilidade, dele usufrui da maneira que entender, desde que respeitadas, por óbvio, as regras estabelecidas, sendo inviável a proibição de acesso de pessoas que lá não residem, o que desvirtuaria o fim a que se presta.

Assim, não tendo havido a reincidência prevista naquelas normas a vedação ao uso do salão de festas é indevida, além de implicar em dupla penalidade.

Finalmente, cabe considerar que a matéria de ilegitimidade da autora levantada nas razões é insubsistente, pois o locatário tem direito ao uso de dependências do condomínio.

Portanto, no ponto, o recurso não merece provimento.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR. MINORAÇÃO.

Os honorários advocatícios, ainda que de um modo geral possam estar diretamente relacionados ao valor econômico alcançado pela parte, podem ser fixados levando em conta outros critérios. Assim dispõe o § 3º do art. 20 do CPC ao referir-se ao zelo profissional, lugar da prestação do serviço, tempo exigido, natureza e importância da causa. É que muitas vezes sequer é possível identificar o valor da condenação no momento em que o feito é julgado.

A verba honorária deve ser fixada sob a ótica da necessidade de invocação da tutela jurisdicional para que a parte obtenha o reconhecimento e a reposição de seu direito lesado ou, quando ré, não ser condenada por obrigação cuja responsabilidade não lhe é afeta. E que, para tal, é indispensável a atuação do advogado que se agrega aos demais operadores do processo para que o Estado pacifique a relação jurídica conflituosa. Indicam precedentes deste Tribunal de Justiça:

AÇÃO CAUTELAR INOMINADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INDISPONIBILIDADE DE BENS. ACOLHIMENTO. REQUISITOS PRESENTES. Ação cautelar inominada onde presentes os requisitos do fumus boni juris e do periculum in mora. Vesão da autora, aliada ao julgamento de procedência da ação reparatória, junto ao primeiro grau, a evidenciar a possibilidade de existência de crédito em favor da requerente. Periculum in mora que se mostra presente a partir da notícia, devidamente comprovada, de que os sucessores colocaram á venda o imóvel único, pertencente à requerida, já falecida. Acolhimento do pedido de segurança, com indisponibilidade do imóvel indicado na peça inicial. Honorários pela apreciação equitativa do art. 20, § 4º, do CPC. JULGARAM PROCEDENTE A AÇÃO. UNÂNIME. (Cautelar Inominada Nº 70044095370, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 25/04/2013)

Com efeito, os honorários devem remunerar dignamente a atividade desenvolvida pelo profissional da advocacia, mas merece reforma a decisão que arbitra honorários em valor inferior àquele que representa a justa remuneração do trabalho exigido nos autos.

Não há como olvidar que a remuneração atribuída ao profissional deve ser capaz de corresponder à justa remuneração do trabalho despendido. E para o caso tenho por adequada a fixação em R$ 650,00 (seiscentos e cinqüenta reais) que não destoa significativamente de outros parâmetros deste Tribunal.

No caso dos autos a verba fixada na sentença (R$ 1.000,00) excede à justa remuneração e merece ser minorada.

Portanto, no ponto, o recurso merece provimento.

Diante do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para fixar a verba honorária no valor de R$ 650,00 (seiscentos e cinqüenta reais), sujeitos à atualização monetária pelo IGP-M a contar desta decisão e aos juros legais a partir do seu trânsito em julgado.

É o voto.

Des. Pedro Celso Dal Prá (PRESIDENTE E REVISOR) – De acordo com o (a) Relator (a).

Des. Nelson José Gonzaga – De acordo com o (a) Relator (a).

DES. PEDRO CELSO DAL PRÁ – Presidente – Apelação Cível nº 70058034968, Comarca de Porto Alegre:”DERAM PARCIAL PROVIMENTO. UNÂNIME.”

Julgador (a) de 1º Grau: DRA ROSAURA MARQUES BORBA

 

LEIA TAMBÉM

FAÇA PARTE DOS NOSSOS GRUPOS 

👉 GRUPOS WHATSAPP👈

👉GRUPO TELEGRAM👈

👉INSCREVA-SE NO YOUTUBE👈