A prescrição e a decadência no condomínio edilício

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Nenhuma previsão específica existe no Código Civil e nem mesmo na Lei n. 4.591/1964 sobre  a prescrição ou decadência em matéria que envolva o condomínio edilício. Daí se entender a incidência do tratamento comum do Código Civil quanto ao prazos para a cobrança de taxas ou contribuições condominiais, para a anulação de decisões da assembleia geral e dos atos em geral praticados ou omitidos pelos condôminos.

No tocante à ação de cobrança das despesas, pensa-se que incide a regra do artigo 206, § 5°, inciso l, do Código Civil, prevendo a prescrição em cinco anos para “a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”. Realmente, as dívidas decorrentes de despesas condominiais estão lastreadas em documentos, pois correspondem a compras de mercadorias, ao pagamento de empregados e prestadores de serviços, e de toda sorte de despesas havidas no edifício. Ademais, encontram amparo na convenção e em assembleias, e são calculadas em função da quantidade de condomínios existentes, já que divididas entre todos, em função da arca da titularidade de cada um.

É o entendimento que se colhe de Hamilton Quirino Câmara: “Desta forma, tratando-se de dívida líquida e certa, apesar de não ser cobrada pela via executiva, passa a incidir, a partir de 2003 (respeitada a transição prevista no art. 2.028 do código), a prescrição de cinco anos”.

Inclusive esse é o prazo para a prescrição dos juros, segue referido autor: “Quanto aos juros devidos à mora do condomínio, aplica-se a mesma prescrição das cotas condominiais, e não a prevista para os juros, que é de três anos, conforme o § 3°, Ill, do artigo 206 do Código Civil.” Transcreve, a seguir, decisão do STJ:

Os juros contratualmente fixados em razão do atraso no pagamento de quotas condominiais, portanto de natureza moratória, não se sujeitam à prescrição prevista no Código Civil de 1916, art. 178, § 10, Ill (C/2002, art. 206, § 3°, III – STJ. REsp. n. 291.610/RJ. Relator: Min. Aldir Passarinho Júnior. Quarta Turma. Unânime. Julgado em 04.09.2001, DJU, 04.02.2002, p. 478).

Em relação às pretensões anulatórias com base nos vícios de consentimento (erro, dolo, coação etc.), o prazo é de decadência, sendo de quatro anos, por força do artigo 178 do Código Civil, ao estabelecer:

É de 4 (quatro) anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação do negócio jurídico, contado:

I – no caso de coação, do dia em que ela cessar:

ll – no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio jurídico:

III – no de atos de incapazes, do dia em que cessar a incapacidade.

 

Quanto às nulidades, sabe-se que são nulos os atos por falta de requisito ou pressuposto essencial, como omissão de convocação, ou a deliberação de matéria omitida na convocação, não surtindo eficácia, e admitindo-se a invocação a qualquer tempo, com base no artigo 169, também do Código Civil: “O negócio jurídico não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.”

Nas demais violações da lei ou da convenção, a prescrição se dá em dez anos, por falta de uma previsão de prazos específicos, por imposição do artigo 205 do mesmo diploma: “A prescrição ocorre em 10 (dez) anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.”

Essa a interpretação esposada por José Fernando Lutz Coelho, que se apoia em J. Nascimento Franco (Condomínio. 5. ed. ampl. e atual. São Paulo: RT, p. 364):

Para tal, devemos observar as considerações realizadas por J. Nascimento Franco, na sua recente obra sobre Condomínio, em que enumera os prazos prescricionais decorrentes das normas do Código Civil, e que evidenciamos as seguintes: a) de 4 (quatro) anos (art. 178, I e II, do CC) para anulação das deliberações assembleares e outras tomadas sob coação, erro ou dolo; b) de 5 cinco anos para cobrança de despesas de condomínio (art. 206, § 5°); c) de 10 (dez) anos para as ações fundadas em direito, tais como remoção de placa publicitária chumbada na parede externa do edifício, a desobstrução de área comum; d) de 10 (dez) anos (art. 205 do CC) para anulação de decisão de assembleia que ilegalmente decide sobre obras do prédio, benesses em prol de condômino em prejuízo de outros, e alteração de convenção ou regimento interno, em desconformidade à própria convenção ou quorum legal.

Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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