O pagamento regular da cota condominial é obrigação de cada um dos proprietários ou possuidores em regime de condomínio edilício, conforme previsto no art. 1336, inciso I, do Código Civil.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
Estando inadimplente com a contribuição mensal no condomínio, inicialmente o condômino devedor estaria sujeito aos parágrafos 1° e 2° do artigo 1.336 do Código Civil.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
- 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
- 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Porém, se o devedor arbitrariamente e de forma reiterada, passar a não cumprir com o pagamento da cota condominial de forma habitual, deixando reunir inúmeras parcelas, é tido como devedor contumaz.
O devedor que passa a não cumprir de forma habitual suas obrigações estará sujeito, a partir de então, as penalidades do artigo 1.337 do Código Civil.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Dessa forma, diante desse tipo de inadimplente, deve se designar uma assembleia especifica para a aplicação dessa multa, com o quórum de ¾ da totalidade dos condôminos, e aplicar até 5 vezes o valor da taxa do condomínio.
Ainda assim, muitas vezes, em razão dos juros baixos, correção monetária e até mesmo em relação a multa aplicada, ainda é vantajoso para esse devedor deixar atrasar as cotas condominiais.
Em muitos casos o condômino opta por sanar outras dividas em que pode gerar maior repercussão, bloqueio de bens, busca e apreensão, despejo, entre outros, deixando a cota condominial para depois, trazendo, com isso, inúmeros prejuízos para a administração.
Entretanto, de forma a compelir esse devedor habitual, e sanar tais problemas na administração condominial, o STJ em 2015, decidiu que não há ilegalidade na cumulação das sanções previstas nos artigos 1.336, § 1º, e 1.337, caput, do Código Civil, trazendo, com isso, a possibilidade de haver a cobrança conjunta das penalidades previstas nos dois dispositivos legais acima citados. Senão vejamos:
“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CONDOMINIAL. DEVEDOR DE COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONDÔMINO NOCIVO OU ANTISSOCIAL. APLICAÇÃO DAS SANÇÕES PREVISTAS NOS ARTS. 1.336, § 1º, E 1.337, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CONDUTA REITERADA E CONTUMAZ QUANTO AO INADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM. RECURSO NÃO PROVIDO. ”
(REsp 1.247.020)
Esclarece que não é somente para aquele que atrasa algumas parcelas, mas sim, aquele que deixa sobrevir uma longa lista de débitos, levando a juízo tal cobrança, com isso o STJ percebendo a gravidade e a repercussão negativa desse devedor contumaz, bem como, o que ele causa a economia financeira do condomínio, entendeu ser aplicável a cumulação das sanções, conforme indicado acima.
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Outrossim, avançando na análise, pode se estender a interpretação do devedor contumaz ao condômino nocivo, ou “condômino antissocial”, tendo em vista estar clara a intenção do legislador do Código Civil de 2002, bem como o entendimento do STJ acima apontado, a intenção de aplicar uma sanção mais rígida ao condômino que ameaça a convivência harmônica em condomínio, entre várias outras gravidades, tornando-se um condômino nocivo, pela insuportável convivência social dentro do condomínio.
O condômino que se opor ao convívio social é denominado de ANTISSOCIAL, que quer dizer contrário a sociedade, à organização, interesses da sociedade ou costumes.
É necessário frisar que o Código Civil aponta a proibição de atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. (parágrafo segundo):
O morador que não respeita a Função Social no âmbito Condominial, é compelido a arcar com multa, e se praticar por reiteradas vezes, é tido como antissocial, o qual poderá ser constrangido a pagar até o décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme disciplina o Código Civil:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Caso seja aplicada a multa e mesmo assim o infrator continue apresentando reiteradamente o comportamento ofensivo, a doutrina sustenta que será possível que o condomínio ajuíze ação para expulsar o condômino antissocial.
Como se vê no Enunciado 508 do Conselho da Justiça Federal:
“Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (art. 5º, XXIII, da CRFB e art. 1.228, §1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, §2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal”.
Em face disso é cabível a extensão do parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil ao devedor contumaz, tornando-se um condômino antissocial, naqueles casos em que a inadimplência ocorre reiteradamente e de forma arbitrária, de maneira tal que acaba por restar comprometida gravemente a convivência harmônica do mesmo com os demais condôminos, causando prejuízos a solidariedade condominial e sua administração.
Com isso, nasce a possibilidade de haver uma maior sanção ao condômino contumaz, podendo até ser afastado da massa condominial, tendo em vista o seu comportamento reiterado em não honrar com o seu compromisso financeiro perante o condomínio, de forma arbitrária.
Por derradeiro, nossa sugestão aos condomínios, é uma maior atenção dos síndicos, pois são mecanismos que estão disponíveis a administração condominial para inibir essa prática reiterada por alguns condôminos, que acaba sendo sempre os mesmos que agem de tal forma, enquanto outros dão duro para pagar as suas contribuições em dia. Dessa forma, o devedor contumaz no condomínio, torna-se nocivo àquela sociedade.
MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
