Contexto histórico
A urbanização do país teve início no Século XX, com maior impulso nas décadas de 50 e 60, motivada pelo processo de industrialização, que funcionou como um dos principais fatores de deslocamento da população da área rural para a urbana.
Ao mover milhões de pessoas do campo para a cidade, o processo de urbanização teve como consequências a concentração habitacional, o aumento do custo dos terrenos e o agravamento do problema da moradia.
Diante da ausência de um processo de urbanização planejada – com ordenamento do solo, infraestrutura adequada e equipamentos urbanos –, o crescimento das cidades praticamente se restringiu às regiões centrais em detrimento das periferias, gerando encarecimento dos terrenos.
Como consequência econômica, para viabilização da construção, ocorreu a edificação de milhares de prédios nas regiões centrais, onde dezenas ou mesmo centenas de famílias passaram a residir nos espaços anteriormente ocupados por um único núcleo familiar.
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Neste cenário, os condomínios em edifícios foram uma das alternativas encontradas pelo mercado imobiliário como resposta ao rápido crescimento populacional das cidades, propiciando o parcelamento do solo urbano com a consequente criação da propriedade em planos horizontais, otimizando o espaço urbano.
Da construção de edificações para habitação “multifamiliar”, surgiram novas questões para o tradicional instituto da propriedade, como a utilização compartilhada das áreas comuns.
Os condomínios especiais em edificações
Sob a ótica jurídica, os condomínios edilícios se consubstanciam pela propriedade em planos horizontais, com fatiamento do solo, atribuindo-se a cada comunheiro uma fração ideal, inclusive das partes comuns, como fachadas, áreas de lazer, portaria e corredores, dos quais todos são coproprietários, reservando a cada um propriedade exclusiva sobre suas unidades (lojas, salas, apartamentos ou coberturas), uma verdadeira combinação entre propriedade comum e área exclusiva.
Se, de um lado, a vida em condomínio permite um maior aproveitamento do espaço urbano, doutro, tornou-se uma fonte de tensão e dissensões entre condôminos e moradores, em razão do convívio mais próximo.
Os condomínios especiais em edificações trouxeram aos coproprietários problemas de maior complexidade, envolvendo não apenas a utilização de áreas comuns e direitos de vizinhança, mas questões de natureza orçamentária, aspectos jurídicos próprios da relação de copropriedade, questões inéditas de manutenção predial, aspectos de engenharia e arquitetura, problemas contábeis, enfim, demandando administração da coisa comum, desafiando a gestão com questões únicas e problemas peculiares.
Como cada condomínio apresenta suas particularidades. O legislador, além de disciplinar genericamente a propriedade horizontal, permitiu aos comunheiros a elaboração de suas próprias normas, desde que não contrariem a lei e os preceitos de ordem pública.
Neste desiderato, os condomínios edilícios elaboram seu regramento interno por meio das normas da convenção condominial e do regimento para disciplinar as relações de vizinhança, o uso das áreas comuns, criando sua estrutura interna de poder, cargos e funções, bem como de seu orçamento, estabelecendo o critério de rateio das despesas comuns, prevendo os quóruns para aprovação de obras, instituindo seus órgãos de gestão e sua forma de administração.
Em suma, estabelecendo as condições básicas de sua administração, dentro dos limites permitidos pela legislação.
Sob a ótica administrativa, o condomínio em edificações está sob a responsabilidade de um síndico escolhido por maioria dos condôminos para exercer suas funções de administração, o que normalmente faz com seus auxiliares de gestão, entre eles o subsíndico, conselho fiscal e uma administradora auxiliar, cabendo ao síndico diversos deveres legais, além da obrigação de cumprir e fazer cumprir as normas do regramento interno da organização.
Ao contrário do que muitos pensam, a Lei não exige como requisito para a sindicatura a condição de coproprietário, facultando a terceiros que não tenham relação de propriedade comum a possibilidade de serem síndicos do condomínio. Dessa forma, abre-se espaço para gestores profissionais, podendo ser pessoas físicas ou jurídicas.
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Com efeito, verificamos que diante da complexidade crescente em administrar um condomínio, com suas múltiplas acepções administrativas, sociais, contábeis, financeiras, jurídicas, arquitetônicas, ambientais, tecnológicas e manutenções operacionais específicas torna-se mais que necessário um olhar científico da administração sobre o condomínio especial em edificações, desenvolvendo um campo específico de atuação.
O condomínio é uma organização socialmente constituída, com recursos disponíveis para alcançar objetivos próprios, necessitando de uma administração que permita ao síndico ir além da mera gestão advinda da prática do cotidiano, mormente realizada por empirismo e sem o crivo científico.
Por que desenvolver uma administração específica para os condomínios?
Os condomínios especiais em edificações são organizações peculiares, diferentes de todas as demais existentes, não podendo ser comparados a empresas, pois, além de não possuírem finalidade lucrativa, não entregam ao mercado produtos ou serviços.
Apresentam natureza peculiar, com estrutura, composição, órgãos de gestão, recursos e finalidade própria. Portanto, é necessário conhecer seus processos, mecanismos e compreender a administração que vem sendo até então aplicada.
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A administração praticada pelos síndicos, como representantes do condomínio em edificações, é uma gestão baseada no empirismo, nas regras ordinárias de experiência, sem qualquer fundamentação técnica.
O gestor da organização condominial não tem formação específica para o cargo, em razão da ausência de exigência legal para tanto. Aos olhos da sociedade, o síndico dos condomínios em edificações não carece de nenhum embasamento técnico ou qualificação profissional específica para ser o gestor da copropriedade imobiliária.
O condomínio é a copropriedade imobiliária, uma combinação de propriedade individual exclusiva com áreas forçosamente comuns, que estão indissociavelmente conectadas, exercendo influência recíproca, de modo que uma gestão condominial ineficiente repercute desfavoravelmente na propriedade individual.
Neste contexto, é uma contradição que a administração do condomínio, tendo repercussão imediata no patrimônio individual fruto de toda uma vida de trabalho, seja renegada a um síndico despreparado, que, apesar de demonstrar boa vontade, realiza a administração empiricamente, de forma amadora, não raro ocasionando problemas de diversas naturezas e prejuízos incontáveis aos coproprietários.
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Ao compreender a administração nos moldes em que é praticada nos condomínios em edificações do país, poderemos aperfeiçoá-la com as ferramentas da ciência da administração, desenvolvendo um olhar específico para o setor de condomínios, quase sempre negligenciados enquanto organizações, como se não necessitassem de atenção da ciência da administração.
As funções administrativas no cotidiano condominial
Se avaliarmos as práticas de gestão adotadas pelos síndicos em seu cotidiano, ainda que embasadas apenas em regras ordinárias de experiência, nos usos e costumes, ou em práticas geralmente aceitas pela consciência do homem mediano, poderemos identificar em muitas delas um processo administrativo simplificado.
A despeito de serem realizadas de modo empírico, ainda que por desconhecimento técnico, podemos nelas visualizar o embrião das funções administrativas, sendo certo que são passíveis de aperfeiçoamento por meio da ciência da administração.
Ao comparar as práticas de gestão adotadas nos condomínios com as funções administrativas de planejamento, organização, direção e controle, poderemos estruturar a administração condominial dentro da potencialidade trazida pela ciência da administração. O resultado será o desenvolvimento de uma gestão profissional com qualificações técnicas, dentro das especificidades dos condomínios especiais em edificações.
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O condomínio merece ser estudado enquanto organização social que é, eis que dotado de recursos humanos, patrimoniais, tecnológicos e informacionais, que devem ser alocados de forma eficiente, objetivando o atingimento de sua finalidade específica, qual seja, a maximização do bem-estar da sociedade condominial, com a valorização do patrimônio dos coproprietários.
Neste sentido, importante despertar a consciência da sociedade sobre a relevância da gestão condominial nos dias atuais, pois na sociedade urbana de hoje, muitos de nós nascemos, crescemos, vivemos, convivemos, trabalhamos e nos desenvolvemos em condomínios, razão pela qual é imperioso um estudo dessa organização sob o viés da administração enquanto ramo do conhecimento humano.
Importante o debate dos administradores, juristas e demais atores da seara condominial, com a participação de toda a sociedade, contribuindo para desenvolver uma gestão condominial própria, ou seja, um ramo específico dentro da ciência da administração.
Neste sentido, teremos um olhar técnico específico, proporcionando ao síndico uma compreensão do processo administrativo em suas funções de planejamento, organização, direção e controle, comprovando que todas as organizações necessitam de administração.
O objetivo geral da pesquisa e desenvolvimento de uma gestão aplicável aos condomínios em edificações será o de contribuir para a sociedade como um todo, ao proporcionar aos síndicos ferramentas de gestão que possibilitem a otimização dos recursos do condomínio.
Neste sentido, a eficiência dos recursos do condomínio por meio de uma gestão profissional terá como consequência a geração de valor para todos os prestadores de serviços da cadeia condominial, aumentando o bem-estar dos moradores, agregando valor ao patrimônio das famílias, contribuindo para o aumento da riqueza nacional.
Um olhar sobre as organizações
Organização é a combinação de esforços individuais, somados a recursos administrativos e materiais, com a finalidade de realizar propósitos coletivos. Caracteriza-se pela existência de objetivos, planejamento, divisão do trabalho e estrutura hierarquizada.
São unidades sociais intencionalmente construídas e reconstruídas, a fim de atingir objetivos específicos. Isto quer dizer que uma organização nunca constitui uma unidade pronta e acabada, mas um organismo social vivo e sujeito a mudanças.
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Dessa forma podemos conceituar organização como um sistema planejado de esforço cooperativo no qual cada participante tem um papel definido a desempenhar e deveres e tarefas a executar.
Com efeito, os condomínios também necessitam dessa ciência, uma vez que, como toda organização, são compostos de três partes básicas: pessoas, tarefas e administração. Esta última inclui planejamento, organização, liderança e controle do desempenho das pessoas, organizadas para a tarefa.
A Administração é a arte de realizar coisas com e por meio de pessoas, em grupos formalmente organizados, ou seja, é o processo de planejar, organizar, liderar e controlar o trabalho dos membros da organização e de usar todos os recursos disponíveis da organização para alcançar objetivos.
A administração do condomínio vem adquirindo uma complexidade crescente, demandando na atualidade um olhar multidisciplinar do gestor profissional, com ênfase na ciência da administração, que o capacite a lidar com a tecnologia, legislação, finanças, aspectos contábeis, previdenciários, tributários, manutenção predial, mediação de conflitos, envelhecimento da população e outras demandas complexas.
O síndico, ainda que desconheça a ciência da administração, realiza em seu cotidiano as funções integrantes do processo administrativo, quais sejam, planejamento, organização, direção, controle, sendo certo que os desafios da questão condominial demandam a criação de cursos de capacitação específicos para a formação nas áreas de administração condominial.
Francisco Machado Egito, advogado especialista em Direito Imobiliário, Coordenador da Pós-graduação em Direito e Gestão Condominial da ESA/Cândido Mendes, administrador, membro das comissões de Direito Imobiliário da OAB Rio e da OAB Niterói, mestrando em administração pela UFF, sócio do Grupo Francisco Egito (administração de condomínios, imobiliária e contabilidade) e sócio do Aprimora Treinamento e qualificação em condomínios.
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