A natureza jurídica da Convenção de Condomínio vem sendo amplamente discutida pela doutrina e jurisprudência brasileira há décadas. Dentre os entendimentos de renomados doutrinadores, tem-se como o mais correto, aquele que à caracteriza como normativista.
Neste sentido, é de bom alvitre colacionar o posicionamento do mestre Caio Mario da Silva Pereira a respeito do tema:
“(…) dada a sua própria natureza, as regras de comportamento de cada edifício têm sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente (…)”.[1]
Em que pese se assemelhe a um contrato, a Convenção Condominial não pode ser assim denominada, posto que, nos termos do princípio do “pacta sunt servanda”, os contratos devem ser cumpridos entre as partes, como se lei fosse, e quanto à terceiros, são “res inter alios”. [2]
A Convenção Condominial trata-se, na verdade, de um ato jurídico latu sensu, ora classificado como ato-regra, que segundo o festejado Caio Mario, “se define como a manifestação de vontade dotada de força obrigatória e apta a pautar um comportamento individual”.[3]
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Isso porque, a convenção é uma declaração de vontade, que produzirá efeitos não somente aos seus subscritores, mas também aos seus sucessores e sub-rogados, contemplando, ainda, aqueles que transitarem ou participarem do condomínio de alguma forma.
A Convenção de Condomínio é nada mais, nada menos, do que uma lei interna soberana, que deverá ser obrigatoriamente respeitada pelos titulares de direitos sobre as unidades, seus possuidores e detentores, conforme preconiza o artigo 1333 do Código Civil.
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Corroborando com este entendimento, o artigo 1334, § 2, do Diploma Civil, equipara aos proprietários, os promitentes compradores e os cessionários de direitos alusivos às unidades autônomas.
Para que se torne oponível contra terceiros, o instrumento deverá ser registrado no competente Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 1333, parágrafo único, do Código Civil brasileiro.
Frisa-se que, o instrumento deverá ser interpretado de acordo com as legislações vigentes no país, tais como a Carta Magna, o Código Civil brasileiro, e a Lei 4591/64.
A convenção condominial poderá ser alterada mediante a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (artigo 1351 do Código Civil).
Na eventual existência de dispositivos abusivos e contra legem, caso o problema não seja resolvido extrajudicialmente, as cláusulas abusivas poderão ser discutidas através de ação declaratória de nulidade de cláusula de convenção condominial, na qual apenas será realizado um controle de legalidade da cláusula, visto que, não cabe ao poder judiciário adentrar ao mérito do dispositivo.
Somente com a declaração de nulidade exarada em sentença transitada em julgado é que a cláusula deixará de ser obrigatória.
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Condômino multado por infringir normas da Convenção Condominial
Consoante demonstrado alhures, a Convenção de Condomínio que constitui o condomínio deve determinar, dentre outros temas, a forma de administração, e a relação entre os condôminos.
Além disso, o aludido instrumento também deve fazer menção ao regimento interno, tal qual dispõe o artigo 1334, Inciso V, do Código Civil.
O regimento interno é quem regerá as normas de comportamento e conduta dos condôminos e visitantes, não podendo, todavia, afrontar as normas da Convenção Condominial e demais legislações supramencionadas.
Tal regimento poderá estar ou não inserido na Convenção Condominial, o que, na prática, não é o melhor caminho, tendo em vista que, caso assim seja, discute-se a necessidade de aplicação do mesmo quórum que se exige para a modificação da convenção.
Caso constitua-se um instrumento em apartado, certamente será mais acessível a sua respectiva alteração, podendo-se estabelecer, inclusive, o quórum de maioria simples.
[1] PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações: 12ª ed. rev. E atual. Segundo a legislação vigente. Rio de Janeiro: Forense, 2016, p. 95
[2] Ob. cit., p. 94
[3] Ob. cit., p. 99.
– Vitor Scandiuzzi Marques
Fonte: Jusbrasil
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