A Manutenção predial é requisito para manter a garantia

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A Manutenção predial é requisito para manter a garantia

Em relação a garantia, o Código Civil, e o Código de Defesa do Consumidor, bem como os entendimentos Jurisprudenciais determinam que as construtoras devam oferecer uma garantia de, no mínimo, cinco anos aos compradores.

 

Vejamos:

“Código Civil Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”

“Código de defesa do Consumidor Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.”

Vale destacar que, para qualquer defeito que apareça na obra, só terá direito à indenização pelo construtor, a ocorrência que for. comprovadamente. detectada nos cinco primeiros anos, contados a partir da entrega do imóvel.

No caso de vícios ocultos, a garantia passa a contar a partir do momento que o problema passa a ser perceptível.

Sobre os vícios o Código de Defesa do Consumidor tem a seguinte redação:

Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:

I – trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis;

II – noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.

  • 1º Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
  • 2º Obstam a decadência:

I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca;

II – (Vetado).

III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.

  • 3º Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

De acordo com a redação dos artigos de lei relacionados podemos entender que os vícios possuem três modalidades: os vícios que comprometem a estrutura da edificação, colocando o imóvel em risco, que podem ser infiltrações, grandes rachaduras, umidade, perigo de incêndio. Os vícios aparentes, que têm o prazo estipulado pelo CDC de até 90 dias, que podem ser paredes mal pintadas, portas quebradas, rachaduras, defeitos na cerâmica, entre outros. E os vícios ocultos, ou redibitórios, que somente irão aparecer com o uso e tornam imprópria a utilização ou diminuem substancialmente seu valor.

O Código Civil Brasileiro em seu artigo 441tem a seguinte redação:

Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.

Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.

O artigo 441 do CC acima, deixa clara a possibilidade de se enjeitar o imóvel ou até de desfazer o negocio caso os vícios ocultos/redibitórios tornarem o contrato mais oneroso que o esperado, esses vícios são aqueles que só tomamos conhecimento quando começamos usar a coisa. Muitas vezes vícios que foram maquiados, ou omitidos, e que aparecem com o uso.

 

 

No link apontado temos matéria no portal Síndico Legal sobre os vícios encontrados na construção. ( CLIQUE AQUI )

 

Importante salientar que a validade da garantia deve começar a partir de dois possíveis pontos: a data de entrega ou da certidão do habite-se. Sendo que valerá aquela que ocorrer por último. O prazo de cinco anos é apenas um parâmetro legal, já que alguns fatores como a pintura, têm uma garantia menor e problemas estruturais, um prazo maior.

O Manual da Área Comum, bem como o do Proprietário, apontam algumas possibilidades de perda de garantia: 

Caso haja reforma ou alteração que comprometa o desempenho de algum sistema das áreas comuns, ou que altere o resultado previsto em projeto para o edifício, áreas comuns e autônomas; caso haja mau uso ou não forem tomados os cuidados de uso; ou realizada limpeza inadequada;

Caso não seja implantado e executado de forma eficiente o Programa de Manutenção de acordo com a ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção, ou apresentada a efetiva realização das ações descritas no plano;

 

 

Caso seja realizada substituição de qualquer parte do sistema com uso de peças, componentes que não possuam característica de desempenho equivalente ao original entregue pela incorporadora/construtora;

Caso os proprietários não permitam o acesso do profissional destacado pela construtora e/ou incorporadora às dependências de suas unidades ou às áreas comuns, quando for o caso de proceder à vistoria técnica ou os serviços de assistência técnica;

Caso seja executada reforma, alteração ou descaracterizações dos sistemas na unidade autônoma ou nas áreas comuns;

Caso sejam identificadas irregularidades em eventual vistoria técnica e as providências sugeridas não forem tomadas por parte do proprietário ou do condomínio;

Caso seja realizada substituição de qualquer par- te do sistema com uso de peças, componentes que não possuam característica de desempenho equivalente ao original entregue pela incorporadora/construtora;

Se, durante o prazo de vigência da garantia não for observado o que dispõem o Manual do Proprietário, Manual das Áreas Comuns e a ABNT NBR 5674, no que diz respeito à manutenção correta para edificações em uso ou não;

Se, nos termos do artigo 393 do Código Civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de força maior, que impossibilite a manutenção da garantia concedida;

Falta de comprovação da realização de manutenção eventualmente estabelecida, conforme previsto na norma ABNT NBR 5674.

Demais fatores que possam acarretar a perda de garantia estão descritos nas orientações  de uso e manutenção do imóvel para os sistemas específicos.

Situações não cobertas pela garantia: peças que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.

 

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Da Redação Sindico Legal

FONTE: Guia nacional para a elaboração do manual de uso, operação e manutenção das edificações./Câmara Brasileira da Indústria da Construção

 

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