A locação por temporada através da utilização do AirBNB, pode ser proibida pelo condomínio?

A internet está mudando o mundo, chegando até os negócios que, aparentemente, pareciam estar mais afastado do meio digital. Um exemplo prático é o UBER. Entretanto, o ramo imobiliário não está de fora, sendo tomado por plataformas online como o AIRBNB, que vem com a finalidade de simplificar a vida de quem busca formas de disponibilizar seu imóvel para hospedagem e locações por curtos espaços de tempo.

É uma tendência no mercado, onde os proprietários de imóveis estão aderindo cada vez mais, visto a possibilidade de ganhos maiores para os proprietários, bem como preço menor e flexibilidade para os inquilinos.

Com isso, síndicos e condôminos tem debatido sobre a utilização do imóvel residencial para a locação por temporada. Mas afinal, pode o condomínio proibir que o proprietário utilize seu imóvel para a locação por temporada?

Primeiramente, é preciso entender o que a Lei 8.245/91 entende por aluguel por temporada:

Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Outrossim, o artigo 1.228, do Código Civil disciplina a função do exercício regular do direito de propriedade, em que o proprietário pode dispor da sua unidade conforme melhor lhe convier:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Ainda assim, A Constituição Federal garante, em seu art. 5°, XXII, o Direito de Propriedade.

Com isso, vê-se que o proprietário tem o direito de alugar o imóvel e receber os alugueis. Não sendo uma prática ilegal alugar seu imóvel por temporada.

Entretanto deverá ser utilizado desde que não infrinja as normas internas e os princípios que norteiam os condomínios, tendo em vista que as áreas comuns devem se sujeitar as regras de coletividade dos moradores, devendo ser feito com bom senso, de forma a não ofender direito alheio, onde o limite para tal é a perturbação ao sossego, segurança, saúde e aos bons costumes.

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A discussão sobre o tema já chegou aos Tribunais:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.174.291 – SE (2017/0240403-5) RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE AGRAVANTE : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CLUBE ATALAIA ADVOGADO : ROBERTO BALDO CUNHA E OUTRO (S) – SE000046B AGRAVADO : TEREZA CRISTINA CERQUEIRA DA GRACA ADVOGADO : PATRÍCIA TAVARES DE OLIVEIRA E OUTRO (S) – SE003532 AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO POR PRAZO INFERIOR A 30 (TRINTA) DIAS. OMISSÃO DO TRIBUNAL ESTADUAL QUANTO AO CUMPRIMENTO DO REGIMENTO INTERNO E DA CONVENÇÃO COLETIVA, QUE FAZEM LEI ENTRE OS CONDÔMINOS, OS QUAIS NÃO SE OPÕEM A NORMA LEGAL. QUESTÃO OPORTUNAMENTE SUSCITADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA NOVO JULGAMENTO DOS DECLARATÓRIOS. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. DECISÃO (…) In casu, verifico que a utilização dos apartamentos para locação por temporada é uma prática corriqueira e legal, inclusive com previsão no artigo 48 da Lei 8.145/91. (…) Ora, muito bem ponderou o magistrado a quo: (…) o Código Civil assegura aos proprietários o direito de gozar de seus bens. Igualmente, a lei de locações determina que os aluguéis temporários possuem prazo máximo de noventa dias (art. 48). Diante dessas circunstâncias, convém perceber que a norma regimental encontra-se em expresso descompasso com a legislação, pois ao estabelecer apenas um prazo máximo para os alugueis por temporada, a norma, a contrario sensu, autoriza tal instituto por qualquer prazo inferior a este. É evidente o silêncio eloquente do legislador, pois poderia ter estabelecido prazo mínimo, mas contentou-se em apenas ditar o prazo máximo para essa modalidade de contrato.”(…) Desta maneira, não há nenhuma ilegalidade o fato da autora/agravada promover a locação do seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo. Inexistente, portanto, plausibilidade nas alegações do recorrente, razão pela qual impõe-se manutenção da decisão agravada. (…)

(STJ – AREsp: 1174291 SE 2017/0240403-5, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 24/11/2017)

Dessa forma, é conveniente que o proprietário, deixe o condomínio ciente da sua intenção em alugar por temporada, bem como, deixe claro as regras do condomínio ao alugar seu imóvel, para que não haja problemas futuros, mantendo uma boa convivência entre os moradores.

Por derradeiro, entendemos que a vedação por qualquer das normas condominial é ilegal. Com isso, o que deve ser observado pelo proprietário são os princípios norteadores do Direito Condominial, quais sejam, saúde, sossego, segurança e bons costumes.

MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).