A Legitimidade do Condomínio para representação dos interesses comuns dos Condôminos

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Primeiramente, antes de abordarmos a Legitimidade do Condomínio em relação a defesa dos interesses de todos os Condôminos em Juízo, é necessário falarmos sobre a origem dessa capacidade.

E de fato a nascente dessa capacidade encontra-se na Legislação, Lei 4591/64, Código Civil de 2002, e posteriormente no Código de Processo Civil.

A falta de personalidade Jurídica do Condomínio poderia ser um fato que o alijasse de um Direito e uma garantia Constitucional que é o acesso à Justiça, o Devido Processo Legal, e o Princípio da Inafastabilidade da Apreciação Jurisdicional, todos garantidos no artigo 5º da nossa Carta Magna de 1988.

 

 

De fato, a Natureza Jurídica Hibrida do Condomínio, que é uma junção do patrimônio individual (propriedades exclusivas) com o patrimônio coletivo (propriedade comum), fazendo com que a Doutrina trate o condomínio como um ente despersonalizado, não foi causa de deixa-lo a margem do Direito.

Em relação a natureza jurídica dos condomínios podemos citar as palavras de Caio Mario da Silva Pereira;

“O condomínio dito edilício explica-se por si mesmo. É uma modalidade nova de condomínio, resultante da conjugação orgânica e indissolúvel da propriedade exclusiva e da copropriedade”. (PEREIRA, 2009, p 161).[i]

O Direito encontrou um caminho para essa situação, de forma que a Lei não poderia deixar uma lacuna que desacolhesse os milhares de Condomínios que compõe a realidade habitacional Brasileira.

A Lei 4591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, já reconheceu a capacidade do Síndico de representar o Condomínio em Juízo em seu artigo 22:

 

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

  • 1º Compete ao síndico:
  1. a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;

Em seguida o Código Civil de 2002, no capítulo destinado aos Condomínios Edilícios também trouxe o mesmo entendimento em sua redação:

Código Civil: Art. 1.348. Compete ao síndico: II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns

Alguns anos depois o Novo Código de Processo Civil ratificou essa realidade jurídica em seu art. 75, inc. XI, que reza que o Condomínio será representado por seu administrador ou síndico.

Código Processual Civil; Art. 75. Serão representados em juízo, ativa e passivamente: XI – o condomínio, pelo administrador ou síndico

 

Em suma, por força de Lei, já está consolidado o entendimento de que compete ao Síndico “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.

A capacidade do Condomínio, na figura do Sindico de representar os interesses dos condôminos vem sido reconhecida de maneira assídua em nossos Tribunais, de forma que temos exemplos Jurisprudenciais citados em seguida:

A Jurisprudência abaixo do ano de 1992, reconheceu a Capacidade Processual do Condomínio baseado no artigo 22 da Lei 4591/64, ainda na vigência do Código Civil de 1916, bem longe da vigência do Código de Processo Civil de 2015 com seu art. 75, inc. XI, que ratificou de forma processual essa capacidade.

INDENIZACAO – PROCEDIMENTO ORDINARIO – CONSTRUÇÃO CIVIL – ALTERACAO UNILATERAL DE PROJETO, MEMORIAL DESCRITIVO E ESPECIFICACOES DA OBRA – PREJUIZOS DECORRENTES DE DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO – PARTES COMUNS DO EDIFICIO – LEGITIMIDADE PROCESSUAL ATIVA DO CONDOMÍNIO – PROCEDENCIA DO PEDIDO – RECONHECIMENTO DO DEVER DE INDENIZAR DEBITAVEL A CONSTRUTORA APELACAO IMPROVIDA – EXEGESE DO ARTIGO 22, PARÁGRAFO 1o. , LETRA a DA LEI No.4.591/64 E ARTIGO 1.506 DO CÓDIGO CIVIL. (1) CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE NA DEFESA DOS INTERESSES COMUNS DOS CONDOMINOS. Ao sindico se lhe dá a atribuição de representar o condomínio também em Juízo, podendo ele praticar atos na defesa dos interesses comuns e estando, – como no caso -, autorizado por assembleia a promover a “preservação dos patrimônios dos condôminos”, legitimo o pedido de indenização referente as partes comuns ou autônomas do edifício. (2) ALTERACAO UNILATERAL DO PROJETO E DAS ESPECIFICACOES DO MATERIAL EMPREGADO. BARATEAMENTO DO CUSTO DA AREA COMUM. DESCONHECIMENTO DOS PROPRIETARIOS-CONDOMINOS. INADMISSIBILIDADE. Quando a construtora executa a obrigação de forma incompleta ou imperfeita, deixando de cumpri-la pelo modo e forma previstos nas especificações iniciais do projeto e memorial descritivo, deve ser compelida a pagar o valor equivalente aos danos daí decorrentes, na exata proporção do “quantum” que será gasto para que a obrigação se complete. (3) DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO E ACABAMENTO. VICIOS QUE SURGEM APOS A OCUPACAO E ATINENTES A AREAS COMUNS COM REFLEXOS NAS AUTONOMAS. DEVER DE INDENIZAR. Constatado pela prova pericial que os defeitos e vícios de construção foram revelados após o uso do imóvel, mas decorrentes de má aplicação do material, os prejuízos apontados no laudo oficial devem ser suportados pela construtora, que tem o dever de indenizar o condomínio pelos prejuízos verificados nas áreas comuns com reflexos nas áreas autônomas. Apelação improvida. (TJ-PR – AC: 209450 PR Apelação Cível – 0020945-0, Relator: Oto Luiz Sponholz, Data de Julgamento: 25/08/1992, 1ª Câmara Cível)

O caso abaixo trata-se de um esbulho possessório onde um Condômino por mera tolerância ocupou espaço da área comum do Condomínio, e em determinado momento recusou-se a devolver o espaço, alegando direitos de posse.

“CONDOMÍNIO. AÇÃO POSSESSÓRIA. OCUPAÇÃO DE ÁREA COMUM. PRESCRIÇÃO. DEFINIDO PELO TRIBUNAL A QUO TRATAR-SE DE MERA OCUPAÇÃO PRECÁRIA DEFERIDA AO CONDÔMINO SOBRE PARTE DA ÁREA COMUM, INCIDE O DISPOSTO NO ARTIGO 497, 1ª. PARTE, DO CÓDIGO CIVIL (‘NÃO INDUZEM POSSE OS ATOS DE MERA TOLERÂNCIA’), COMEÇANDO A CORRER A PRESCRIÇÃO APENAS COM A RECUSA DE RESTITUIÇÃO, CARACTERIZANDO-SE AÍ O PRECÁRIO. RECURSO NÃO CONHECIDO.” (Resp. 48.968⁄RJ, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 12⁄12⁄1994, DJ 20⁄02⁄1995, p. 3189)

Em fase de agravo, o Tribunal reconheceu que o Condomínio possui legitimidade para promover defesa de interesse comum dos condôminos. Na hipótese, a utilidade da jurisdição está na defesa pelo condomínio de área de uso comum dos condôminos ocupada por apenas um deles para uso comercial.

 

 

Tratando-se de ocupação precária sobre área comum e deferida ao condômino por mera tolerância dos demais condôminos, o termo inicial para contagem do prazo prescricional se inicia com a recusa de restituição da área que lhe foi concedida.

A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a teor da Súmula nº 7⁄STJ.

Agravo interno não provido.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CONDOMÍNIO. INTERESSE COMUM. DEFESA. POSSIBILIDADE. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Na hipótese, não subsiste a alegada ofensa ao art. 535 do CPC/1973, pois o tribunal de origem enfrentou as questões postas, não havendo no aresto recorrido omissão, contradição ou obscuridade. 3. O condomínio possui legitimidade para promover defesa de interesse comum dos condôminos. Na hipótese, a utilidade da jurisdição está na defesa pelo condomínio de área de uso comum dos condôminos ocupada por apenas um deles para uso comercial. 4. Tratando-se de ocupação precária sobre área comum e deferida ao condômino por mera tolerância dos demais condôminos, o termo inicial para contagem do prazo prescricional se inicia com a recusa de restituição da área que lhe foi concedida. 5. A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ. 6. Agravo interno não provido. (STJ – AgInt no AREsp: 1152602 SP 2017/0202980-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 02/08/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/08/2018)

Também podemos apontar um julgado mais recente, onde o Condomínio entrou em defesa dos Interesses dos Condôminos contra Construtora, devido a problemas com Vícios de Construção nas áreas comuns

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL – VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU SEGUIMENTO AO RECLAMO. 1. A jurisprudência consolidada desta Colenda Corte é no sentido de que tem o condomínio, na pessoa do síndico, legitimidade ativa para ação voltada à reparação de vícios de construção nas partes comuns e em unidades autônomas. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo regimental não conhecido. (AgRg no REsp 1344196/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi, QUARTA TURMA, julgado em 16/03/2017, DJe30/03/2017

Sendo assim, de acordo com as Jurisprudências apontadas, selecionadas entre outras no mesmo sentido, o Advogado Especialista na área deve ter claro que ao Advogar para o Condomínio, deve deixar claro ao Síndico o seu Múnus em relação aos interesses dos Condôminos, já reconhecido pela Corte Brasileira.

 

Redação: Priscila Pergo Assessora Jurídica Portal Sindico Legal.

[i] PEREIRA Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações-11º. Rio de Janeiro, Forense, 2009.p.161.               

 

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