A importância das manutenção predial no âmbito do judiciário

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Manutenção Predial

Ao longo de minha experiência como Engenheiro Civil Especialista em Engenharia Diagnóstica, tenho observado inúmeros casos judiciais envolvendo falhas e até ausência de manutenções prediais.

Apesar das diversas normas que regulam a inspeção predial em condomínios no Brasil, e da legislação que obriga os condomínios a realizarem rotinas de inspeção e manutenção, ainda é comum verificarmos acidentes decorrentes de negligência, tanto de profissionais da engenharia, quanto de gestores e proprietários.

Um imóvel é planejado e construído para atender seus usuários por muito tempo. Para que esta expectativa seja concretizada, torna-se primordial a prática constante da manutenção preventiva deste bem.

 

 

Quando um novo empreendimento é entregue, seu processo construtivo não termina, portanto, é de extrema importância que as edificações tenham um plano de manutenção predial adequado para que sua vida útil seja prolongada.

Além da desvalorização e diminuição da vida útil, a falta de manutenção predial pode resultar em problemas sérios, que vão desde o comprometimento da eficácia das instalações elétricas, perda de garantias e até graves acidentes, como o risco de choques elétricos ou mesmo o desabamento de parte ou do todo de uma construção.

Uma simples falta de manutenção em um playground, por exemplo, pode vir a causar um acidente grave, com consequências legais para o responsável.

 

 

Além das Normas Técnicas relativas ao tema, como a ABNT NBR 14.037 (elaboração de manual), ABNT NBR 5.674 (manutenção de edificações), ABNT NBR 16.280 (reforma em edificações), ABNT NBR 15.575 (norma de desempenho) e outras que tratam de inspeções e manutenções de sistemas específicos, o Novo Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e até o Código Penal preveem a responsabilização por negligência.

 

Norma não é lei. Mas por força da lei é obrigatória.

Embora as Normas Técnicas elaboradas por entidades da sociedade civil, como a ABNT, não tenham força de Lei, já é recorrente a busca por produtos e serviços que seguem rigorosamente tais Normas como forma de garantia e segurança.

O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8078, de 11.09.1990, Regulamentada pelo Decreto 861, de 09.07.1993), na Seção IV, que trata das Práticas Abusivas, e seu Artigo 39, que no inciso VIII estabelece:

“É vedado ao fornecedor de produtos e serviços colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, ou outra Entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – CONMETRO.”

No caso das garantias, estas também somente serão válidas caso sejam executadas manutenções preventivas durante sua vigência e de acordo com as orientações contratuais e explícitas em manual próprio.

 

Responsabilidade civil e criminal

O síndico responde civil e criminalmente quando por meio de uma ação ou omissão causar danos a terceiros.

Sendo o responsável legal pelo condomínio, é seu dever manter e conservar o patrimônio comum, cumprindo as exigências normativas e legais.

Se o síndico não der a devida atenção e importância à manutenção das áreas comuns do condomínio, bem como exigir o procedimento legal em relação às reformas das áreas privativas, pode colocar em risco patrimônios e vidas alheias.

“A atuação negligente (deixar de fazer), imperita (fazer sem o devido acompanhamento técnico) ou imprudente (fazer de qualquer jeito) do síndico pode levá-lo a responder criminalmente de forma culposa em crimes que acarretem danos, lesão corporal ou até mesmo a morte de condôminos causada por acidentes como a queda de um elevador por falta de manutenção, por exemplo.”

 

 

Porém, qualquer ator além do síndico pode ser responsabilizado numa ação judicial, incluindo o morador que não buscou ou rejeitou as normas de reforma, por exemplo, e estas impactem na conservação ou causem danos ás áreas comuns.

Tem sido também cada vez mais recorrente casos de condôminos que entram na justiça contra o próprio condomínio por riscos de acidentes ou desvalorização do imóvel decorrentes da falta de manutenção. Já existe, inclusive, jurisprudência em ações acumuladas com danos morais quando comprovada a deterioração e a desvalorização do imóvel por falta de manutenção obrigatória.

Portanto, não existe mais espaço para amadorismo ou negligência: para que o síndico e/ou gestor tenha mais segurança, ele deve se cercar de profissionais habilitados, como um Administrador, um Engenheiro e um Advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial.

 

 

Cultura da não manutenção

Quando se fala em imóveis, poucos são os usuários que realizam a manutenção preventiva tão adequadamente quanto o fazem para outros bens, como automóveis e equipamentos eletrônicos.

E raramente os condôminos ou mesmo os proprietários de imóveis têm conhecimento das exigências e da importância das manutenções prediais.

“Atividades de manutenção ainda são vistas como um problema financeiro de baixa prioridade, enquanto deveriam ser consideradas como um investimento, retardando o envelhecimento e agregando valor ao produto imobiliário.” (CREA-PR, 2011)

Na maioria das vezes, somente quando uma petição jurídica envolvendo o sistema construtivo é iniciada é que as partes passam a reconhecer tardiamente a negligência.

Devido ao crescente mercado imobiliário, em especial os condomínios, a figura do gestor vem ganhando espaço e o debate acerca das manutenções é cada vez mais emergente.

A inspeção predial tem que ser compreendida por todos como uma ferramenta de gestão que promove segurança física, administrativa e jurídica, tanto para o síndico/gestor, quanto para os usuários. Portanto, a ampla divulgação desse tema é de extrema importância para que isso aconteça.

A prevenção ainda é a melhor solução e pode evitar processos jurídicos intermináveis.

 

 

 

Mário Galvão  Engenheiro Civil, mestre em Desenho, Gestão e Direção de Projetos pela Fundação Ibero Americana – FUNIBER. MBA em Construções Sustentáveis pela Universidade Cidade de São Paulo – UNICID, Gerenciamento de Projetos pela University of Califórnia, Irvine – EUA, em Gerenciamento de Projeto pela Fundação Getúlio Vargas – FGV; Engenharia Diagnóstica pelo Instituto Brasileiro de Educação Continuada – INBEC. Diretor Técnico da PONSI CONSULTORIA, Ex Diretor da VECTOR FOILTEC, multinacional alemã e auditor da Qualidade em Sistema de Gestão Ambiental – SGA e Sistema de Gestão de Qualidade – SGQ. Membro da GBC Brasil (Green Building Council), do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Distrito Federal – IBAPE/DF e da Comissão de Estudo Perícias de Engenharia na Construção Civil da ABNT NBR 13752 (ABNT/CE-002:134.003). Inspetor termográfico nível I, Inspetor de estruturas de concreto armado e pontes nível I. Assistente Técnico em ações judiciais envolvendo perícias de engenharia nos Fóruns do DF. Registro profissional CREA 18069/D-DF.

 

 

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