A profissionalização do Síndico torna-se imprescindível tendo em conta que os condomínios começam a atuar como empresas estruturadas, e esses profissionais são representantes legais da massa condominial, em repartições públicas, federais, estaduais, municipais, autarquias, tribunais, no comércio e em bancos. Para ocupar essa função é necessária a capacitação eficiente com os conhecimentos específicos nas seguintes áreas: Administrativa, Contábil, Financeira, Legislação Aplicada, Engenharia e Manutenção Preventiva, afirma Dr. Anderson Machado advogado especialista na área condominial.
Inúmeras são as responsabilidades do síndicos em relação as suas obrigações (Civil, Criminal, Previdenciária, Tributária, Trabalhista, dentre outras), todavia é muito importante enfatizar que, grande parte dos processos em trâmite no Judiciário, se referem as responsabilidades dos síndicos na sua grande maioria por omissão. Isso é um dado alarmante, visto que, tenho percebido nos diversos cursos e palestras que ministro por todo o Brasil, o despreparo de grande parte dos síndicos em relação ao conhecimento mínimo e necessário para a condução da sua administração, principalmente nos aspectos de manutenções e os vícios construtivos das edificações.
Outrossim, diante dessa terrível estatística pergunto aos caros leitores. Qual a importância da inspeção predial nos condomínios? O que fazer e como proceder para que diante dos problemas apresentados na edificação em relação a parte construtiva, seja devidamente avaliada por um profissional capacitado e que ao mesmo tempo possa fazer um trabalho de forma preventiva?
Primeiramente insta destacar que, segundo o artigo 1.348 do Código Civil/02 em seu inciso V – Compete ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. É um dos deveres do síndico dentre outros róis taxativos enquanto administrador do condomínio e por isso, o síndico pode vir a responder pela negligência, quanto à manutenção dos elevadores que cause algum acidente, por exemplo; ou então pela queda de uma parte da fachada que cause danos a terceiros dentre diversas outras. E ainda, pode o síndico, após comprovada sua responsabilidade criminal, pode ser afastado de sua função, ter que pagar uma multa ou ressarcir financeiramente o condomínio e até mesmo ser preso.
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O síndico deve de uma maneira geral ser um generalista, ou seja, conhecer de tudo um pouco, pois como citado anteriormente são inúmeras frentes, e não um especialista. Deve o síndico contratar profissionais esses sim, especialistas e com reputação ilibada no mercado profissional da sua área de atuação.
Como a matéria trata de forma mais específica sobre inspeção predial posso aqui por experiência própria como advogado da área e diante dos inúmeros processos que ajuízo diariamente contra as construtoras, é muito importante destacar a presença de um engenheiro fiscal no condomínio, pois toda edificação precisa de manutenção preventiva, assim como um carro, e esse tipo de manutenção é muito mais barata, bem como um profissional qualificado para que atue ao lado do administrador e possa assim dar o devido suporte técnico necessário ao condomínio, a fim de diminuir os riscos, garantir a segurança dos moradores e inclusive dirimir as lides contra as construtoras/incorporadoras.
Normalmente e infelizmente posso assim dizer que, a maioria dos gestores dos condomínios somente procuram profissionais, seja um advogado ou um engenheiro, quando a situação já está em grau crítico, daí por ser uma questão emergencial, tudo se torna mais caro e moroso diante dos problemas e claro a gravidade nos vícios construtivos nas edificações.
Quando a situação alarmante chega para o advogado, diante de problemas construtivos, o primeiro e mais importante questionamento que faço ao síndico é: O condomínio já tem um engenheiro contratado, para que realize uma inspeção predial? É a partir desse momento que o engenheiro contratado pode verificar a situação da edificação, e assim orientar se o condomínio irá precisar contratar um laudo ou dependendo do caso um parecer técnico. É imprescindível esse primeiro momento!
Ressalto que, somente após essa etapa é que o jurídico pode tomar as providências extrajudiciais (notificações e reuniões) e caso não logre êxito, tomar as providências judiciais cabíveis, contudo ressalto que esse tipo de processo tem diversas especificidades técnicas e que deve ser contratado um profissional a altura e com vasta experiência na área, pois verifico que diversos advogados adentram nessa área sem ao menos saber avaliar a qualidade de um laudo de inspeção predial, e ainda por exemplo não conhece e nunca ouviu falar o que é um caderno de encargos, documento esse importantíssimo para que possa obter êxito na demanda.
Por fim, é muito importante o diálogo entre o advogado e o engenheiro ambos especializados em condomínios, pois esses dois profissionais quando juntos podem fazer um trabalho de excelência e com isso ajudar o condomínio nas suas demandas de forma preventiva, e assim valorizar ainda mais o imóvel dos condôminos, que muitas das vezes levaram anos e anos para conseguir almejar um dos seus maiores sonhos que é a casa própria Esse artigo teve a contribuição técnica do Engenheiro Civil Mário Galvão.
Brasília, 16 de outubro 2018.
Dr. ANDERSON MACHADO
ADVOGADO ESPECIALISTA NA ÁREA CONDOMINIAL E IMOBILIÁRIA.
Fonte: Anderson Machado
