A importância da aprovação do Projeto de Lei n. 548/2019 e seus regulares efeitos durante e após a pandemia da Covid-19 nas relações condominiais

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A importância da aprovação do Projeto de Lei n. 548/2019 e seus regulares efeitos durante e após a pandemia da Covid-19 nas relações condominiais
A importância da aprovação do Projeto de Lei n. 548/2019 e seus regulares efeitos durante e após a pandemia da Covid-19 nas relações condominiais

Como bem sabido, o condomínio é a conjunção da propriedade individual e copropriedade de áreas em comum, havendo uma justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado das áreas forçosamente em comum. As partes em comum devem ser utilizadas em harmonia por todos os condôminos, respeitando-se a sua destinação, podendo a propriedade particular, por sua vez, ser utilizada da melhor maneira que convir ao proprietário/possuidor, respeitados os direitos e deveres de vizinhança.

Ante a natureza jurídica acima, brilhantemente ensinada por Maria Helena Diniz, tem-se que as diretrizes a serem seguidas no âmbito interno do condomínio, tem de ser deliberada pelos moradores, em assembleia, onde é dada a oportunidade para que todo condômino se manifeste, a fim de expor sua vontade e, caso seja acompanhado pela maioria presente, que essa passe a ser adotada nas relações condominiais se respeitados os limites legais e demais direitos ligados a propriedade.

 

 

Com base no acima exposto, importa dizer que nem toda deliberação poderá ser aprovada em assembleia sem o cumprimento de alguns requisitos mínimos determinados pela lei civil, se fazendo necessária a presença de quórum específico para aprovação de alteração da convenção aprovada no momento em que se constituiu o condomínio, mudança de destinação do edifício ou unidade autônoma, bem como para aprovação de alteração de fachada de condomínios prediais que importam em aumento da sua utilização, nos termos dos artigos 1.342 e 1.351 do Código Civil. Ocorre que, principalmente no que diz respeito aos condomínios verticais, por existirem muitas unidades votantes, a deliberação de assuntos importantes como os acima citados, com a exigência de quórum específico, dificulta o andamento e alteração do que fora anteriormente definido e já não atende mais as necessidades internas existentes, tendo em vista o fato de que a grande maioria não comparece às assembleias.

Ante essa necessidade houve a criação do Projeto de Lei nº 548 de 2019, de autoria da senadora federal Soraya Thronicke do PSL-MS, cujo objetivo é permitir que as deliberações de assembleia, em que se faz necessária a votação por intermédio de quórum especial para aprovação, caso este não seja atingido em assembleia ordinária, possam ser computados os votos, a posteriori, de forma virtual. O intuito do projeto de lei parece bastante claro, senão o de possibilitar que as deliberações sejam tomadas de forma virtual, onde não seja possível a instauração do quórum mínimo para deliberar sobre determinado assunto.

A aprovação do projeto se mostra de extrema necessidade e importância, principalmente levando-se em conta o momento que o país atravessa, tendo em vista a pandemia da Covid-19, cujo vírus possui alto poder de virulência e contágio, em que a ordem é de se evitar aglomerações de pessoas, ante a possibilidade de aumentar os índices de contágio da doença e as consequências dela derivadas. Embora a previsão do projeto de lei abarque apenas as deliberações por quórum específico, abre-se a possibilidade de, em momentos em que não for possível a realização de reunião presencial, realizar deliberações até mais comuns, por intermédio de votação virtual, conforme se passará a expor no presente trabalho.

 

Do quórum específico

Quando da edição do Código Civil de 2002, passou-se a disciplinar situações relativas ao condomínio edilício, qual seja, aquele que possui áreas privativas e áreas em comum, trazendo inovação ao ordenamento, eis que o fenômeno é de grande interesse por parte da sociedade, ante a popularização da construção de condomínios verticais que trouxeram inovações no que diz respeito à otimização dos espaços habitacionais nos grandes centros, de tal modo que buscou o legislador adotar medidas a fim de evitar que decisões tomadas por poucas pessoas pudessem afetar os demais condôminos nas esferas econômica e de convívio interno. Isso porque, ao legislar sobre condomínio, a votação de deliberação em assembleia foi provisionada como direito do condômino e não como dever, nos termos dos artigos 1.335 e 1.336 do Códex:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Isso porque, caso determinasse como obrigatória a votação em deliberação de assembleia, geraria situação possivelmente constrangedora ao condômino, que teria inúmeros motivos para não comparecer, devendo apresentar justificativas plausíveis à sua ausência, bem como ser impelido a cumprir toda e qualquer deliberação decidida em assembleia, independente do tema tratado e do número de presenças, devendo arcar com a consequência do que fosse decidido, pelo fato de se tratar de dever de comparecer.

 

Ao definir como sendo direito do condômino, esse tem a faculdade de comparecer para votar nas deliberações ou não, sem necessidade de justificativa para sua ausência, estando ciente de que as decisões ali tomadas deverão ser toleradas e cumpridas, mesmo que ausente. Em que pese o posicionamento acima, não pode o condômino ausente, suportar toda e qualquer decisão, principalmente aquelas que importem em alteração de regras de convívio, altere a estrutura predial ou, ainda, importe em alteração do projeto arquitetônico da fachada, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Isso porque, no que diz respeito às regras de convívio instituídas na convenção, determinadas quando da constituição do condomínio, em que presente o condômino nesta assembleia inaugural, tomou conhecimento do texto normativo interno e deliberou pela sua aprovação. Se, porventura, adquiriu após a assembleia de constituição, aceitou as regras estipuladas previamente pelo “poder constituinte” da maioria, desde que a referida assembleia inaugural tenha respeitado os requisitos legais. Assim, é direito do mesmo para que seja alterada a convenção condominial, se faça por meio de quórum especial, qual seja, pela aprovação de 2/3 de todos os condôminos o mesmo exigido para a regular constituição do condomínio, constituindo-se como percentual bem mais elevado do que a maioria simples, o que se pressupõe que o tema aprovado, consubstancia-se em interesse de todos, bem como de melhores benefícios aos coproprietários.

De igual modo, tem-se a necessidade de aprovação por quórum especial, no que diz respeito a alteração da estrutura predial ou da alteração do projeto arquitetônico da fachada. O primeiro porque pode colocar a estrutura em risco, de modo que para a realização das obras pretendidas se faz necessária a aprovação de maneira unânime, por envolver riscos devem estar todos cientes e de acordo para a realização de determinada obra que importe em possível prejuízo estrutural. No que tange à alteração de fachada em condomínio edilício, tem-se como regra pela padronização das fachadas de apartamentos para que seja mantido o padrão arquitetônico do empreendimento condominial, de modo que quaisquer deliberações com o objetivo de se alterar o projeto original importará em adesão compulsória da alteração das unidades, em que todos deverão arcar com os custos ou, ainda que importe em adesão facultativa, cabendo aos condôminos que desejarem, por exemplo, realizar o fechamento de suas sacadas com lâminas de vidro, realizarem o procedimento por sua conta, importará em desarmonia do conjunto arquitetônico, pois haverá sacadas com o cito fechamento e sacadas sem este, razão pela qual mister a concordância expressa de todos os condôminos, quer seja pela adesão compulsória, quer seja para autorizar a diferenciação dos imóveis por apresentação diversa. Cumpre, por fim, salientar que ao realizar obras que importariam em alteração estrutural ou em alteração de fachada, por fazer parte de área comum do condomínio se faz a exigência pelo quórum especial esculpido no artigo 1.342 do Código Civil.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Desse modo, o legislador ao editar a norma buscou dar respaldo e segurança para os adquirentes de imóveis integrantes de condomínio de não serem impelidos a cumprirem determinadas decisões tomadas em assembleia constituídas por uma baixa gama de proprietários, que causariam prejuízo econômico direto e indireto, bem como de alterar as normas internas de convívio do condomínio, definida por intermédio da convenção de constituição condominial, já que é de pleno conhecimento a baixa adesão da presença em assembleias e que não seria razoável determinar que a votação em deliberações desse estilo, fossem obrigatórias.

 

Do Projeto de Lei

Com a vigência do novo Código Civil e havendo a disciplina legal acerca dos condomínios edilícios, passou-se a ter previsão no Códex de regulamentação das situações ocorridas dentro dos condomínios, aplicando-se de forma conjunta à Lei dos Condomínios, em que havendo conflito, se sobressai o posicionamento do Código Civil. Pode ser tomado como exemplo do acima transcrito, o artigo 10, §2º da Lei dos Condomínios, que condiciona a alteração de fachada de edificação pelo proprietário, desde que haja unanimidade dos condôminos para que seja feita tal obra, ou seja, se faz necessário o quórum especial para a deliberação da matéria em questão.

Do mesmo modo, o legislador e juristas responsáveis que participaram da elaboração do projeto do Código Civil de 2002, elencaram distintas situações que julgaram necessárias a deliberação por quórum especial, tais como os exigidos pelos artigos 1.341, 1342 e 1.351, em que no primeiro artigo requer, para a aprovação de obras voluptuárias, voto favorável de 2/3 dos condôminos adimplentes e para a aprovação de obras úteis, voto favorável de maioria simples dos condôminos. Pelo segundo artigo, requer voto favorável de 2/3 dos condôminos adimplentes para que sejam aprovadas obras que impliquem em facilitação ou aumentem a utilização de área comum, questão polêmica que se cinge o fechamento de varandas com envidraçamento. Já o artigo 1.351, como destrinchado no tópico acima demanda quórum de aprovação de 2/3 dos condôminos adimplentes para a alteração de convenção condominial e de aprovação unânime para mudança de destinação do edifício ou unidade imobiliária.

 

 

Em tempo, cumpre abrir parênteses neste parágrafo, a fim de se explicar o destaque dado ao longo de todo o texto que trata da exigência pelo quórum específico, de que esse seja mensurado com base nos condôminos que estejam devidamente quites com condomínio. Isso porque, conforme disposto no inciso III do artigo 1.335 do Código, o direito de votar nas deliberações de assembleia e delas participar, somente seria possível ao condômino que estivesse devidamente quite. De tal modo, o cenário se torna cada vez mais burocrático para aprovação, pois não basta que haja o número mínimo de 2/3 votando a favor do assunto na deliberação, é necessário que destes 2/3 estejam em plena adimplência com o rateio de despesas do condomínio. Basta um condômino integrante do quórum com qualquer taxa em atraso para que haja motivo para não aprovar a alteração e caso aprovado, de maneira irregular, para que qualquer interessado possa impugnar a assembleia.

Na sequência de leitura dos dispositivos do código, é claro e evidente que o legislador falhou em estabelecer solução para a situação mais comum e que se torna problema bastante grande para o regular andamento e aprovação de diretrizes necessárias ao condomínio e condôminos, qual seja, aquela em que não é possível atingir a quantidade de condôminos presentes para se obter o número suficiente exigido, acarretando em deliberação indefinidamente pendente de apreciação e resolução ou, como em grande parte dos condomínios, com a aprovação de maneira irregular da matéria. Tal situação ocorre com mais frequência do que se pode imaginar, haja vista a grande popularização de condomínios de grande porte, havendo diversas propriedades e, portanto, condôminos que não conseguem votar matérias de alto grau de importância, diante da inviabilidade prática de reunir em assembleia.

Não obstante, ante os grandes avanços tecnológicos experimentados pela humanidade no atual século, em que reuniões são realizadas pelo computador ou smartphone, sem a necessidade de reunião presencial, sendo facultada a realização de deliberações no conforto de seu lar, a manutenção deste engessamento das deliberações em assembleia se torna inviável e retrógrado com as necessidades atuais. O projeto de lei, em sua justificativo do projeto, pontua muito bem esse ponto:

“O pragmatismo e o excesso de tarefas da modernidade exigem novos expedientes, ainda mais considerando-se que há vários condomínios realmente vastos, com o porte de uma pequena cidade, com centenas – se não milhares – de unidades imobiliárias, por cada qual respondendo um singular proprietário.”

Com isso o projeto de lei tem o objeto de flexibilizar a modalidade em que se dá a votação de condôminos em assuntos que demandam quórum qualificado que, atualmente, nos termos do Código Civil e convenções condominiais, preveem apenas a confirmação de voto daqueles que se encontrem presentes nas assembleias, fato esse que importa em grande obstáculo para que os condomínios de maior porte, possam deliberar sobre matérias de suma importância, como são as que se exigem o quórum especial.

Diante dessa necessidade, o projeto de lei busca o acréscimo do artigo 1353-A no Código Civil de 2002, com a seguinte redação:

 

Art. 1.353-A. Quando o quórum especial acaso exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais, a correspondente deliberação poderá ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião, desde que:

I – tal possibilidade tenha sido explicitada no instrumento de convocação da assembleia;

II – seja disponibilizado a todos os condôminos, anteriormente à colheita de seus votos, o inteiro teor da ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, do qual deverão constar a transcrição circunstanciada de todos os argumentos então esposados acerca da matéria a ser submetida à deliberação e informações acerca do modo como se procederá à votação e do período em que ela deverá ocorrer;

III – a administração do condomínio disponibilize aplicação de internet ou outro expediente eletrônico idôneo que permita a cada condômino votar individualmente, mediante senha de acesso, justificar o teor do voto, caso queira, e ter acesso de forma contínua, imediatamente após o registro de cada manifestação, ao teor do voto e da eventual justificação dos demais condôminos, singularmente identificados por seu nome e pela respectiva unidade imobiliária.

§ 1º Somente após o cômputo dos votos eletrônicos e presenciais e a publicação de seu somatório, a reunião da assembleia será dada por encerrada, e os respectivos acréscimos, referentes exclusivamente à deliberação eletrônica, serão feitos à ata da assembleia, a que se dará, assim, sua redação final.

§ 2º Se não houver proibição expressa na convenção, a assembleia poderá, alternativamente, por maioria simples, autorizar a coleta individualizada, dentro de prazo não superior a 30 (trinta) dias, do voto dos condôminos ausentes, ainda que sem utilização de meio digital, desde que lhes seja apresentada ata da assembleia contendo o detalhamento dos pontos de vista acerca da questão em deliberação.”

 

Com base no texto legal, cabe a esse presente trabalho esmiuçar a norma com o intuito de demonstrar a importância e a necessidade da aprovação, bem como as nuances existentes para a aplicação da regra, respeitando-se os direitos e deveres dos condôminos e, ao mesmo tempo, possibilitando o desentrave de diversas questões de importância inquestionável que, até o momento, não são votadas ou, então, se votadas, a aprovação ocorre da maneira errada.

Primeiro ponto do cito artigo que merece destaque é o caput, enunciado que busca demonstrar o objetivo e necessidade da edição da norma legal, que no caso em tela é de possibilitar que, caso não seja possível a reunião presencial para deliberações que exigem quórum especial por não se alcançar o número exigido por lei, esta deliberação poderá ser tomada posteriormente, por intermédio de votação eletrônica dos condôminos. Com essa edição os problemas enfrentados por diversos condomínios tendem a acabar, pois ao permitir a adoção de votação eletrônica, desde que respeitado o procedimento exigido pelo próprio artigo, poderão deliberar sobre diversos assuntos que exigem quórum especial que raramente é possível atingir em reuniões presenciais.

Entretanto, para que a medida possibilitada pelo artigo seja utilizada pelos condomínios, estes devem se atentar às exigências contidas no dispositivo, tais como, que a possibilidade de realização de deliberação mediante votação eletrônica, deve estar presente no instrumento de convocação de maneira explicita, ou seja, trata-se de condição sine qua non para a votação virtual que esta seja previamente informada aos demais condôminos. Exige-se, ainda, para a validação da votação em meio virtual, que seja disponibilizada a ata parcial em seu inteiro teor, previamente à colheita dos votos, devendo conter todos os argumentos expostos sobre a matéria a ser submetida à deliberação e a modalidade como se procederá a votação e período que deverá ocorrer. Ou seja, além de demonstrar todos os argumentos debatidos na assembleia presencial, para a análise dos demais condôminos, a ata deve conter também informações da modalidade a ser adotada para votação e o período em que ficará disponível para a votação que, pela leitura do inciso, entende-se que a definição do período de disponibilidade da votação deverá ser definida pelos presentes em assembleia, vez que não há previsão no dispositivo e, tampouco, trata-se de competência do síndico.

Além das exigências acima prolatadas, o condomínio, por intermédio de sua administração, deverá disponibilizar aplicativo de uso por meio da rede mundial de computadores ou outro expediente eletrônico idôneo que permita que cada condômino possa votar de maneira individual, mediante senha de acesso, justificando o voto e, após a confirmação de seu voto, ter acesso contínuo para poder averiguar a o teor da manifestação de cada unidade, devidamente identificados pelo nome e respectiva unidade imobiliária. Assim mediante o disposto na norma, a deliberação não poderá ser feita por envio à um e-mail criado para esse propósito, tampouco por aplicativo simples para envio de voto e justificativa como o Google Docs, por exemplo, que consiste em ferramenta da empresa Google para a criação de formulários das mais variadas espécies. Parece bastante claro que se faz necessária a criação de aplicativo próprio, voltado especificamente para esse fim, ante a necessidade de acesso contínuo ao sistema, para verificação do teor dos votos dos demais condôminos, sem que possa continuar se manifestando, vez que o texto de lei fala sobre acesso após registro de manifestação, de modo que votação em grupo privado de redes sociais ou grupo em aplicativos de conversa não atenderiam a demanda. A necessidade por aplicativo próprio é latente, ante ao direito de poder observar os votos e justificativas dos demais votantes sem que, aqueles que já deram seu voto, continuem a debater, tumultuando a votação. Não que o debate seja improdutivo ou que a ideia seja impossibilitar o debate, mas a ideia seria tornar o ambiente mais escorreito, de modo a atrair a todos os condôminos para deliberar, deixando o debate a ser realizado por intermédio de outras ferramentas.

 

 

A reunião de assembleia será dada por encerrada somente com a contabilização dos votos computados em assembleia presencial e da deliberação no meio virtual, restando à administração do condomínio acrescentar à redação da ata, os acréscimos decorrentes dos votos e justificativas de cada condômino, de modo que só então será dada a sua redação final e encaminhada para o registro notarial competente. Com essa determinação, a previsão da convenção para levar a ata a registro e publicação para ciência dos moradores se altera, não havendo mais a obrigação de levar a registro ou publicação dentro de prazo contado da realização da assembleia presencial, uma vez que essa se estende para o meio virtual.

Por fim, finalizando a análise acerca do dispositivo a ser introduzido no Código Civil, caso o projeto de lei de nº 548/2019 seja aprovado e passe a vigorar, o § 2º prevê que, caso não haja proibição expressa na convenção, a assembleia por meio de maioria simples poderá autorizar a coleta individualizada de votos, dentro de prazo não superior a trinta dias, do voto dos condôminos ausentes ainda que sem uso de meio digital, desde que apresentada a ata da assembleia contendo detalhamento de pontos de vista acerca da questão em deliberação. Esse parágrafo demonstra de maneira clara e objetiva a intenção do legislador de permitir que as deliberações por quórum especial possam ser, de fato, debatidas e votadas em plena consonância com a legislação, bem como de garantir a todos os condôminos o seu direito de voto, insculpido no artigo 1.335, inciso III do Código. Isso porque, nesse caso, caso a assembleia autorize por maioria simples e não haja proibição expressa na convenção para essa medida, a votação poderá ser realizada por intermédio de método mais simples de aplicação do que pelo método em que se exige a existência ou criação de aplicativo, de tal modo seria possível que a colheita de votos se dê na modalidade porta a porta ou, até mesmo, por e-mail ou Google Docs. Pela redação do parágrafo alhures, a coleta individualizada autorizada pela maioria simples em assembleia, possibilita a colheita de votos porta a porta, mas não impede que se dê de maneira digital em modalidade mais simples do que a prevista nos incisos II e III, sendo estes a regra para a tomada de decisões e o § 2º sendo a exceção à regra, devendo ser previamente autorizado pelos condôminos em assembleia. Ademais, a previsão insculpida na regra possui concepção de inclusão de todo e qualquer condômino, até daqueles que tiverem dificuldade no uso de aplicativos, e-mails, formulários e outras tecnologias existentes, bem como daqueles sem acesso à internet.

O projeto de lei, com toda a sua fundamentação e justificativa apresentadas, se mostra de grande importância e valia para os condomínios e seus administradores, bem como para os próprios condôminos, que por muitas vezes se encontram em situações sem perspectivas, quando se faz necessária a observância de quórum especial para a deliberação acerca de determinada matéria essencial para as necessidades das relações condominiais, bem como permitirá a um sem número de condomínios que realizaram deliberações em desacordo com o que se encontra disposto no código, no que diz respeito à necessidade de quórum especial, regularizem alterações de fachada, alterações de convenções, dentre outras situações.

 

Da aplicação em deliberações ordinárias em face da Covid-19

Realizada a demonstração da importância da aprovação do projeto de lei e de como a adoção das medidas previstas no dispositivo normativo irá influenciar positiva e significativamente nas situações internas dos condomínios, principalmente no que tange à necessidade de quórum especial para deliberações, há no ano de 2020 uma nova situação experimentada por toda a população global que, como era de se esperar, acabaria gerando consequências nas deliberações necessárias e ordinárias dos condomínios, qual seja, a pandemia da Covid-19, originária do alto poder de virulência e contágio do vírus Sars-Cov-2.

Tendo em vista as medidas de recomendação sanitárias impostas pelo Poder Público para se evitar a aglomeração de pessoas, por ser esse um fator determinante para a expansão do vírus, os condomínios foram diretamente atingidos no que diz respeito à realização de assembleias que não poderão ser concretizadas, o que importaria, assim, em descumprimento da norma insculpida no artigo 1.350 do Código Civil pelos síndicos em todo o território nacional.

 

 

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1 o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2 o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

 

Em que pese a previsão legislativa para que a assembleia seja convocada independente de ato convocatório do síndico, podendo ser realizada por parte dos condôminos ou por decisão judicial desde que requerido o pleito, em que a adoção destas medidas por falta de convocação ordinária pelo representante legal da massa condominial poder gerar responsabilização por ato ilícito desse, uma vez que se configura como sua competência nos termos do artigo 1.348, inciso I do Códex, não seria razoável que ocorresse a situação acima transcrita, nem da convocação por outros meios e nem a responsabilização do síndico. Isso porque, ante o fator determinante da pandemia, não há possibilidade para a realização de quaisquer reuniões que sejam, inclusive as assembleias condominiais, hipótese que se configura a força maior, tendo em vista que a pandemia se trata de um evento imprevisível da natureza, pois ainda não é possível pela ciência a antecipação de questões biológicas, tais como nascimento de vírus e sua grande virulência e, ainda que fosse possível a previsão do surgimento do referido agente patológico, o alto grau de contágio deste mostrou que todas as medidas adotadas, de maneira tardia pelos Estados ao redor do globo, tornou o problema inevitável, de modo que não há como considerar a manutenção das relações em seu estado ordinário por se tratar de temas atípicos, razão pela qual devem ser adotadas medidas que busquem diminuir os impactos trazidos pela nova situação.

Tal realidade impacta tanto as relações de direito privado que se fez necessária a adoção de medidas para regular tais ocorrências que se encontravam com elevado grau de insegurança jurídica ante a situação trazida pela Covid-19, estando estas reunidas na Lei n. 14.019 de 2020 que, dentre todas as medidas adotadas, à medida que mais interessa ao presente trabalho é a contida no artigo 12.

Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino por esse meio será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

Tal medida possibilita a realização de assembleias pela modalidade virtual, qualquer quórum seja exigido, para que possam ser regularizadas as situações relativas as relações internas do condomínio, tais como apresentação e aprovação de contas, reajuste de taxas condominiais, supressão de arrecadação de taxas de obras aprovadas anteriormente à pandemia, eleição de síndico e conselho e, até mesmo, a votação de matérias que exigem a aprovação por quórum especial, as quais foram fartamente expostas no tópico anterior. A situação que mais se permeia por questões polêmicas é a relativa à eleição de síndico e conselho fiscal ou consultivo dos condomínios, isso porque diversos são os condomínios que realizariam eleições de novos representantes no período em que ocorre a pandemia do Coronavírus. O entendimento majoritário das decisões judiciais e jurisprudenciais é de que o mandato do síndico se estende até o fim do estado de calamidade pública que, ante a previsão de que esse perdurará por muito tempo, se fez necessária as medidas previstas no Projeto de Lei alhures por diversos motivos.

No entanto, cabe pontuar que a lei carece de ajustes no que diz respeito as mais variadas conjunturas que poderão e, certamente, irão acontecer. Qual o modo virtual deverá ser utilizado para as deliberações? Como e quais serão os procedimentos para a deliberação virtual? Qual o prazo máximo para a realização das deliberações e eventuais debates? A primeiro momento, não parece ser um problema de tamanha relevância quando se pensa em condomínios com poucas unidades, mas torna-se uma monstruosidade jurídica quando se observa pelo prisma de condomínios com mais de centenas e, até mesmo, milhares de unidades com direito a voto.

a facilidade experimentada. Os aplicativos de teleconferência como Whatsapp, Zoom, Telegram se mostram com falhas que não seriam interessantes, tais como limite de pessoas, tempo máximo de funcionamento, dentre outras. De igual modo, uso de meio de aplicativo de mensagens para deliberar parece pouco apropriado, pelo motivo de falta de meios que possam otimizar os assuntos, bem como falta de controle adequado de limites de fala, quer seja por áudio, quer seja por palavras, além do fato de poder estender o debate sem necessidade por dias fio. Esse último ponto, por sinal, acaba atingindo caso as deliberações se deem por meio de formulários e/ou e-mail, até que todos os condôminos sejam atendidos em seu questionamento. Por fim, seriam necessários alguns ajustes pela lei a ser sancionada, a fim de prever as situações experimentadas pelos condomínios de maior porte e todas as nuances possíveis.

Feita a ressalva, embora a lei tenha sido sancionado pela Presidência da República, este somente vigorará enquanto o país estiver na condição de estado de calamidade, uma vez que findo este, se pressupõe que a propagação esteja controlada e as pessoas poderão retornar ao seu cotidiano normal em seus ambientes de trabalho, reuniões, festas e, no caso, podendo se realizar assembleias normalmente de maneira presencial.

Ante o cenário apresentado, questiona-se: se faz necessária a manutenção de assembleia em maneira física? Situação essa que expõe as pessoas a contágio por quaisquer tipos de doença. Poderia o artigo 1.353-A a ser introduzido no Código Civil ser aplicado de maneira análoga para que, no caso de número extremamente baixo de condôminos a comparecer na assembleia, serem realizadas as assembleias no meio virtual? Parece razoável que a resposta seja positiva, para ambos os questionamentos, embora haja ressalvas sobre o assunto.

 

 

A necessidade de que a assembleia seja mantida em sua forma física, tendo em vista as especificidades de cada causa, onde determinado assunto seja conveniente a manutenção da reunião em espaço físico para exposição de ideias, argumentos, justificativas e até mesmo interpelação das medidas adotadas pela administração do condomínio, sendo exemplo dessa situação a prestação de contas por parte do síndico e proposta de reajuste da taxa condominial. A deliberação virtual desses assuntos, por ambiente virtual restaria prejudicada, mesmo que fosse adotada a criação de aplicativo especifico para isso, em que os debates poderiam se estender por dias a fio com a exposição de ideias dos condôminos e administração e as devidas réplicas a tréplicas, tendo em vista que nessa forma seria mais dificultoso o controle do tempo. De igual modo, as reuniões em plataforma de videoconferência também se mostram de difícil aplicação prática quando se fala em condomínios de grande porte em que o número de condôminos ultrapassa a casa das centenas e até mesmo, em alguns casos, de milhares. Deliberar sobre assuntos de natureza ordinária em que não se exige quórum especifico pela forma atual utilizada parece ser razoável, caso não haja nenhum tipo de impeditivo para a reunião nos espaços físicos.

Importante pontuar, ainda, que embora a norma trazida pelo legislador abarque apenas a possibilidade de realização das assembleias por modo virtual no caso de o quórum especial não for atingido em reunião presencial, parece ser razoável a aplicação por meio de analogia do novo artigo para a realização de assembleia virtual mesmo em situações que não se circundam de tanta especificidade. Em caso de a assembleia não atinja um número habitual alcançado nas que a antecederam, bem como diante da nova situação trazida à sociedade pelo novo Coronavírus, a aplicação do dispositivo, possibilitando a realização da assembleia de maneira virtual parece bastante fungível de ser atingida. Isso porque, considerando a hipótese de condomínios de grande porte onde, por muitas vezes, a assembleia recebe menos de um décimo de total dos condôminos para as deliberações, por diversos motivos, deixar assuntos importantes como eleição de representantes e aprovação de contas na mão de poucos, em detrimento da grande maioria que não pode comparecer não é nem pode ser considerado como razoável de ser mantido.

A nova realidade trazida à sociedade global irá influenciar as relações das próximas décadas, assim como se sucedeu ao longo da história pelas demais pestes experimentadas pela humanidade como a peste negra, gripe espanhola, dentre outras, que impactaram a maneira de se relacionar dos seres humanos. De igual modo, certamente se dará com a expansão do Coronavírus, que já vem impactando as relações comerciais, trabalhistas e as pessoais.

Diante desse novo cenário, mister se faz a adaptação das relações jurídicas de direito privado previstas na legislação vigente, no que se refere às questões condominiais tendo em vista que a necessidade de se adaptar para cumprir as exigências legais, restou bastante claro que em casos específicos, não só nos que serão abarcados pelo artigo 1.353-A, se aprovado, é possível realizar as deliberações sem a necessidade de reunião em determinado espaço físico, cabendo ao legislador adaptar os dispositivos vigentes, os condomínios alterarem seus regramentos internos a fim de possibilitar a realização de reuniões virtuais ou, na ausência destas previsões, cabe ao profissional do direito interpretar a lei e aplicar, no caso concreto, a melhor solução para o conflito gerado pelas diversas situações que poderão ocorrer.

 

Conclusão

Com a entrada da nova década e suas alterações nas relações humanas se mostra de extrema importância a constante atualização da legislação, com o devido fito de regular as situações experimentadas pela sociedade em seu cotidiano. De tal modo que, ante o binômio criado pelo aumento da população nos grandes centros em que se originaram os condomínios de grande porte, bem como pela facilitação trazida pela tecnologia, a alteração da legislação civilista trazida no Projeto de Lei 548/2019, incluindo o artigo 1.353-A no Código Civil, se mostra de extrema relevância e necessidade.

A inclusão de tal previsão na lei civil tem por objetivo possibilitar que os condomínios possam deliberar e aprovar questões de interesse da coletividade condominial que, por diversos motivos, não podem ou não conseguem comparecer nas reuniões de maneira física, bem como também tem o fito de diminuir a aprovação de matérias realizadas sem o quórum especificado pela lei. Importa dizer que a inclusão da matéria na previsão legislativa acarretará na diminuição das demandas judiciais, tendo em vista que com essa medida, o índice de matérias que demandam aprovação por quórum especial diminuirá drasticamente, principalmente nos condomínios de grande porte.

Não é razoável a manutenção do atual cenário experimentado, com o advento da tecnologia e com uma série de benefícios que serão alcançados com a medida, os quais ficam cada vez mais claros pela nova experiência experimentada por toda a população mundial em face dos efeitos trazidos pela pandemia da Covid-19. Os efeitos do isolamento social necessário têm demonstrado que diversas situações cotidianas não são imperativas que sejam realizadas com a presença física das pessoas, justamente pelas possibilidades trazidas pelas melhorias nas tecnologias de web aplicativos.

Tanto é verdade o que se afirma no parágrafo alhures que o Poder Legislativo pátrio teve a sensibilidade de realizar um projeto de lei a fim de regular as relações jurídicas de direito privado, prevendo a possibilidade de se realizar atos que antes eram dotados de extrema burocracia e com necessidade de realização física, fossem realizados por meio virtual, no que diz respeito às deliberações de condomínios e que, ainda que existam críticas quanto à alguns pontos da lei, se mostram de extrema necessidade e importância. Cumpre ressaltar que, embora a previsão se dê pelo período enquanto perdurar o estado de calamidade pública experimentado pelo país, os pontos positivos podem e devem ser mantidos pelo bem daqueles beneficiados com a medida, podendo ser aplicado sobre qualquer deliberação.

 

 

Mister, portanto, a aprovação e o lobby a ser feito pelos profissionais da área a fim de que facilitem a condução de assuntos de relevância para os condomínios que se encontram, atualmente, parados e submetendo condôminos a regras internas em desacordo com as suas necessidades, impossibilitados de realizarem obras de fachada ou que melhorem a sua utilização, por não conseguirem o quórum necessário, ainda que seja da vontade da maioria que, no entanto, não podem comparecer as deliberações.

De igual modo, cabe ao operador do direito aplicar a legislação de modo que possa trazer as melhores soluções para as situações de direito privado experimentadas durante e os efeitos irradiados após o fim do surto da pandemia do Covid-19. É fato que as relações futuras não serão as mesmas após o nefasto ano de 2020, em que as pessoas terão experimentado conjunturas antes não possíveis, ante a adoção de medidas de isolamento, trazendo novas situações jurídicas em que cabe a nós, profissionais da área do Direito, trazer segurança jurídica nas mais variadas searas.

Guilherme de Camargo Medelo, Advogado graduado pela Faculdade de Direito de Sorocaba (FADI), especializado em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Direito (IBIJUS), pós-graduando em Direito Tributário e Constitucional pela Escola Brasileira de Direito (EBRADI).

 

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