A ilegítima recusa da incorporadora em quitar o débito condominial quando retoma o bem imóvel por inadimplência contratual do promitente comprador

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A “Lei do Distrato”, Lei n. 13.786/2018, incluiu novo artigo à Lei n. 4.591/64, trazendo consequências jurídicas no caso de desfazimento do negócio jurídico por distrato ou resolução por inadimplemento, e entre elas, a imputação ao adquirente do imóvel, no pagamento das cotas condominiais inadimplidas.

E assim, especificamente sobre este tema, é o que o art. 67-A, em seu parágrafo segundo inciso II da Lei 4.591/64 determina:

Art. 67-A.  Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

(…)

  • 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:

(…)

II – cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

Não podemos olvidar o que dispõe o inciso IV do artigo 32-A, da Lei que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano (Lei n. 6.766/76), in verbis:

Art. 32-A.  Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

(…).

IV – os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

Com estes fundamentos legais, as incorporadoras defendem-se em juízo alegando não ser responsável pelo pagamento das cotas condominiais atrasadas pelo adquirente de imóvel que não honrou o contrato de promessa de compra e venda.

Diante do inadimplemento total ou parcial na aquisição da unidade imobiliária, a incorporadora retoma o imóvel, e apresenta defesa por meio dos Embargos à Execução com o fito de afastar a cobrança do débito condominial.

Contudo, inicialmente, há que se distinguir distrato e resolução por inadimplemento absoluto. Ambos são meios que resultam no desfazimento do negócio jurídico. O distrato é o meio pelo qual pretende-se encerrar a relação contratual, o qual possui duas modalidades: O distrato pela resolução, isto é, quando uma das partes descumpre determinada obrigação prevista no contrato. E, o distrato pela resilição, corresponde quando ambas as partes desejam resilir, ou seja, cancelar o contrato. Esta modalidade pode se dar de forma consensual ou unilateral.

Desta forma, o distrato pela resilição do negócio jurídico, sendo ela de forma consensual, as partes contratantes convergem para terminar a relação contratual. Em alguns casos, o contrato pode prever regras com relação ao uso do distrato.

Por outro lado, quando apenas uma das partes contratantes pretende distratar, surge a forma unilateral, e pode emergir então possível litigiosidade, quando a outra parte é notificada sobre o pedido de distrato e não aceita o término contratual.

Superada a breve explicação do que vem a ser o distrato, a outra hipótese de quebra contratual se dá pela ocorrência da resolução por inadimplemento absoluto, que é uma forma de extinção contratual quando a parte deixa de cumprir, seja por não pagamento ou até mesmo, arrependimento, ou então por circunstância alheia a sua vontade (caso fortuito ou força maior).

Feitas essas considerações, pela leitura do caput do artigo 67-A, a extinção contratual entre adquirente (promitente comprador) e incorporadora (promitente vendedor) traz direitos àquele em se ressarcir do que pagou, porém com direito à incorporadora efetuar retenções ou descontos, conforme o caso.

Se a extinção contratual por meio do distrato ou da resolução ocorreu com o adquirente usufruindo do uso da unidade (§ 2º), entre outras obrigações, responde pelas cotas condominiais conforme preconiza o inciso II, do citado artigo.

Logo, o adquirente (promitente comprador) ficaria no encargo de pagar os débitos condominiais. Contudo, é preciso ter cautela em uma interpretação apressada sobre o mencionado dispositivo legal.

Cumpre, inicialmente, entender que as cotas condominiais (popularmente chamadas de “taxa de condomínio”) detém natureza propter rem. Assim, nos dizeres do eminente jurista Carlos Roberto Gonçalves (Direito civil esquematizado, volume I. São Paulo: Saraiva, 2011.), a obrigação propter rem pode ser conceituada da seguinte forma:

“É uma obrigação real, que decorre da relação entre o devedor e a coisa. Difere das obrigações comuns especialmente pelos modos de transmissão”.

Noutras palavras e de forma singela, pode-se dizer que propter rem significa “por causa da coisa”. A exemplo da dívida tributária advinda do não pagamento de IPTU, as cotas condominiais em atraso à ela se assemelha, uma vez que ficam impregnadas no bem imóvel em si, independentemente de quem inadimpliu a obrigação e seja o seu atual proprietário.

O descumprimento de obrigações de natureza propter rem pode resultar na perda da propriedade, sem direito, inclusive, a reivindicar a impenhorabilidade do bem, seja pelo seu proprietário, muito menos pelo seu possuidor.

Logo, retomando a problemática lançada, a incorporadora pode reter parte do valor a ser devolvido ao adquirente (promitente comprador), para quitação do débito condominial existente, sob pena de incorrer nos efeitos da decadência.

Isto quer dizer que, se a tempo e modo, a incorporadora deixar de efetuar a retenção de valores para quitação do débito condominial, perde o direito de fazê-lo, em razão do efeito decadencial, que, numa explicação simplificada, corresponde a perda do direito por não ter sido exercido no prazo legal.

Em breves linhas, chega-se a seguinte conclusão:

  1. Na hipótese do inadimplemento contratual do adquirente ser total, o débito condominial recai sobre o imóvel, face a sua natureza propter rem.
  2. No caso do adquirente ter inadimplido suas obrigações junto à incorporadora, compete a ela (incorporadora), efetuar o abatimento do débito condominial dos valores à devolver.
  3. Se a incorporadora deixou de realizar o referido abatimento, originam-se os efeitos da decadência, cabendo a ela quitar o débito condominial e demandar em ação regressiva contra o devedor que os deu causa.

Neste sentido, existindo ação judicial em que a incorporadora esteja pleiteando a devolução do bem imóvel por inadimplemento da promessa de compra e venda, compete a ela, neste ato, atentar-se para a questão dos débitos condominiais, sob pena de perder a oportunidade para abater do valor a devolver ao promitente comprador, restando apenas a possibilidade do ajuizamento de ação de regresso.

Felipe Fava Ferrarezi: Advogado inscrito na OAB/SC sob o n. 26.673, Palestrante, Presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção da OAB/Blumenau – SC, Mediador e Conciliador da Câmara de Conciliação de Santa Catarina – SC, Graduado em Direito pela Fundação Universidade Regional de Blumenau – FURB, e Pós-Graduado em Direito Processual Civil pela Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI.

 

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