A Governança como princípio norteador da gestão condominial.

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A Governança é um conceito utilizado pelo seguimento Administrativo, mais precisamente de Administração de Empresa.

Faz parte das ferramentas administrativas as decisões em relação ao direcionamento estratégico de uma empresa.

A Governança é uma dessas ferramentas aplicadas no sentido de balizar a gestão empresarial dentro de princípios éticos basilares que são característicos da governança;

Algumas instituições no Brasil têm trabalhado com esse conceito a fim de criar mecanismos administrativos que incorpore dentro das empresas princípios como transparência, sustentabilidade, ética, entre outros princípios que devem nortear a Administração de Empresas

De fato, vivemos uma nova tendência em relação as grandes empresas, sejam elas instituições mistas, públicas e até privadas, pois a corrupção envolvendo essas empresas são manchetes corriqueiras em nossos meios de comunicação.

Justamente por esse motivo é necessário cada vez mais a aplicação de ferramentas administrativas com o escopo de inibir essas práticas corruptivas.

A Governança, deve presidir a forma de administrar de todo gestor, seja ele pequeno ou grande empresário, independentemente do segmento da empresa.

A palavra Governança no Dicionário Português tem o seguinte significado:

Significado de Governança: substantivo feminino Ação, resultado ou efeito de governar ou de se governar (orientar); governo. Tendência ou capacidade de ter o poder sobre alguma coisa.

 

De acordo com a ONU : A boa governança promove a igualdade, a participação, o pluralismo, a transparência, a responsabilidade e o Estado de Direito, de forma efetiva, eficiente e duradoura.

Nesse prisma adotar a Governança dentro das empresas faz todo sentido pois assim como um País, as empresas também precisam de um gestor, um líder.

É por isso que essa palavra Governança está sendo tão debatida no universo empresarial, mais precisamente a Governança Coorporativa que aborda todos os processos, hábitos, politicas, valores éticos que são utilizados como instrumentos de administração de uma empresa.

Definição de Governança Corporativa

De acordo com o IBGC :

Governança corporativa é o sistema pelo qual as empresas e demais organizações são dirigidas, monitoradas e incentivadas, envolvendo os relacionamentos entre sócios, conselho de administração, diretoria, órgãos de fiscalização e controle e demais partes interessadas. 

As boas práticas de governança corporativa convertem princípios básicos em recomendações objetivas, alinhando interesses com a finalidade de preservar e otimizar o valor econômico de longo prazo da organização, facilitando seu acesso a recursos e contribuindo para a qualidade da gestão da organização, sua longevidade e o bem comum. (Instituto Brasileiro de Governança Corporativa, 2015)

 

Ainda de acordo com o IBGC os Princípios Básicos da governança corporativa são:

O grande desafio para os Gestores Condominiais é aplicar os princípios da governança dentro desse universo.

 

 

A Governança no Universo Condominial.

Muito embora como já foi discorrido no texto a Governança é uma ferramenta típica do universo Empresarial, ou até mesmo de questões da Administração do Poder Executivo, porém, os operadores do Direito Condominial têm adequado os princípios da governança na Administração dos Condomínios.

Mesmo que Juridicamente os Condomínios Edilícios não pertençam ao Rol das Pessoas Jurídicas do Artigo 44 no Código Civil, jurisprudencialmente ele vem sendo reconhecido como um ente dotado de personalidade jurídica.

O impasse também já foi matéria do enunciado 90-que aconteceu na I Jornada de Direito Civil da Justiça Comum Federal em 2002:

Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse.

 

E do enunciado 246 alterou a redação do enunciado 90 em 2004 na III-Jornada de Direito Civil da Justiça Comum Federal:

Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: “nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”. Prevalece o texto: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício“.

A própria legislação tratou de dar ferramentas legais para os Condomínios Edilícios como a capacidade de estar em Juízo atribuída pelo Código de Processo Civil em consonância com o Código Civil, vejamos:

Código Processual Civil; Art. 75. Serão representados em juízo, ativa e passivamente: XI – o condomínio, pelo administrador ou síndico

Código Civil: Art. 1.348. Compete ao síndico: II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns

 

Ademais cabe aos Condomínios responsabilidades típicas das obrigações empresariais como: Obrigações tributárias, CNPJ, recolhimento de todos os encargos trabalhistas, PIS (Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público –PIS/PASEP), COFINS (Contribuição para Financiamento da Seguridade Social).

De acordo com Fábio Barletta Gomes:

Guardadas as proporções e sem conotação técnica, podemos afirmar que os condomínios, atualmente, são equiparados a uma empresa e, conhecer, ainda que minimamente, conceitos de contabilidade, direito, gestão de pessoas, de contratos e de projetos, técnica de mediação de conflitos, são requisitos básicos para que o gestor condominial possa exercer seu encargo de forma a não gerar desgastes entre os condômino, prejuízo á sociedade condominial e desvalorização patrimonial. O bom gestor, portanto, deve ter múltiplas competências. (Gomes, Gestão Condominial Eficiente, 2018)

 

Sendo assim é licito e salutar aplicar a administração dos condomínios o instituto da Governança.

O grande desafio é conceituar a governança e elaborar uma administração que de fato utilize desses princípios.

A Governança Condominial é a ferramenta que os síndicos e administradoras encontraram para a gestão dos condomínios de forma eficaz, abrangendo todo o universo condominial desde a manutenção nas edificações, até no relacionamento com fornecedores. Não é preciso dizer o quanto a figura do advogado com uma visão panorâmica da governança é essencial.

 

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Um dos principais instrumentos para aplicação da Governança dentro dos Condomínios é a exata aplicação da Legislação. Devendo a assessoria jurídica desenvolver uma estratégia que construa e atualize a Convenção condominial e o Regimento Interno em consonância hierárquica em especial com a Constituição Federal e os Princípios do Direito de Propriedade e da Função Social, com o Código Civil, e ou a Lei 4591/94, também em respeito a Legislação Ambiental Estadual, e as Leis de Urbanismo e demais normas Municipais.

Outro ponto fundamental para a aplicação da Governança é que o Síndico adote uma postura que convirja interesses em prol da coletividade, isto é, visando o bem comum entre os condôminos.

O conselho fiscal tem papel indispensável em relação a fiscalização e controle interno de toda documentação e recursos financeiros.

O Advogado Condominial também deverá estar atento aos contratos realizados entre o condomínio e as prestadoras de serviços, questões trabalhistas, tributarias, jurídicas entre outras a fim de assegurar segurança jurídica aos compossuidores.

Como realizar a junção dos princípios da governança com a governança condominial

O gráfico acima é uma junção dos Princípios da Governança apontados pelo IBGC  com o Plano de Gestão Condominial Eficiente de Fabio Barletta Gomes (Gomes, Gestão Condominial Eficiente, 2018):

Governança: Princípios éticos norteadores da gestão.

Gestão e Transparência: Controle de tudo o que acontece dentro do condomínio, as necessidades condominiais analisadas periodicamente, assiduidade nas assembleias, manter os condôminos informados de todos os atos administrativos. Munir os condôminos com dados e informações regulares.

Controles Internos/ Planejamento: Manutenção e inspeção predial, trabalhar dentro do orçamento previsto. Manutenção de todos os equipamentos como elevadores, portas de saída de emergência, plano de segurança dentro do condomínio. Planejamento financeiro, respeito aos orçamentos aprovados, sustentabilidade financeira.

Responsabilidade Corporativa/Coletividade: ouvir os condôminos, trabalhar para o bem comum, tratar com zelo os funcionários e todos os envolvidos nas questões operacionais, o sindico deve agir dentro dos limites das suas funções.

Compliance/Assessoria Jurídica: Agir de acordo com a legislação, acompanhar os avanços legislativos, manter a convenção e o regimento interno atualizado, fazer cumprir a normas internas em consonância com a externas, respeito as normas tributárias e trabalhistas, segurança jurídica nos contratos, Advogado Especializado em Direito Condominial.

Dessa forma, podemos concluir que o conceito de Governança é algo macro, que atribui princípios éticos a todas as ferramentas administrativas, a Governança está no topo da hierarquia devendo ser meta, horizonte a ser seguido por todas as outras atividades realizadas dentro da administração e gestão do condomínio.

 

Bibliografia

Gomes, F. B. (2018). Gestão Condominial Eficiente. Rio de Janeiro: Lumem Juris.

Instituto Brasileiro de Governança Corporativa. (2015). Código das Melhores Práticas de Governança Corporativa. São Paulo: IBGC.

https://sindicolegal.com

https://sindicolegal.com/o-direito-condominial-como-mais-um-elemento-da-quarta-revolucao-industrial

https://sindicolegal.com/codigo-de-processo-civil

https://sindicolegal.com/codigo-civil-de-2002

 

MIGUEL ZAIM – (Curso de Extensão: Direito Imobiliario, Direito e Processo do Trabalho e Direito Tributário, Especialista: Direito e Processo Civil, Direito e Processo Penal, Constitucional e Ambiental, Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais,  Advogado, atuante a mais de 25 anos na área Imobiliária e Condominial, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MT., Membro do IBRADIM, Fundador e colunista do Portal Sindico Legal, com varios artigos publicados nos diversos sites jurídicos do Brasil,  Autor: do Livro Síntese do Direito Condominial Contemporâneo e da Cartilha do Sindico.).

 

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